تنفيذ حكم المنازعات الإيجارية في دبي
الفوز أمام مركز فض المنازعات الإيجارية ليس نهاية الطريق، بل بدايةَ مرحلة جديدة. فالحكم لا يُحدث أثرًا إلا حين يُنفَّذ — أي حين يُطبَّق على أرض الواقع فيغادر المستأجر فعلًا أو يُدفع المبلغ فعلًا. وكثيرون يظنون أن صدور الحكم في صالحهم يكفي، فيفاجَؤون بأن الطرف الخاسر لا يمتثل طوعًا، وأن الأمر يحتاج إلى إجراء تنفيذ مستقل. وفي دبي وردت قواعد التنفيذ في المادة 35 من قانون الإيجارات، غير أنه بموجب المادة 21 من المرسوم رقم 26 لسنة 2013 صارت إدارة تنفيذ الأحكام التابعة للمركز هي التي تتولّى تنفيذ أحكامه النهائية والباتة جميعًا، أوامرِ الإخلاء والأحكامِ المالية على السواء، ولرئيس المركز أن يستعين بدائرة التنفيذ بمحاكم دبي عند الاقتضاء. توضّح هذه الصفحة ما هو التنفيذ، وكيف يُطلب، وما الذي تتوقعه في كل مرحلة.
- مسارا المادة 35 سابقان على إنشاء المركز، وقد أحلّ المرسوم رقم 26 لسنة 2013 مسارًا واحدًا محلّهما
- يدير مركز فض المنازعات الإيجارية إدارةً لتنفيذ الأحكام تشمل أوامر الإخلاء والمطالبات المالية
- يجب أن يكون الحكم نهائيًا وقابلًا للتنفيذ قبل أن يُنفَّذ
- يُعدّ منجز ملفات التنفيذ ويتابع إجراءاتها، وهو جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات ولا يَعِد بنتيجة بعينها
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ما معنى تنفيذ حكم المنازعات الإيجارية فعليًا
التنفيذ هو المرحلة التي يُطبَّق فيها حكم مركز فض المنازعات الإيجارية النهائي فعليًا — فيُلزَم المستأجر بالإخلاء، أو يُحصَّل المبلغ المحكوم به — وينظّمه في دبي نصّ المادة 35 من قانون الإيجارات، على أن ما تضمّنته من ازدواج في مسار التنفيذ قد ألغاه المرسوم رقم 26 لسنة 2013، وتتولّاه إدارة تنفيذ الأحكام في المركز.
الحكم في ذاته قرار على الورق. فهو يحسم من على حق، لكنه لا يُخرج أحدًا من عقار ولا يحرّك مالًا بنفسه. أما التنفيذ فهو المرحلة المستقلة التي تحوّل القرار إلى نتيجة واقعية: استرداد حيازة العقار، أو تحصيل المبلغ الذي قضى به المركز من الطرف الخاسر.
تنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتتناول المادة 35 من هذا القانون تحديدًا كيفية تنفيذ الأحكام. وقد فرّق نصّها الأصلي بين نوعين: فأحكام الإخلاء كانت تُنفَّذ عبر الهيئة الخاصة المشكَّلة بالمرسوم رقم 2 لسنة 1993، أما الأحكام الأخرى — وأبرزها المالية كالإيجار المتأخر أو مبلغ التأمين المسترد — فعبر قسم التنفيذ في محاكم دبي. وهذه آلية سابقة على إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية، وقد ألغى المرسوم رقم 26 لسنة 2013 تلك الهيئة نفسها. والمادة 35 لم يُعَد صوغها، فمن يطالعها اليوم في بوابة التشريعات في دبي يجدها بنصّها الصادر سنة 2007؛ غير أن المادة 29 من المرسوم تقضي بإلغاء كل حكم في تشريع آخر يتعارض معه بالقدر الذي يتعارض فيه.
ومنذ إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013 بوصفه الجهة القضائية المختصة بمنازعات الإيجار، صار للمركز إدارة خاصة لتنفيذ الأحكام. ويذكر المركز أن هذه الإدارة تتولّى تنفيذ أحكامه، بما يشمل أوامر الإخلاء والمطالبات المالية معًا. أي أن الدعوى لا تغادر المركز عادةً لتُنفَّذ في مكان آخر: فالجهة نفسها التي تفصل في النزاع هي التي تمضي بالقرار حتى تحقيق النتيجة. وهذا الترابط بين الفصل والتنفيذ يجعل المسار أكثر وضوحًا للطرفين، ويجنّبهما التنقّل بين جهات متعدّدة.
