المنازعات الإيجارية في دبي: مساعدة للمستأجر والمالك

المنازعة الإيجارية هي أي خلاف بين المؤجر والمستأجر ينشأ عن عقد إيجار ولا يستطيعان تسويته بينهما. وتتعلّق عادةً ببدل الإيجار وزيادته، والإخطارات، والتجديد، والصيانة، والتأمين، والتأجير من الباطن، أو الإخلاء، ويفصل فيها مركز فض المنازعات الإيجارية.

يُفصل في المنازعات الإيجارية في دبي أمام مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك. وقد أُنشئ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013، ويتولّى الصلح وأحكام الدرجة الأولى والاستئناف والتنفيذ.

إخطار 90 يومًا يعدّل شروط العقد عند التجديد، بينما إنذار 12 شهرًا يُخلي المستأجر عند انتهاء المدة. الأول بموجب المادة 14، والثاني بموجب المادة 25(2) ويجب توجيهه عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل لأحد أربعة أسباب.

الحد الأقصى للزيادة يحدّده المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ويتوقّف على مقدار انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط إيجار السوق. فإذا كان الإيجار في حدود 10% من المتوسط فلا زيادة، ويرتفع السقف تدريجيًا حتى 20% حين يكون الإيجار أدنى من المتوسط بأكثر من 40%.

نعم. على المستأجر أن يستمر في دفع الإيجار طوال دعوى الإخلاء حتى يصدر حكم نهائي ويُنفَّذ. ورفع الدعوى أو الدفاع فيها لا يوقف التزام الدفع.

لا. لا يجوز للمالك قطع الخدمات أو مضايقة انتفاع المستأجر بالعقار. ومن يواجه ذلك يمكنه الإبلاغ والمطالبة بالتعويض أمام المركز.

نعم، في المنازعات الإيجارية بدبي. يجهّز منجز مستنداتك، وينظّم الملف، ويوفّر الترجمة العربية المعتمدة، ويقدّم الاستشارة القانونية، ويمثّلك أمام لجان مركز فض المنازعات الإيجارية. وما لا يفعله أبدًا هو ضمان النتيجة.

الرسم الأساسي لرفع الدعوى هو 3.5٪ من الإيجار السنوي، بحدٍّ أدنى 500 درهم وحدٍّ أقصى 20,000 درهم لدعاوى القيمة الإيجارية (و15,000 درهم للمطالبات المالية البحتة)، تُضاف إليه رسوم ثابتة صغيرة: رسم معرفة 10 دراهم ورسم ابتكار 10 دراهم و100 درهم لإعلان الدعوى. وإذا سُوِّيت القضية وديًّا في مرحلة التوفيق، يُسترد نصف الرسم القضائي، وقد يُحمَّل الطرف الخاسر رسوم الطرف الرابح. ويفصّل دليلنا للتكلفة والمدة الرسوم مرحلةً بمرحلة.

قانون الإيجارات في دبي لا يحدّد غرامةً ثابتة للإنهاء المبكر ولا «قاعدة الشهرين»؛ فذلك الرقم شرطٌ تعاقدي لا نصٌّ قانوني. فإن تضمّن العقد شرطًا للإنهاء المبكر، سرى ذلك الشرط. وإن خلا منه، جاز للمالك المطالبة بتعويضٍ عن خسارة الإيجار الفعلية إلى حين إعادة تأجير العين، يُقدَّر بالاتفاق أو أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية. ويبيّن دليلنا للإنهاء المبكر المسارين.

منذ يناير 2022، صار إصدار شيكٍ دون رصيدٍ كافٍ مسألةً مدنية في الأصل بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 50 لسنة 2022، لا جريمةً تلقائيًّا؛ وباتت الدعوى الجنائية تتطلّب عمومًا إثبات سوء النية. ويمكن للمالك المستفيد تقديم الشيك المرتد مباشرةً لاستصدار أمر تنفيذ، ويلتزم البنك بسدادٍ جزئي إلزامي من الرصيد المتاح. ويفصل دليلنا للشيك المرتد بين هذا وبين دعوى الإخلاء لعدم السداد.

نعم. يشمل اختصاص المركز الإيجارات التجارية والمحال لا السكنية وحدها، ويسري قانون الإيجارات في دبي على العقود التجارية في البر الرئيسي. وتسجيل عقد «إيجاري» شرطٌ سابق عمومًا لرفع الدعوى، أما النزاعات التجارية البحتة الخارجة عن علاقة المؤجر بالمستأجر فتُنظر أمام جهاتٍ أخرى. ويعرض دليلنا للإيجارات التجارية زاوية المستأجر صاحب النشاط.

بموجب قانون دبي رقم 6 لسنة 2019 في شأن الملكية المشتركة، يكون المالك مسؤولًا عن رسوم الخدمات في الأصل، ما لم ينقل عقد الإيجار صراحةً رسمًا محدَّدًا إلى المستأجر. ويجب أن تكون تلك الرسوم معتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وتدخل المنازعات بشأنها في اختصاص مركز فضّ المنازعات الإيجارية. واقرأ العقد بدقّة، فبند «المرافق» الغامض ليس كنقل رسوم الخدمات.

ليس بإطلاق. فعقد الإيجار في دبي لا ينتهي لمجرد رغبة المالك: فبموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008) يتجدّد العقد بشروطه ما لم يستند المالك إلى أحد أسباب الإخلاء المحدودة عند انتهاء المدة — استعماله الشخصي، أو بيع العقار، أو الهدم أو إعادة البناء الكبرى، أو أعمال شاملة — بموجب إنذار مدته 12 شهرًا عبر الكاتب العدل أو البريد المسجَّل. وللمالك بدلًا من ذلك أن يقترح شروطًا جديدة أو زيادة إيجار في حدود السقف بإشعار 90 يومًا قبل التجديد. أما الرفض المجرَّد للتجديد دون سبب قانوني فليس كالإخلاء الصحيح، وعند الاختلاف يجوز لأيّ الطرفين اللجوء إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية.

تدور المنازعة أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية على ما تستطيع إثباته. احتفظ بعقد الإيجار الموقَّع وتسجيله في «إيجاري»، وبإثبات كل دفعة (شيكات، إيصالات، تحويلات بنكية)، وبنسخة من كل إنذار أُرسل أو استُلم بتاريخه وطريقة إعلانه. أضِف المراسلات المكتوبة — البريد الإلكتروني والرسائل — وصور حالة العقار عند الدخول والخروج، وأي سجلّات مرافق أو صيانة تتّصل بالنزاع. والمستندات المحرَّرة بغير العربية تحتاج عادةً إلى ترجمة قانونية قبل تقديمها.