نزاعات الإيجارات التجارية والمحال في دبي

ينظر مركز فضّ المنازعات الإيجارية في دبي نزاعات الإيجار التجاري والمحال. فقد أُنشئ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013 وله الاختصاص الحصري بنظر المنازعات الإيجارية بين المؤجّرين والمستأجرين في الإمارة، وهذا الاختصاص لا يقتصر على المساكن — بل يشمل المحال والمكاتب وصالات العرض والمستودعات وسائر العقارات التجارية المؤجَّرة بعقد إيجار على البر الرئيسي. والقانون الموضوعي الذي يطبّقه على العلاقة هو القانون رقم 26 لسنة 2007، المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، الذي ينظّم العلاقة الإيجارية للعقارات السكنية والتجارية على حدٍّ سواء. ومن ثمّ فإن المستأجر التجاري في نزاعٍ حول الأجرة أو الإخلاء أو التجديد أو التأمين مع مؤجّره يكون — كنقطة بداية — أمام المركز لا أمام المحكمة التجارية العادية.

وثمة استثناءات حقيقية تهمّ المنشأة التجارية. فالمركز لا ينظر النزاعات الناشئة عن عقود الإيجار التمويلي، ولا النزاعات الناشئة عن عقود الإيجار طويلة الأمد، ولا المنازعات الإيجارية داخل منطقة حرة لها لجنة قضائية أو محكمة مختصة خاصة بها. كما لا ينظر نزاعًا هو في حقيقته حول عملٍ تجاري أو ترتيب خدماتٍ لا حول إيجار عقار. وأيًّا كان وجه الحق، فإن الإيجار غير المسجَّل في «إيجاري» لا يمكن التقاضي بشأنه عادةً. ويتناول بقية هذا الدليل كلًّا من هذه النقاط بالترتيب.

اعمل بترتيب ثابت. أولًا، حدّد موقع العقار: بر دبي الرئيسي أم منطقة حرة ذات قضاء مستقل. فهذه الواقعة وحدها تحسم ما إذا كان المركز أصلًا هو الجهة الصحيحة. ثانيًا، صنّف الإيجار: إيجار عادي، أم إيجار تمويلي أو طويل الأمد يحيله المرسوم إلى محاكم دبي. ثالثًا، تأكّد من التسجيل في «إيجاري»، لأن الدعوى على إيجار غير مسجَّل يُرجَّح سقوطها عند العتبة أيًّا كان موضوعها. ولا يجدر بناء موضوع الدعوى إلا بعد استقرار هذه الثلاثة.

ثم اجمع الملف على المعيار الذي يعمل به المركز. ولأن التقاضي يجري بالعربية، ينبغي تجهيز العقد والإنذارات والرخصة التجارية والمراسلات التي تستند إليها بترجمة قانونية عربية معتمدة حيثما لم تكن بالعربية أصلًا — وهنا بالذات يضيّع المستأجر التجاري وقته غالبًا. واضبط الخصوصيات التجارية: الاستعمال المسموح تحديدًا، والتزامات التجهيز وإعادة الحال، وأي ارتباط بين العقار والرخصة التجارية، فهذه هي الوقائع التي تجعل النزاع التجاري مختلفًا عن السكني ولو تحت القانون نفسه. وعند الشك في الجهة أو التصنيف، أكّد مع المركز أو محامٍ مرخَّص في دبي قبل الرفع لا بعده.