المادة 35 وما غيّره المرسوم رقم 26 لسنة 2013
يمكن للحكم الإيجاري أن يأمر بأمرين مختلفين تمامًا، وحول هذا التمييز صِيغت المادة 35. فحكم الإخلاء يقضي بأن يتخلّى المستأجر عن العقار، وينتهي بتسليم الحيازة خالية. أما الحكم المالي فيقضي بأن يدفع طرف للآخر مبلغًا من المال — متأخرات إيجار، أو مبلغ تأمين مسترد، أو تعويضًا، أو مصروفات — حتى يمكن تحصيل المبلغ فعلًا. وما تغيّر سنة 2013 ليس مضمون كلٍّ من الحكمين، بل الجهة التي تتولّى تنفيذه: فكلاهما يُنفَّذ اليوم عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز.
وكثير من الأحكام يجمع بين الأمرين. فقد تأمر الدعوى الواحدة، مثلًا، بإخلاء المستأجر لعدم السداد وبأداء الإيجار المستحق في آنٍ معًا. وعندئذٍ تتولّى جهةٌ واحدة شقَّ الإخلاء وشقَّ المال معًا، وإنما يختلف الإجراء المتَّخذ في كلٍّ منهما: تسليم الحيازة في الإخلاء، والحجز على الأموال أو الممتلكات في الحكم المالي. وإدراك ذلك يعين الطرف على إعداد المستندات الصحيحة وتوقّع الخطوات الصحيحة، فلا يظنّ أن عليه ملاحقة جهتين مختلفتين.
المصطلحات التي ستقابلها في التنفيذ
- الحكم النهائي القابل للتنفيذ
- حكم يمكن تنفيذه لانقضاء ميعاد الاعتراض أو الاستئناف، أو لاستنفاد طرق الطعن، فلم يعد قابلًا للطعن العادي.
- المحكوم له
- الطرف الذي صدر الحكم لصالحه — وهو صاحب الحق في تنفيذه، سواء أكان مالكًا قُضي له بالحيازة والمتأخرات أم مستأجرًا قُضي له باسترداد مبلغ.
- المحكوم عليه
- الطرف الذي صدر الحكم ضدّه — وهو المُلزَم بالامتثال، بإخلاء العقار أو دفع المبلغ المحكوم به.
- الصورة التنفيذية
- النسخة الرسمية من الحكم التي تحمل الصيغة التنفيذية، وعلى أساسها يُفتح ملف التنفيذ. وهي ما تُبنى عليه مرحلة التنفيذ.
- إعلان التنفيذ (التكليف بالوفاء)
- الإخطار الرسمي الذي يُوجَّه إلى المحكوم عليه ليُلزِمه بتنفيذ الحكم خلال المدة المحدّدة، قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري.
كيف يُطلب التنفيذ خطوة بخطوة
التأكد من قابلية الحكم للتنفيذ
لا يبدأ التنفيذ إلا متى صار الحكم نهائيًا — بانقضاء ميعاد الاعتراض أو الاستئناف دون طعن ناجح، أو باستنفاد طرق الطعن. فالحكم الذي ما زال قابلًا للاستئناف ليس جاهزًا للتنفيذ بعد.
فتح ملف التنفيذ
يتقدّم المحكوم له إلى إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز لفتح ملف تنفيذ، مقدّمًا الصورة التنفيذية للحكم والمستندات المؤيّدة التي تحدّد الأطراف والعقار.
إعلان المحكوم عليه بالوفاء
يُعلَن المحكوم عليه رسميًا ويُكلَّف بتنفيذ الحكم — بالإخلاء أو بالسداد — خلال المدة التي يحدّدها قاضي التنفيذ في الإعلان.
إجراءات التنفيذ الجبري عند عدم الامتثال
إذا لم يمتثل المحكوم عليه، جاز لقاضي التنفيذ اتخاذ ما يجيزه القانون من إجراءات، كإلزام تسليم الحيازة في الإخلاء، أو الحجز على أموال المحكوم عليه أو ممتلكاته لاستيفاء الحكم المالي.
إتمام التنفيذ
ينتهي التنفيذ باستيفاء الحكم — بتسليم الحيازة خالية، أو بتحصيل المبلغ المحكوم به — ثم يُغلق الملف.
