أسئلة وأجوبة قانون الإيجارات في دبي

لا — الحد الأقصى للزيادة يحدده القانون لا المؤجر. فالمرسوم رقم 43 لسنة 2013 يقيّد الزيادة عند التجديد بسُلَّمٍ متدرّج مرتبطٍ بمقدار انخفاض أجرتك الحالية عن متوسط أجرة السوق للوحدات المماثلة: إذا كانت أقل من المتوسط بنسبة تصل إلى 10% فلا زيادة، ومن 11% إلى 20% تصل الزيادة إلى 5%، ومن 21% إلى 30% إلى 10%، ومن 31% إلى 40% إلى 15%، وأكثر من 40% إلى 20%. وأي زيادة تتجاوز السقف المطبَّق يمكن الطعن فيها أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

تُحسب من الفارق بين أجرتك الحالية ومتوسط أجرة السوق. فمؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي والأملاك يعطي متوسط أجرة الوحدات المماثلة في منطقتك؛ وكلما زاد انخفاض أجرتك عن ذلك المتوسط ارتفعت الشريحة المسموح بها — صفر أو 5 أو 10 أو 15 أو 20% — بموجب المرسوم 43/2013. فإذا كانت أجرتك قريبة من متوسط السوق كانت الزيادة المسموح بها صغيرة أو معدومة. والشريحة تحدد السقف؛ وللمؤجر أن يطلب أقل منه لا أكثر.

مؤشر الإيجارات الذكي أداة تقييمٍ لدائرة الأراضي والأملاك تعتمد الذكاء الاصطناعي، أُطلقت في 2 يناير 2025، ولم يغيّر سقوف زيادة الأجرة. فهو المصدر التشغيلي لرقم «متوسط أجرة السوق» الذي يغذّي حساب المرسوم 43/2013، مستعينًا بتصنيفٍ متقدم للمباني وبيانات المناطق وسجلات العقود. أما الشرائح النسبية نفسها — صفر و5 و10 و15 و20% — فتبقى كما حددها المرسوم 43/2013 تمامًا. وباختصار: المؤشر حدّث طريقة قياس المتوسط، لا السقوف المترتبة عليه.

لا — من دون الإخطار لا يسري التغيير على المدة المقبلة. فبموجب المادة 14، على من يريد تعديل أي شرطٍ في العقد — ومنه الأجرة — عند التجديد أن يخطر الطرف الآخر قبل انتهاء العقد بتسعين يومًا على الأقل، ما لم يتفقا على مدةٍ أخرى. فإذا لم يُوجَّه إخطارٌ صحيح بمهلة التسعين يومًا، تجدّد العقد بشروطه القائمة، ولا يجوز فرض الزيادة المقترحة عليك ببساطة.

أثناء المدة قد يؤدي عدم السداد إلى الإخلاء — لكن بعد إخطارٍ رسمي فقط. فبموجب المادة 25/1، إذا لم يسدد المستأجر الأجرة خلال ثلاثين يومًا من إخطار المؤجر بالمطالبة، جاز للمؤجر أن يطلب من مركز فض المنازعات الإيجارية الحكم بالإخلاء. وأسلم مسلكٍ هو تسوية المتأخرات خلال مهلة الثلاثين يومًا؛ وحيث يكون المبلغ نفسه محل نزاع، فسدّد ما هو مستحقٌ بوضوح كي لا يصير العجز سببًا للإخلاء بينما تناقش الباقي.

لا — البيع لا ينهي عقدك. فالمادة 28 تنص على أن انتقال ملكية العقار إلى مالكٍ جديد لا يؤثر في حق المستأجر في الاستمرار في شغله؛ فالعقد القائم يبقى نافذًا رغم البيع ويُلزم المالك الجديد لما تبقّى من مدته. فإن أراد المالك الجديد لاحقًا استرداد العقار لأحد أسباب المادة 25/2 — ومنها استعماله الشخصي أو بيعٌ جديد — لزمه مع ذلك توجيه الإخطار الموثَّق بمهلة اثني عشر شهرًا شأنه شأن أي مؤجر.

بموافقة المؤجر الكتابية فقط. فالمادة 24 تمنع المستأجر من التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن — كليًا أو جزئيًا — ما لم يوافق المؤجر كتابةً. والتأجير من الباطن بغير هذه الموافقة سببٌ للإخلاء بذاته بموجب المادة 25/1، وقد يؤثر في موقف المستأجر من الباطن أيضًا. فاحصل على موافقةٍ كتابية على أي تأجيرٍ من الباطن أو تأجير غرفةٍ قبل البدء، واحتفظ بها مع أوراق الإيجار.

