المادة 14 من قانون الإيجارات في دبي — إخطار 90 يومًا لتعديل الشروط

تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وداخل هذا القانون تقف مادتان معًا عند لحظة التجديد. فالمادة 13 تفتح الباب: إذ يجوز للطرفين عند التجديد الاتفاق على تعديل الشروط، ولأي منهما إعادة النظر في الأجرة زيادةً أو نقصانًا. ثم تضيف المادة 14 انضباط التوقيت: فإن أردت أن تعبر ذلك الباب وجب عليك أن تُخطر، وأن تُخطر مبكرًا.

فالمادة 14 لا تقرّر كم ينبغي أن يكون الإيجار الجديد، ولا تقرّر مَن يكسب إذا اختلف الطرفان. إن مهمتها أضيق وذات طابع إجرائي: فهي تحدّد متى يجب الإفصاح عن التغيير المقترح حتى يمكن أن يلزم العقد المجدَّد. فإذا فات التوقيت، لم يلتصق التغيير بالتجديد المقبل. وإذا استُوفي، صار حوار التجديد مطروحًا على نحو صحيح ليتفاوض فيه الطرفان — فإن لم يتفقا، فصل فيه مركز فض المنازعات الإيجارية.

بعبارة يومية، تحوّل المادة 14 الرغبة إلى مقترح يعترف به القانون. فالمالك الذي يرى أن الإيجار ينبغي أن يرتفع، أو المستأجر الذي يرى أنه ينبغي أن ينخفض، لا يملك حق فرض رأيه — لكنه بتوجيه إخطار في وقته يكتسب حق أن يُنظر في تغييره للمدة المجدَّدة. وبدون الإخطار يتجدّد العقد ببساطة بشروطه القائمة؛ فيبقى الإيجار حيث هو، وتبقى البنود كما كُتبت، وينتظر أي تغيير تجديدًا لاحقًا يُخطَر به على الوجه الصحيح.

ويترتّب على ذلك أمران عمليان. أولهما أن التوقيت هو كل شيء وأنه موضوعي: فمدة التسعين يومًا تُقاس إلى تاريخ تقويمي ثابت — هو يوم انتهاء العقد — ومن ثمّ يمكن إثباتها أو نفيها بتواريخ الإيجار وحدها. وثانيهما أن الإخطار بداية لا نهاية. فهو يضع التغيير المقترح على الطاولة؛ ولا يُبرم الصفقة. فإذا كان التغيير زيادة في الإيجار، ظلّت القيمة مقيَّدة بالمرسوم رقم 43 لسنة 2013، وإذا تعذّر على الطرفين الاتفاق على الأجرة حدّدها مركز فض المنازعات الإيجارية. فالمادة 14 تبدأ الحوار في وقته؛ وقواعد أخرى تقرّر كيف ينتهي.