تنفيذ حكم الإخلاء مقابل الحكم المالي
تنفيذ حكم الإخلاء
- الهدف: استرداد حيازة العقار خالية
- يُنفَّذ عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز
- يُلزَم المحكوم عليه بتسليم العقار في الموعد المحدّد
- وإذا لم يفعل، تُنفَّذ الحيازة جبرًا عبر إدارة التنفيذ
- بعد الإخلاء للاستعمال الشخصي يسري قيد إعادة التأجير في المادة 26
تنفيذ الحكم المالي
- الهدف: تحصيل مبلغ محكوم به — متأخرات أو تأمين أو تعويض أو مصروفات
- يُنفَّذ كذلك عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز
- يُعلَن المحكوم عليه بالسداد خلال المدة المحدّدة
- وإذا لم يفعل، جاز لقاضي التنفيذ الحجز على الأموال أو الممتلكات
- يظل الإيجار المستحق متراكمًا حتى سداد الحكم النهائي (المادة 31)
لديك سؤال عن حالتك؟
ما تحتاجه لفتح ملف التنفيذ
- الصورة التنفيذية للحكم النهائي المراد تنفيذه
- ما يثبت أن الحكم نهائي — أي انقضاء ميعاد الاعتراض أو الاستئناف
- عقد الإيجار المسجّل في إيجاري ورقم القيد الخاص بالدعوى
- مستندات الهوية: الهوية الإماراتية للأفراد أو الرخصة التجارية للشركة
- في الإخلاء: البيانات اللازمة لاسترداد العقار وتسليمه
- في الحكم المالي: البيانات التي تعين على تحديد أموال المحكوم عليه أو ممتلكاته
يجب أن يكون الحكم نهائيًا قبل تنفيذه
التنفيذ يكون للأحكام النهائية القابلة للتنفيذ. وما دام الحكم قابلًا للاعتراض أو الاستئناف، فهو في الغالب غير جاهز للتنفيذ لأن النتيجة قد تتغيّر. ولهذا ترتبط مرحلة الاعتراض والاستئناف بمرحلة التنفيذ ارتباطًا وثيقًا: فإن خسرت وعزمت على الطعن فوقت التحرّك هو أثناء ميعاد الطعن، لا بعد بدء التنفيذ؛ وإن كسبت فإن التأكد من أن الحكم نهائي هو أول ما ينبغي فحصه قبل فتح ملف التنفيذ. والتسرّع بطلب التنفيذ قبل نهائية الحكم قد يضيّع الوقت والجهد، بينما التأنّي في الطعن حتى انقضاء ميعاده قد يفوّت فرصة تصحيح الحكم.
كيف يجري التنفيذ في الواقع
حصل المالك على حكم بالإخلاء لكن المستأجر يرفض المغادرة.
المطلوب عادةًبالحكم النهائي، يفتح المالك ملف تنفيذ؛ ويُكلَّف المستأجر رسميًا بتسليم العقار، فإن أصرّ على الرفض نُفِّذت الحيازة عبر إدارة التنفيذ بالمركز لا بأي إجراء ذاتي من المالك.
قُضي للمستأجر باسترداد مبلغ التأمين، لكن المالك لم يدفع.
المطلوب عادةًيتقدّم المستأجر، بوصفه محكومًا له، بتنفيذ الحكم المالي؛ ويُعلَن المالك بالسداد خلال المدة المحدّدة، فإن لم يسدّد جاز لقاضي التنفيذ اتخاذ إجراءات لتحصيل المبلغ كالحجز على الأموال.
يقضي الحكم بأن يُخلي المستأجر ويدفع متأخرات الإيجار معًا.
المطلوب عادةًيُنفَّذ الشقّان معًا عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز — الإخلاء بتسليم الحيازة والحكم المالي بتحصيل المبلغ — لأن أحكام المركز النهائية كلّها تُنفَّذ لدى هذه الإدارة، سواء حمل الحكم شقًّا واحدًا أم شقّين.
رفع الطرف الخاسر استئنافًا على الحكم.
المطلوب عادةًينتظر التنفيذ عادةً حكمًا نهائيًا قابلًا للتنفيذ؛ فمن أراد الطعن فعليه التحرّك ضمن طريق الاستئناف، ومن كسب فعليه التأكد من أن الحكم نهائي قبل فتح ملف التنفيذ.
أخطاء شائعة في مرحلة التنفيذ
الخطأمحاولة تنفيذ حكم ما زال قابلًا للاستئناف.
