المادة 13 من قانون الإيجارات في دبي: إعادة النظر في الشروط والإيجار عند التجديد

تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وبمقتضى هذا القانون يتجدّد الإيجار الذي لا يُمَسّ عادةً بالشروط نفسها: يبقى المستأجر ويستمر في السداد، وينتقل العقد ببساطة إلى مدة جديدة. والمادة 13 هي النص الذي يفتح بابًا في هذا الترتيب المستقر. فهي تقرّر أنه عند التجديد يجوز للطرفين الاتفاق على تغيير الشروط، ولأي منهما أن يعيد النظر في الإيجار — بالزيادة أو بالخفض. وهي، باختصار، إذن القانون بإعادة التفاوض.

ويتبع ذلك أمران في الحال. أولهما أن هذه السلطة تخص التجديد لا منتصف عقد سارٍ: فالإيجار القائم يحتفظ بشروطه المتفق عليها حتى انتهائه، والمادة 13 لا يمتد أثرها إلا إلى المدة التي توشك أن تبدأ. وثانيهما أنها تخص الطرفين على قدم المساواة. فالمالك قد يستخدمها ليقترح إيجارًا أعلى في حدود السقف القانوني؛ والمستأجر يستطيع أن يستخدمها بالقدر نفسه من الصحة ليطلب خفضًا، أو ليعدّل بندًا لم يعد يناسبه. ولأنها الحق الموضوعي في إعادة النظر في الشروط، تُقرأ المادة 13 مع المادة 14 التي تحدّد التوقيت — إخطار التسعين يومًا الذي يجب أن يوجّهه أحد الطرفين إلى الآخر قبل أن يسري التغيير.

والكلمة التي تحكم المادة 13 هي «الاتفاق». فهي لا تمنح أيًّا من الطرفين حقًّا في أن يُملي إيجارًا جديدًا أو بندًا جديدًا؛ بل تمنحه حقًّا في أن يقترحه وأن يتفاوض عليه في اللحظة الصحيحة. فإن بلغا الاتفاق، عكس العقد المجدَّد الشروط الجديدة وسُجّل في إيجاري. وإن لم يبلغاه — وغالبًا بشأن الإيجار — فُصل في الأمر لا بمن يعلو صوته بل بمركز فض المنازعات الإيجارية، مطبِّقًا المعايير المقرّرة في القانون والسقف المنصوص عليه في المرسوم 43/2013.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة ملف الإيجار في ضوء متطلبات المادتين 13 و14، والتحقق من تغيير الإيجار المقترح في ضوء سقف المرسوم 43/2013 ومؤشر الإيجارات الذكي، والمساعدة في صياغة إخطار التجديد أو الرد عليه بحيث تسلم صياغته وتوقيته، وتنظيم المستندات التي يحتاجها كل طرف. وحين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها، نرتّب الترجمة المعتمدة والقانونية، ويمكننا متابعة الإجراءات لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.

وسواء كنت مالكًا يخطّط لتغييرٍ عند التجديد أو مستأجرًا وصله مقترح ولا يدري أصحيحٌ هو أم في وقته أم ضمن السقف، فإن القيمة في ضبط التفاصيل مبكرًا: المادة الصحيحة، والتوقيت الصحيح، وقيمة تحترم السقف، وسجل نظيف لما اقتُرح وما اتُّفق عليه. فالأخطاء الصغيرة في مرحلة التجديد هي التي تحسم النتيجة لاحقًا في الغالب، وهي أيسر ما يمكن تجنّبه.