المادة 18 من قانون الإيجارات في دبي: أعمال الديكور وموافقات المؤجر
إن تجهيز محل تجاري، أو تحديث مطبخ، أو إضافة خزائن مدمجة في دبي يتطلب في الغالب تصريحًا رسميًا — ومعظم هذه التصاريح تشترط موافقة مالك العقار قبل أن تصدرها الجهة المختصة. وتتناول المادة 18 من القانون رقم 26 لسنة 2007 هذه اللحظة بالذات؛ إذ تُلزم المؤجر بأن يقدّم للمستأجر الموافقات التي يلزم تقديمها إلى الجهات الرسمية المختصة كلما رغب المستأجر في إجراء أعمال الديكور أو غيرها من الأعمال التي تتطلب تلك الموافقات — ما دامت الأعمال لا تؤثر في هيكل العقار وقدّم المستأجر المستندات الرسمية الطالبة لها. توضّح هذه الصفحة ما تنص عليه المادة 18، وكيف تعمل عمليًا، وما تطلبه من كل طرف، وماذا يُفعل عند تعذّر التعاون.
- على المؤجر تقديم موافقات المالك التي يحتاجها المستأجر لتقديم طلبات ترخيص أعمال الديكور أو التجهيز
- الالتزام مشروط: يجب ألا تؤثر الأعمال في هيكل العقار
- على المستأجر تقديم المستندات الرسمية الطالبة لتلك الموافقات — أي طلب مكتمل صحيح
- ولا يُلغي ذلك الحاجة إلى الحصول على التصاريح الفعلية من الجهات المختصة
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ماذا تشترط المادة 18؟
بموجب المادة 18 من قانون الإيجارات في دبي، على المؤجر أن يقدّم للمستأجر موافقات المالك التي تشترطها الجهات المختصة في دبي قبل أن يستطيع المستأجر إجراء أعمال الديكور أو التجهيز — شريطة ألا تؤثر الأعمال في هيكل المبنى وأن يقدّم المستأجر المستندات الرسمية الطالبة لتلك الموافقات.
تنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتحوّل المادة 18 عقبةً عمليةً مألوفةً إلى التزام قانوني. فلأن المستأجر ليس المالك المسجَّل، تنظر جهات الترخيص في دبي إلى المالك ليوافق قبل أن تباشر طلب التجهيز. وتقول المادة 18 إن على المالك تقديم تلك الموافقة — فتعاون المؤجر التزام لا تفضّل، متى تحققت الشروط.
وشرطان يرسمان حدود هذا الالتزام. الأول هو النطاق: يجب ألا تؤثر الأعمال في هيكل العقار، فتُغطّى الأعمال التجميلية وأعمال التجهيز دون التعديلات الإنشائية. والثاني هو الإجراء: يجب أن تكون لدى المستأجر المستندات الرسمية الطالبة للموافقات — طلبٌ مكتمل صحيح — لا أن ينتظر أن يبتدئه المؤجر. فحيث يتحقق الشرطان يلزم المؤجر بتقديم موافقة المالك؛ وحيث يتخلّف أحدهما لا يسري الالتزام.
ما تنص عليه المادة 18 فعلًا
بعبارة بسيطة، تنص المادة 18 على أنه يجب على المؤجر أن يقدّم للمستأجر الموافقات المطلوب تقديمها إلى الجهات الرسمية المختصة في الإمارة كلما رغب المستأجر في إجراء أعمال الديكور أو أي أعمال أخرى تتطلب تلك الموافقات — بشرطين: ألا تؤثر الأعمال في هيكل العقار، وأن تكون لدى المستأجر المستندات الرسمية الطالبة لتلك الموافقات. والمادة قصيرة، واتجاهها واحد: فهي تضع التزامًا بالتعاون على عاتق المالك.
وتُقرأ المادة 18 على أفضل وجه إلى جوار المواد المحيطة بها. فالمادة 17 تمنع المؤجر من إجراء تغييرات تحول دون انتفاع المستأجر؛ والمادة 18 هي مقابلها على جانب تعديلات المستأجر — إذ على المالك أن يعين المستأجر على تجهيز العقار بصورة مشروعة. وتُبقي المادة 19 المستأجر ملزمًا بالمحافظة على العقار محافظة الشخص الحريص المعتاد، وتشترط المادة 21 إعادته بالحالة التي تسلّمه بها. ومن ثمّ فإن التجهيز المعتمد بموجب المادة 18 يحمل عادةً توقّع إعادته إلى الأصل عند انتهاء المدة.