لدى مركز فض المنازعات الإيجارية، وهو جزءٌ من دائرة الأراضي والأملاك. أُنشئ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013، وله الاختصاص الحصري بالمنازعات الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين للعقارات في دبي، بما فيها كثيرٌ من عقارات المناطق الحرة، إلى جانب الطلبات المرتبطة بها والطلبات الوقتية. وقد حلّ محل لجنة فض المنازعات الإيجارية السابقة. ويكاد كل نزاعٍ بين مؤجرٍ ومستأجر في الإمارة — على الأجرة أو الإخلاء أو التأمين أو الصيانة — يُرفع ويُفصل فيه هناك.

نعم — عليك الاستمرار في دفع الأجرة طوال الدعوى. فالمادة 31 صريحة في أن رفع دعوى الإخلاء لا يعفي المستأجر من سداد الأجرة؛ فهي تظل مستحقة إلى أن يصدر حكمٌ نهائي ويُنفَّذ. والتوقف عن السداد أثناء النزاع يُضعف موقفك وقد ينشئ سببًا جديدًا للإخلاء بموجب المادة 25/1. فسدّد ما هو مستحقٌ بوضوح، واحتفظ بالإيصالات، واحتفظ بحججك للمركز بدلًا من حبس الأجرة كورقة ضغط.

تمرّ الدعوى بمراحل محددة. فالدعاوى تُعرض أولًا على إدارة التوفيق (التسوية الودية) التي تسعى إلى حلٍّ سريع بالوساطة؛ وما لا يُسوَّى يُحال إلى لجان الدرجة الأولى المؤلَّفة من قضاةٍ وأعضاء؛ وتنظر لجان الاستئناف في الطعون وفق ما ينص عليه المرسوم؛ وتتولى إدارة تنفيذ الأحكام إنفاذ النتيجة. وليست كل دعوى تبلغ كل مرحلة — فكثيرٌ منها يُحسم في مرحلة التوفيق دون نظرٍ كامل.

عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز. فمتى صار الحكم نهائيًا تولّت إدارة التنفيذ إنفاذه — بما في ذلك أوامر الإخلاء والأحكام المالية كالأجرة غير المسددة. وبموجب المادة 21 من المرسوم رقم 26 لسنة 2013 تُنفَّذ لديها جميع أحكام المركز النهائية والباتة، ولرئيس المركز وحده أن يستعين بدائرة التنفيذ في محاكم دبي. أما المادة 35 من القانون 26/2007 فقد قسّمتها في الأصل بين اللجنة التي ألغاها المرسوم ذاته وبين محاكم دبي، فهي ملغاةٌ بقدر تعارضها معه. والحكم على الورق ليس إلا الخطوة الأولى؛ فالتنفيذ هو المرحلة التي تُعطيه أثره فعلًا، ولذا يظل على الطرف الكاسب فتح ملف تنفيذٍ للحصول على النتيجة.

ينبغي أن يكون مسجَّلًا — فالمركز يطلب نسخةً من العقد المسجَّل عند قيد الدعوى. فالمادة 4 توجب تسجيل عقد الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري عبر نظام إيجاري. فإذا اضطُررت إلى رفع دعوى أو الدفاع في واحدة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، فإن عقد إيجاري المسجَّل هو ما يُثبت الشروط التي سينظر فيها المركز. فسجّل العقد مبكرًا والعلاقة طيبة، بدلًا من التسرّع في تسجيله بعد أن يكون النزاع قد نشأ فعلًا.

ينشر المركز جدول رسومه، فالتكلفة الأساسية معلومة سلفًا: رسم القيد 3.5% من الأجرة السنوية (أو من قيمة العقد) في دعاوى الإخلاء والتجديد والأجرة والإنهاء، بحدٍّ أدنى 500 درهم وحدٍّ أقصى 20,000 درهم؛ وفي المطالبات المالية البحتة 3.5% من المبلغ المطالَب به، بالحد الأدنى نفسه 500 درهم وحدٍّ أقصى 15,000 درهم. وتُضاف رسومٌ ثابتة — 10 دراهم رسم المعرفة، و10 دراهم رسم الابتكار، و100 درهم رسم الإعلان، و25 درهمًا لتسجيل الوكالة، و130 درهمًا مع ضريبة القيمة المضافة عند التقديم عبر أمين الخدمات العقارية — ويُردّ نصف الرسم الأساسي إذا سُوِّيت الدعوى في التوفيق. أما ما لا ينشره المركز فهو مدةٌ مضمونة: فالمدة تتوقف على نوع الدعوى وقيمتها وتعقيدها، وعلى ما إذا كانت ستُسوَّى في التوفيق أم تمرّ عبر الدرجة الأولى والاستئناف. نحن جهة خدمات توثيقٍ وترجمة قانونية — ناشرٌ ومزوّد خدمة، ولسنا محكمةً ولا جهةً حكومية ولا مكتب محاماة، ولا نمثّلك أمام المركز. تساعدك منجز بمراجعة مستنداتك، وتنظيم ملفك وإعداد طلبك، وترجمة ما يحتاجه المركز إلى العربية، ومتابعة الإجراءات.