الصوابالتنفيذ يكون للأحكام النهائية؛ فتأكّد من انقضاء ميعاد الاعتراض والاستئناف، أو استنفاد الطرق، قبل فتح ملف التنفيذ.
الخطأأن يغيّر المالك الأقفال أو يُخرج المتعلّقات لينفّذ الإخلاء بنفسه.
الصوابالإخلاء يُنفَّذ عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز لا بالإجراء الذاتي؛ وأخذ الأمور باليد قد يعرّضك للمساءلة.
الخطأافتراض أن حكم الإخلاء والحكم المالي يحتاجان المستندات نفسها والإجراءات نفسها.
الصوابكلاهما يُنفَّذ عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز — وإنما يختلف الإجراء، تسليم الحيازة في الإخلاء والحجز على الأموال في الحكم المالي؛ فأعدّ ما يتطلّبه كلّ منهما.
الخطأأن يتوقف المستأجر عن الإيجار بمجرد صدور الحكم وقبل تنفيذه.
الصواببموجب المادة 31 يبقى الإيجار مستحقًا حتى صدور حكم نهائي وتنفيذه؛ والامتناع عنه قد يزيد المستحق ويُضعف موقفك.
الخطأفتح ملف تنفيذ بمستندات ناقصة.
الصوابغياب الصورة التنفيذية أو رقم القيد أو ما يثبت نهائية الحكم يُبطئ التنفيذ؛ فاجمع الملف قبل التقديم.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة الحكم وملف الإيجار، والمساعدة في إعداد المستندات التي يتطلّبها ملف التنفيذ وتنظيمها، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها، ومتابعة الإجراء لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.
وسواء كنت مالكًا كسب الحيازة ويريد تنفيذها على الوجه الصحيح، أو مستأجرًا يستحق مبلغًا لم يُدفع، فالقيمة في ضبط ملف التنفيذ من أول مرة: التأكد من نهائية الحكم، وتجميع المستندات الصحيحة، واتّباع الخطوات بترتيبها السليم. فالإعداد الدقيق هو ما يبقي التنفيذ متحرّكًا بدل أن يتعثّر في ثغرات يمكن تفاديها. ونحرص على شرح كل خطوة بلغة واضحة، وعلى تنبيهك إلى ما تطلبه الجهة المختصة، حتى تمضي في الإجراء وأنت على بيّنة من موقفك.
حكم لا يُمتثل له
ما نجهّزه
عقود الإيجار وملاحقها، والإنذارات العدلية للتصديق والإعلان، وصحف الدعوى ومرفقاتها، وحوافظ المستندات، وسجلات السداد والشيكات، وأوراق الأحكام والتنفيذ.
العربية ليست اختيارية
الإجراءات أمام المركز تجري بالعربية. وأي عقد أو إنذار أو إيصال بلغة أخرى يُقدَّم مصحوبًا بترجمة عربية معتمدة — وهو العمل الذي يحمل منجز اعتماده.
مراجعة وعرض سعر مجانًا
مراجعة ملفك وتسعير العمل كلاهما مجاني. ويستوفي المركز رسم قيدٍ قدره 3.5% من الأجرة السنوية، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم — وهذا الرسم يُدفع للمركز لا لمنجز. أما عرضنا فيُقدَّم بعد الاطّلاع على الملف.
لغة مستنداتك
العربية والإنجليزية هما الزوج الأساسي، مع 21 لغة موثّقة إجمالًا — فأي عقد إيجار أو إنذار أو إيصال بأيٍّ منها يمكن نقله إلى العربية التي يشترطها المركز.
تُنجَز عن بُعد
تُرسَل المستندات وتُراجَع وتُعاد إلكترونيًا — فلا شبّاك تقصده ولا موعد تلتزم به لأعمال التجهيز والترجمة. وحيث تستلزم خطوةٌ حضورك شخصيًا، كالمثول أمام الكاتب العدل، نقول ذلك ونبيّن لك ما تصطحبه.
قبل رفع الدعوى
أغلب الدعاوى الإيجارية تُخسر بسبب الأوراق لا بسبب الموضوع — إنذارٌ أُعلن بطريقة غير صحيحة، أو عقدٌ لم يُسجَّل في إيجاري، أو مهلةٌ انقضت. ونتحقّق من ذلك أولًا لأنه لا يُصلَح بعد فوات الأوان.