التزام بالتعاون لا بتحمّل التصريح كاملًا
في دبي، تحتاج أعمال التجهيز والديكور عادةً إلى تصاريح من أكثر من جهة — بلدية دبي للبناء والتجهيز، وهيئة كهرباء ومياه دبي لأي تغيير في الخدمات، والدفاع المدني للحريق والسلامة في الوحدات التجارية، والمطوّر الرئيسي أو إدارة المجمّع أو المركز التجاري لموافقتها الخاصة. ولأن المستأجر ليس المالك المسجَّل، تطلب هذه الجهات موافقة المالك أو عدم ممانعته ضمن الملف. والمادة 18 هي ما يُلزم المؤجر بتقديم موافقة المالك تلك.
أما ما لا تفعله فهو إلغاء التصاريح ذاتها. فالمادة 18 تُلزم المؤجر بتقديم موافقات المالك؛ ويبقى على المستأجر أن يحصل على التصاريح الفعلية من الجهات، وأن يستعين بمقاول مرخَّص، وأن يتحمّل الكلفة ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. فهو التزام بالتعاون لا نقلٌ لعبء الترخيص كاملًا — ويتوقّف بمجرد أن تمتد الأعمال إلى الهيكل.
كيف تبدو المادة 18 من كل جانب
المؤجر
- يلزمه تقديم موافقات المالك التي تشترطها الجهات لأعمال الديكور أو التجهيز غير الإنشائية للمستأجر (م18)
- يجوز له الرفض حيث تؤثر الأعمال في الهيكل، أو حيث لم يقدّم المستأجر طلبًا مكتملًا
- يجوز له وضع شروط مشروعة في العقد — مقاولون معتمدون، وتأمين، وإعادة إلى الأصل، ومن يتحمّل كلفة التصاريح
- ينبغي له الاستجابة للطلب الموثّق بسرعة؛ ويمكن الطعن في الرفض غير المبرّر أمام مركز فض المنازعات
- يحتفظ بحماية المادتين 19 و21 — فيجب المحافظة على العقار وإعادته بحالته عند التسلّم
المستأجر
- له أن يتوقّع تعاون المالك في الموافقات اللازمة لطلب تصاريح الأعمال المشروعة غير الإنشائية (م18)
- يلزمه ألا يجري أعمالًا تؤثر في هيكل العقار
- يلزمه تقديم المستندات الرسمية الطالبة للموافقات — طلبٌ مكتمل صحيح
- يبقى محتاجًا إلى التصاريح الفعلية من الجهات المختصة؛ فالمادة 18 لا تُسقطها
- ينبغي له حفظ موافقة المؤجر الكتابية والاستعداد للإعادة إلى الأصل عند انتهاء المدة (م21)
الكلمات التي تدور عليها المادة 18
- أعمال الديكور والتجهيز
- أعمال غير إنشائية تكيّف الوحدة للاستعمال أو الذوق: القواطع والنجارة والأرضيات والأسقف واللافتات والخزائن أو المطابخ المدمجة. وهي الأعمال التي تُعنى بها المادة 18 أساسًا.
- الجهات الرسمية المختصة
- الجهات في دبي التي يحتاج التجهيز إلى تصاريحها — عادةً بلدية دبي، وهيئة كهرباء ومياه دبي، والدفاع المدني للوحدات التجارية، والمطوّر الرئيسي أو إدارة المجمّع أو المركز التجاري.
- موافقة المالك / عدم الممانعة
- موافقة المالك أو شهادة عدم ممانعته التي يقدّمها ليباشر الجهة طلب تصريح المستأجر. وتجعل المادة 18 تقديمها من واجب المؤجر ضمن الحدود المذكورة.
- التأثير في الهيكل
- أعمال تصل إلى الجدران الحاملة أو البلاطات أو نواة المبنى أو الواجهة. وهي خارج المادة 18 وخارج ما تجيزه الجهات على طلب مستأجر.
لديك سؤال عن حالتك؟
متى تنطبق المادة 18 — أمثلة تطبيقية
يحتاج مستأجر تجاري إلى تجهيز محل مؤجَّر.
المطلوب عادةًيحتاج تجهيز المحل إلى تصريح تجهيز من البلدية، وموافقة الدفاع المدني، وعادةً موافقة المركز التجاري — وكلٌّ منها يطلب موافقة المالك. ولأن الأعمال غير إنشائية والمستأجر يملك ملف الطلب جاهزًا، تُلزم المادة 18 المؤجر بتقديم موافقات المالك ليتسنّى إيداع التصاريح.
