الإخلاء بسبب عدم سداد الإيجار في دبي

تنقسم المادة 25 من قانون الإيجارات إلى شقّين يسهل الخلط بينهما. فالمادة 25(1) تُعدّد الأسباب التي يجوز للمالك بها طلب الإخلاء أثناء سريان العقد القائم — وهي حالات إخلال من المستأجر. أما المادة 25(2) فمستقلة: تحكم الإخلاء عند انتهاء العقد لأربعة أسباب لا علاقة لها بالإخلال، كاستعمال المالك الشخصي أو البيع، وتشترط إنذارًا موثّقًا مدته اثنا عشر شهرًا. ويقع عدم سداد الإيجار في الشق الأول تحديدًا، وهو المادة 25(1).

وتضع المادة 25(1) عدة أسباب للإخلاء أثناء المدة — منها التأجير من الباطن دون موافقة المالك الكتابية، واستعمال العقار لغرض غير مشروع، وترك الوحدة التجارية شاغرة دون سبب مقبول، والإضرار بالعقار، وعدم السداد. وقد صيغ سبب عدم السداد بضمانة مدمجة فيه: على المالك أولًا أن يوجّه إنذارًا بالسداد، ولا ينضج السبب إلا إذا ظل المستأجر غير دافع بعد ثلاثين يومًا من ذلك الإعلان. فالإنذار والانتظار ليسا اختياريين؛ بل هما جزء من السبب نفسه.

وأهمية ذلك أن الدعوى التي تُرفع دون إنذار سداد صحيح، أو قبل انقضاء الثلاثين يومًا، تكون معرّضة للسقوط. فمركز فض المنازعات الإيجارية — وهو الجهة القضائية المختصة بقضايا الإيجار في دبي — هو من يقرر ما إذا كان السبب قد ثبت. ولا يكفي أن يكون الإيجار مستحقًا؛ بل يجب أن يكون الإجراء الذي رسمه القانون قد اتُّبع. وبالمثل، فإن المستأجر الذي يتلقّى إنذارًا صحيحًا ويترك المهلة تنقضي دون سداد ودون دفعٍ قانوني حقيقي يكون في موقف ضعيف.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. ودورنا في مسألة عدم السداد عملي: مراجعة ملف الإيجار والإنذار بالسداد في ضوء متطلبات المادة 25(1)، ومساعدة أي من الطرفين على جمع المستندات وتنظيمها — العقد، وبيان المتأخرات، ودليل الإعلان — وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها قبل وصوله إلى المركز.

وسواء كنت مالكًا يريد استرداد إيجار متأخر على الوجه الصحيح، أو مستأجرًا وصله إنذار بالسداد ولا يدري كيف يردّ، فإن القيمة في ضبط التفاصيل مبكرًا: إنذار مُعلَن على نحو سليم، وسجل دقيق للمستحق، وفهم واضح لواجب مواصلة الدفع ريثما يُفصَل في أي نزاع. فالأخطاء الصغيرة في مرحلة الإنذار هي التي تشكّل النتيجة لاحقًا في الغالب.