إخطار 90 يومًا لتعديل شروط عقد الإيجار في دبي

ترسي المادة 13 المبدأ: فعند بلوغ الإيجار موعد التجديد، يجوز للمالك والمستأجر أن يتفقا على تعديل أي من شروطه، ولأي من الطرفين أن يعيد النظر في الأجرة — طالبًا زيادتها أو تخفيضها. إنها باب لإعادة التفاوض، لا يُفتح إلا عند التجديد، ويعمل بالاتفاق. ولا شيء في المادة 13 يتيح لطرف أن يُملي على الآخر شرطًا جديدًا؛ بل يتيح له أن يقترحه.

وتضيف المادة 14 عنصر التوقيت. فحيث يرغب أي من الطرفين في تعديل شرط من شروط العقد بمقتضى المادة 13، وجب عليه إخطار الطرف الآخر قبل موعد انتهاء العقد بمدة لا تقل عن تسعين يومًا، ما لم يتفقا على ترتيب مختلف. ويُلاحظ — وهو أمر مهم — أن المادة 14 لا تحدّد سوى مدة التسعين يومًا كحد أدنى. فهي، بخلاف إنذار الإخلاء في المادة 25، لا تشترط الإعلان عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل — والمطلوب أن يُوجَّه الإخطار كتابةً وفي الوقت المناسب. ومع ذلك يظل اختيار قناة تترك سجلًا واضحًا أحكم كثيرًا من رسالة غير رسمية.

لأن المادة 14 تجعل إخطار التسعين يومًا شرطًا لتغيير شرط بموجب المادة 13، فإن الطرف الذي لا يوجّهه في وقته لا يستطيع فرض الإيجار الجديد أو الشرط الجديد على التجديد المقبل. ويعني ذلك عمليًا أن العقد يتجدّد بشروطه القائمة للمدة التالية: يبقى الإيجار كما هو، وتبقى البنود كما هي، وينتظر التغيير تجديدًا لاحقًا يُخطَر به على الوجه الصحيح. فالمالك الذي يبلغ المستأجر قبل الانتهاء بأسابيع قليلة أن الإيجار سيرتفع لم يستوفِ التوقيت الذي يشترطه القانون لكي تلزم تلك الزيادة المدة المجدَّدة.

والمنطق نفسه يحمي المالك من مطلبٍ يأتيه من المستأجر في اللحظة الأخيرة، ويحمي المستأجر من زيادة مفاجئة. وهو أيضًا سبب استحقاق الإخطار للعناية لا لرسالة عابرة: فالإخطار الواضح الصياغة، المُسلَّم على نحوٍ يترك سجلًا والمؤرَّخ بما يزيد على تسعين يومًا قبل الانتهاء بمريح، هو ما يجعل التغيير المقترح قابلًا للنفاذ إذا نازع الطرف الآخر لاحقًا في التوقيت. وإذا انحصر الخلاف في صحة الإخطار أو توقيته، كان ذلك — شأن القيمة نفسها — من اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية في النهاية.