يريد مستأجر سكني خزائن مدمجة ومطبخًا جديدًا.
المطلوب عادةًهذه أعمال ديكور وتجهيز لا تمسّ الهيكل. فإن قدّم المستأجر طلبًا صحيحًا وأي مخططات تحتاجها الجهة أو المجمّع، فينبغي للمؤجر تقديم موافقة المالك. ومع ذلك على المستأجر الحصول على موافقة المؤجر الكتابية وحفظها لمعاينة المغادرة.
يقترح مستأجر إزالة جدار داخلي حامل.
المطلوب عادةًهذا يؤثر في الهيكل، فيخرج عن المادة 18. فلا يلزم المؤجر بالإعانة، ولن تجيز جهات دبي تغييرًا إنشائيًا على طلب مستأجر. والمستأجر الذي يمضي رغم ذلك يعرّض نفسه لمخالفة المادتين 19 و21 وللمسؤولية عن الضرر.
ليس لدى المستأجر سوى طلب شفهي دون مخططات أو طلب رسمي.
المطلوب عادةًالتزام المادة 18 مشروط بأن تكون لدى المستأجر المستندات الرسمية الطالبة للموافقات. وحتى يقدّم المستأجر طلبًا صحيحًا، لا يكون التزام المؤجر بتقديم موافقة المالك قد نشأ بعد — فالمستندات أولًا.
ماذا تفعل عند رفض الموافقة
تأكيد أن الأعمال غير إنشائية
أثبت بالمخططات أو نطاق أعمال المقاول أن الأعمال ديكور أو تجهيز ولا تؤثر في الهيكل — فهذا ما يدخلها في المادة 18.
تجهيز ملف الطلب
اجمع طلب التصريح الرسمي والمستندات التي تشترط الجهة موافقة المالك عليها، ليكون الطلب المعروض على المؤجر مكتملًا صحيحًا.
طلب موافقة المالك كتابةً
اطلب من المؤجر كتابةً تقديم موافقات المالك، مرفقًا الملف، واحتفظ بنسخة من الطلب وأي رد.
التصعيد عند رفض التعاون
إذا امتنع المؤجر عن تقديم الموافقة لأعمال مشروعة غير إنشائية وموثّقة، جاز للمستأجر رفع الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.
القرار والتنفيذ
تُبحث الدعوى أولًا لتسويةٍ ودّية، ثم تفصل فيها لجنة ابتدائية عند اللزوم، مع وجود طريق للطعن وتنفيذٍ عبر إدارة التنفيذ بالمركز.
ما يحتاجه ملف اعتماد التجهيز
- عقد الإيجار المسجَّل في إيجاري وأي شرط بشأن التعديلات أو التجهيز
- نطاق أعمال واضح أو مخططات تبيّن أن الأعمال غير إنشائية
- نماذج طلب التصريح الرسمية التي تشترطها الجهة المختصة
- موافقة المؤجر الكتابية أو عدم ممانعته بعد صدورها
- بيانات المقاول، وللوحدات التجارية مستندات السلامة التي يطلبها الدفاع المدني
- ترجمة معتمدة لأي مستند ليس باللغة المطلوبة أصلًا
أخطاء شائعة لدى الطرفين
الخطأيعامل المؤجر تقديم موافقة المالك على أنها تفضّل اختياري يحجبه كيف شاء.
الصوابللأعمال المشروعة غير الإنشائية الموثّقة كما ينبغي، تجعل المادة 18 تقديم موافقة المالك واجبًا. ويمكن رفع الرفض غير المبرّر إلى مركز فض المنازعات.
الخطأيفترض المستأجر أن المادة 18 تعني عدم الحاجة إلى تصاريح رسمية.
الصوابتُلزم المادة 18 المؤجر بتقديم موافقة المالك؛ لكنها لا تُسقط التصاريح ذاتها. فيبقى على المستأجر الحصول عليها من الجهات المختصة.
الخطأيبدأ المستأجر تغييرات إنشائية — نقل جدار حامل — متوقّعًا أن تغطّيها المادة 18.
الصوابالأعمال الإنشائية تخرج عن المادة 18 كليًا. فهي تحتاج إلى اتفاق مستقل مع المالك وإلى موافقة الجهة، والقيام بها دون ذلك يعرّض للمخالفة والمسؤولية.
