المادة 28 من قانون الإيجارات في دبي: هل يبقى الإيجار بعد بيع العقار؟

تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتقع المادة 28 ضمن القواعد التي تحفظ استقرار الإيجار، وتعالج واقعة واحدة لكنها مهمة: انتقال ملكية العقار. ومضمونها أن العقد متعلّق بالعقار لا بشخص من يملكه — فالبيع ينقل الملكية دون أن يمسّ المستأجر.

ويعني ذلك عمليًا أن العقار المؤجر قابل للبيع تمامًا، وأنه يُباع والمستأجر قائم فيه. فالمشتري لا يتسلّم عقارًا خاليًا؛ بل يرث العقد الساري مع المفاتيح. أما الإيجار والمدة والتأمين وسائر الشروط المتفق عليها فتنتقل كما هي دون تغيير. وكل ما يتبدّل هو الشخص الذي يتقاضى الإيجار ويتحمّل التزامات المؤجر.

وكثيرًا ما تُخلط هذه المادة بقواعد الإخلاء، لأن المالك الراغب في البيع خاليًا يجب أن يسترد العقار أولًا. وذلك طريق مختلف بإنذاره الطويل الخاص، تحكمه المادة 25، ولا يسري إلا عند انتهاء العقد. وتفصل هذه الصفحة بين الأمرين وتوضّح بدقة ما تفعله المادة 28 — وما لا تفعله.

يسهل إدراك الأثر العملي عبر قائمة قصيرة بما يبقى ثابتًا. فالإيجار يبقى كما اتُّفق عليه؛ ولا ينشئ البيع حقًّا جديدًا في رفعه أثناء المدة. والمدة تبقى محددة؛ فلا يبدأ العقد من جديد ولا تُقصَّر لأن الملكية انتقلت. ومبلغ التأمين الذي دفعه المستأجر يبقى مضمونًا، وبموجب المادة 20 يُردّ رصيده عند الانتهاء بعد أي خصومات صيانة. أما التزامات المؤجر — الصيانة أثناء المدة، وعدم الإخلال بانتفاع المستأجر، وعدم قطع الخدمات — فتنتقل بالكامل إلى المالك الجديد.

أما ما يتغيّر فعلًا فهو إداري: شخص المؤجر، والجهة التي تتقاضى الإيجار، وبيانات إيجاري والسداد التي تُحدَّث باسم المالك الجديد بعد إتمام النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ومن زاوية المستأجر اليومية، تستمر الحياة في العقار تمامًا كما كانت — البيت نفسه، والإيجار نفسه، والحقوق نفسها.

والشيء الوحيد الذي قد يؤول إليه البيع في النهاية هو استرداد مشروع للعقار — لكن عند الانتهاء فقط، وعلى سبب صحيح فقط، وبالإنذار الصحيح فقط. بل إن الرغبة في بيع العقار خاليًا هي ذاتها أحد تلك الأسباب، وتُعالَج بالكامل بموجب المادة 25(2) لا المادة 28. أما المادة 28 فتحكم الحالة المعتادة والغالبة: يُباع العقار، وتنتقل ملكيته، ويبقى المستأجر في مكانه ببساطة دون أي إخلال بعقده أو بحقوقه.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة ملف الإيجار وأي إنذار في ضوء المادة 28 والمادة 25 من قانون الإيجارات، ومساعدة البائع أو المشتري أو المستأجر في إعداد المستندات وتنظيمها، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها، ومتابعة الإجراءات لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.

وسواء كنت بائعًا لعقار مؤجر، أو مشتريًا يريد فهم ما يرثه، أو مستأجرًا غير متأكد من أثر البيع على بقائه، فإن القيمة في ضبط التفاصيل مبكرًا: أثر المادة 28 الصحيح، والطريق الصحيح إذا أُريدت الحيازة خالية، والإنذار الصحيح وقناة إعلانه، وسجل سليم. فالأخطاء الصغيرة في مرحلة الإنذار أو العقد هي التي تحسم القضية لاحقًا في الغالب.