تفضّل ألا تستخدم واتساب؟ +971 54 177 7004manjaz.dubai@gmail.com
مراجعة ملفك وإخبارك بما يحتاجه لا يكلّفك شيئًا ولا يلزمك بشيء. منجز لخدمات الشركات والترجمة ذ.م.م — ممارسة مقرّها دبي تتولّى تجهيز المستندات والترجمة القانونية وفق اعتماد وزارة العدل الإماراتية. وفي المنازعات الإيجارية بدبي نقدّم كذلك الاستشارة القانونية، وننوب عنك، ونمثّلك أمام لجان مركز فض المنازعات الإيجارية. ومنجز ليس محكمة ولا جهة حكومية، ولا يضمن أي نتيجة.
أسئلة وأجوبة
يعني المضيّ بالحكم حتى نتيجة واقعية — بإلزام المستأجر بالإخلاء، أو تحصيل المبلغ المحكوم به — بعد الفصل في الدعوى. والتنفيذ مرحلة مستقلة عن الحكم نفسه، تتولّاها إدارة تنفيذ الأحكام في مركز فض المنازعات الإيجارية.
تغطّي إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز أوامر الإخلاء والمطالبات المالية معًا. وكانت المادة 35 من القانون 26 لسنة 2007 قد وزّعت تنفيذها في الأصل بين الهيئة الخاصة المشكَّلة بالمرسوم رقم 2 لسنة 1993 ومحاكم دبي، غير أن المرسوم رقم 26 لسنة 2013 ألغى تلك الهيئة وأسند تنفيذ جميع أحكام المركز النهائية إلى إدارة تنفيذ الأحكام التابعة له.
لا في الغالب. فالتنفيذ يكون لحكم نهائي قابل للتنفيذ، أي انقضى ميعاد الاعتراض أو الاستئناف دون طعن ناجح أو استُنفدت طرق الطعن. فإن كان هناك طعن قائم فالحكم عادةً غير جاهز للتنفيذ بعد.
تفتح ملف تنفيذ لدى إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز، مقدّمًا الصورة التنفيذية للحكم النهائي مع المستندات التي تحدّد الأطراف والعقار والدعوى. ثم يُعلَن المحكوم عليه رسميًا بالوفاء خلال المدة المحدّدة.
إذا لم يُخلِ المحكوم عليه أو لم يدفع خلال المدة المحدّدة، جاز لقاضي التنفيذ اتخاذ ما يجيزه القانون من إجراءات التنفيذ الجبري — كتنفيذ تسليم الحيازة في الإخلاء، أو الحجز على أموال المحكوم عليه أو ممتلكاته لاستيفاء الحكم المالي.
يستمر التزام المستأجر بدفع الإيجار حتى صدور حكم نهائي وتنفيذه، بموجب المادة 31. ورفع الدعوى أو الدفاع فيها لا يوقف الإيجار بذاته؛ والامتناع عنه قد يزيد المستحق.
ينشر مركز فض المنازعات الإيجارية رسوم قيد طلب التنفيذ: في الإخلاء 1% من قيمة الإيجار السنوي بحد أقصى 5,000 درهم، تُضاف إليها رسوم ثابتة — 100 درهم رسم إعلان، و25 درهمًا لقيد الوكالة (إن وُجدت)، و10 دراهم رسم المعرفة، و10 دراهم رسم الابتكار. ويُضاف عند التقديم عبر مراكز أمين الخدمات العقارية رسم شريك قدره 130 درهمًا + ضريبة القيمة المضافة، ويُحصَّل 20 درهمًا عن كل طلب يُقدَّم إلكترونيًا أثناء التنفيذ. ولا ينشر المركز مدةً محدّدة للتنفيذ: فهي تعتمد على نوع الحكم، ومدى امتثال المحكوم عليه طوعًا، والإجراءات اللازمة. تحقّق من الأرقام المحدّثة في صفحة خدمة التنفيذ لدى المركز قبل التقديم.
المصادر الرسمية
- التشريعات — القانون رقم 26 لسنة 2007 (المادة 35، تنفيذ الأحكام) — النص الأصلي؛ والمواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36 عدّلها القانون 33 لسنة 2008
- التشريعات — القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل للقانون 26/2007
- التشريعات — المرسوم رقم 26 لسنة 2013 (مركز فض المنازعات الإيجارية)
- مركز فض المنازعات الإيجارية — عن المركز (المراحل والتنفيذ)
- مركز فض المنازعات الإيجارية — قيد إجراء تنفيذ (خدمة إلكترونية، جدول الرسوم)
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.