المادة 25 من قانون الإيجارات في دبي

تخضع العلاقة كلها بين المؤجرين والمستأجرين في دبي للقانون رقم 26 لسنة 2007، والمادة 25 هي الجزء من هذا القانون الذي يجيب عن السؤال الذي يطرحه الجميع في النهاية: بأي الأسباب، وبأي طريقة، يمكن إلزام المستأجر بالمغادرة؟ وقد أعاد تعديل عام 2008 صياغة هذه المادة إلى الهيئة التي عليها اليوم، فرسم حدًّا واضحًا بين حالتين يخلط الناس بينهما دائمًا: إخراج المستأجر أثناء عقد قائم، واسترداد العقار بعد انتهاء العقد.

وهذا التمييز ليس مسألة شكلية. فالإخلاء أثناء المدة استثنائي ومرتبط دائمًا بخطأ أو بواقعة محدّدة — إيجار غير مسدَّد، أو استعمال غير مشروع، أو بناء خطر، وهكذا. أما الإخلاء عند الانتهاء فلا يحتاج إلى خطأ إطلاقًا، لكنه لا يتاح إلا لأربعة أسباب، ويُحاط بأقوى ضمانة في القانون: سنة كاملة من الإنذار الرسمي. وقراءة المادة 25 قراءة صحيحة تعني أن تعرف في أي الشقّين أنت قبل أن تفعل أي شيء آخر، لأن المتطلبات والإنذار والنتيجة مختلفة تمامًا.

من الناحية اليومية، تخبر المادة 25 المالكَ بأن الإخلاء لا ينفذ تلقائيًا أبدًا. فالمالك يحدّد السبب الصحيح، ويستوفي ما يتطلبه ذلك السبب — إنذارًا بالسداد، أو تقريرًا من البلدية، أو تصاريح، أو إنذار الاثني عشر شهرًا — ثم يتقدّم إلى مركز فض المنازعات الإيجارية الذي يملك وحده الأمر بالإخلاء وتنفيذه. أما المستأجر فيحتفظ بالعقار وبحمايته حتى يفصل المركز، وعليه بموجب المادة 31 الاستمرار في سداد الإيجار طوال المدة.

وبالنسبة إلى المستأجر، تكمن القيمة العملية للمادة 25 في أنها تجعل الإخلاء أمرًا يجب تبريره وإثباته، لأسباب مسمّاة، وأمام الجهة الصحيحة. فطلب المغادرة الذي لا ينطبق على سبب من الأسباب الثلاثة عشر، أو الذي يتخطّى إنذارًا واجبًا، أو الذي يُعلَن بطريقة خاطئة، لا ينفذ تلقائيًا — بل هو قابل للطعن. ومعرفة السبب المستند إليه بالضبط، وما يتطلبه ذلك السبب، هي الخطوة الأولى لكلا الطرفين.