الخطأيمضي التجهيز بتفاهم شفهي دون أي شيء مكتوب.
الصواباحصل على موافقة المؤجر والتصاريح كتابةً واحتفظ بها. فالسجل المكتوب يحسم نزاع التصريح ومسألة الإعادة إلى الأصل عند المغادرة معًا.
الخطألا يفكّر أي طرف في نهاية المدة إلا عند المغادرة.
الصوابتشترط المادة 21 الإعادة بالحالة عند التسلّم. فاتفقا من البداية على بقاء التجهيز أو إزالته، حتى لا يضيع التأمين في خلاف حول الإعادة إلى الأصل.
المادة 18: أسئلة وأجوبة
تشترط المادة 18 أن يقدّم المؤجر للمستأجر الموافقات التي يلزم تقديمها إلى الجهات المختصة في دبي كلما رغب المستأجر في إجراء أعمال ديكور أو غيرها من الأعمال التي تحتاجها — شريطة ألا تؤثر الأعمال في هيكل العقار وأن تكون لدى المستأجر المستندات الرسمية الطالبة لها. وباختصار، هو واجب المؤجر في التعاون مع تجهيزٍ مشروع غير إنشائي.
ضمن حدود فقط. فحيث تكون الأعمال غير إنشائية ويقدّم المستأجر طلبًا صحيحًا، تجعل المادة 18 تقديم موافقة المالك واجبًا لا خيارًا، فيصعب تبرير الرفض المطلق. ويجوز للمؤجر الرفض حيث تؤثر الأعمال في الهيكل أو تكون المستندات ناقصة، وله وضع شروط معقولة في العقد.
لا. تُلزم المادة 18 المؤجر بمنحك موافقة المالك لتتمكّن من التقديم؛ لكنها لا تُلغي التصاريح. فيبقى عليك الحصول على التصاريح الفعلية من الجهات المختصة — بلدية دبي، وهيئة كهرباء ومياه دبي، والدفاع المدني للوحدات التجارية، وأي موافقة من المجمّع أو المطوّر — قبل بدء الأعمال.
لا. تقتصر المادة 18 صراحةً على الأعمال التي لا تؤثر في هيكل العقار. أما التغييرات الإنشائية — الجدران الحاملة أو البلاطات أو الواجهة أو نواة المبنى — فهي خارج المادة؛ وتحتاج إلى اتفاق مستقل مع المالك، ولن تُجاز على طلب مستأجر في كل حال.
المستأجر، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. فالمادة 18 تضع واجب التعاون على المؤجر، لكنها لا تنقل كلفة الأعمال أو رسوم التصاريح، وهي عادةً على المستأجر القائم بالتجهيز. ويستطيع العقد تحديد من يدفع ماذا، إلى جانب التأمين واشتراط المقاول المعتمد.
غالبًا نعم. فالمادة 21 تُلزم المستأجر بإعادة العقار بالحالة التي تسلّمه بها، فيما عدا الاستهلاك المعتاد. وما لم يوافق المؤجر على بقاء التجهيز، يُتوقّع من المستأجر عمومًا إعادته إلى الأصل — لذا اتفقا على وضع المغادرة كتابةً من البداية.
إذا كانت الأعمال مشروعة وغير إنشائية ولديك طلب صحيح، وما زال المؤجر يرفض تقديم موافقة المالك، فبإمكانك رفع الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك. واحتفظ بطلبك الكتابي ونطاق الأعمال وملف الطلب كأدلة.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة عقد الإيجار وشرط التعديلات فيه في ضوء المادة 18 والمواد المحيطة بها، ومساعدة الطرف على تجهيز نطاق الأعمال وملف الطلب الذي يحتاجه الاعتماد، وإعداد المستندات وترتيبها، وتقديم الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الأوراق بين العربية وغيرها.
وسواء كنت مستأجرًا يُعرقَل تجهيزه، أو مالكًا يريد صياغة شرط تعديلات على الوجه الصحيح وتقديم التعاون عبر القناة السليمة، فالقيمة واحدة: فصل الأعمال غير الإنشائية التي تحميها المادة 18 عن الأعمال الإنشائية التي لا تحميها، وحفظ سجل كتابي سليم، واتباع الطريق المشروع عبر مركز فض المنازعات الإيجارية. وضبط هذه التفاصيل مبكرًا هو الأكثر تأثيرًا في مآل النزاع غالبًا.
المصادر الرسمية
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.