بيع العقار المؤجر في دبي: حقوق المستأجر والمالك الجديد

تنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. والبيع صفقة بين المالك القديم والمالك الجديد؛ والمستأجر ليس طرفًا فيها ولا يتأثر مركزه بها. فكل ما يتغيّر هو الشخص الذي يتقاضى الإيجار ويتحمّل التزامات المؤجر. أما قيمة الإيجار والمدة ومبلغ التأمين وسائر شروط العقد المسجّل فتنتقل كما هي دون مساس.

ينشأ معظم النزاعات في هذا الموضوع من اعتقادين. الأول أن المشتري يستطيع إخراج المستأجر لمجرد أن العقار انتقلت ملكيته — وهذا غير صحيح؛ فالبيع ليس من أسباب الإخلاء أثناء المدة. والثاني أن المالك الراغب في البيع خاليًا يستطيع إنهاء عقد قائم قبل أوانه — وهذا أيضًا غير صحيح: فاسترداد العقار بقصد بيعه سبب لا يتاح إلا عند انتهاء العقد، وبعد إنذار رسمي مدته اثنا عشر شهرًا على الأقل يُعلَن عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل.

إذًا فالعقار المؤجر في دبي قابل للبيع تمامًا. فهو يُباع والمستأجر قائم فيه، ويتسلّمه المشتري خاضعًا للعقد الساري. توضّح هذه الصفحة أثر المادة 28، وما يتغيّر وما لا يتغيّر لكلا الطرفين، وكيف يجوز للمالك أن يسترد العقار خاليًا للبيع عند الانتهاء على وجه مشروع، وأين يقع دور مركز فض المنازعات الإيجارية إذا اختلف الطرفان.

إن اشتريت عقارًا مؤجرًا، فأنت تشتريه ومعه مستأجر وعقد قائم. ومنذ لحظة انتقال الملكية تصبح أنت المؤجر لما تبقّى من المدة: تتقاضى الإيجار، وتتحمّل الصيانة وسائر التزامات المؤجر، وتلتزم بالإيجار والشروط المتفق عليها. ومن الحكمة قبل الشراء أن تراجع العقد المسجّل في إيجاري، وتاريخ الانتهاء، وقيمة الإيجار، وموقف التأمين، وأي إنذارات سبق إعلانها، لتعرف بالضبط ما الذي ترثه.

أما ما لا تستطيع فعله فهو أن تعامل الشراء كبداية جديدة تُلغي ما قبلها. فلا يمكنك رفع الإيجار خارج قواعد التجديد وسقف المرسوم 43، ولا تعديل الشروط إلا عبر إخطار التجديد مدته تسعون يومًا، ولا إخراج المستأجر أثناء المدة لمجرد أنك المالك الجديد الذي دفع ثمن العقار. وإن كان هدفك عقارًا خاليًا — للسكن، أو لإجراء أعمال، أو لبيعه فارغًا — فعليك استخدام سبب الانتهاء الصحيح بإنذار رسمي مدته اثنا عشر شهرًا يُعلَن عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، تمامًا كأي مؤجر. والبيع إليك لا يختصر هذا الطريق ولا يعفيك من الإنذار.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة ملف الإيجار وأي إنذار في ضوء المادتين 28 و25 من قانون الإيجارات، ومساعدة البائع أو المشتري أو المستأجر في إعداد المستندات وتنظيمها، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها، ومتابعة الإجراءات لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.

وسواء كنت بائعًا لعقار مؤجر، أو مشتريًا يريد فهم ما يرثه، أو مستأجرًا غير متأكد من أثر البيع على بقائه، فإن القيمة في ضبط التفاصيل مبكرًا: أثر المادة 28 الصحيح، والطريق الصحيح إذا أُريدت الحيازة خالية، والإنذار الصحيح وقناة إعلانه، وسجل سليم. فالأخطاء الصغيرة في مرحلة الإنذار أو العقد هي التي تحسم القضية لاحقًا في الغالب.