المادة 10 من قانون الإيجارات في دبي: من يحدد معايير زيادة الإيجار

تُنظَّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. ومعظم هذا القانون يخاطب الطرفين فيبيّن لهما ما يجوز وما لا يجوز. أما المادة 10 فمختلفة: فهي بدل أن تخاطب المؤجر والمستأجر تخاطب جهة تنظيمية. فتنتزع أكثر المسائل إثارةً للنزاع في أي إيجار — وهي مقدار الزيادة الممكنة في الأجرة — من يد الطرف الأقوى، وتضع إطارها لدى ريرا، حتى تتبع الزيادات معايير معلنة لا ضغوط اللحظة.

ولم تترك ريرا هذه السلطة حبرًا على ورق. بل مارستها عبر المرسوم رقم 43 لسنة 2013 الذي يضع سلّمًا متدرجًا للحدود القصوى للزيادة، وعبر مؤشر الإيجارات الذي يقيس متوسط الأجرة العادلة للعقار المماثل — وهو المؤشر الذي يعمل منذ 2 يناير 2025 باسم مؤشر الإيجارات الذكي لدائرة الأراضي والأملاك. فالإجابة العملية إذًا ثلاث طبقات: المادة 10 تمنح السلطة، والمرسوم 43/2013 يحدّد النسب، والمؤشر يوفّر رقم السوق الذي يقرّر أي نسبة تنطبق.

ولمن يقرأ هذا عند التجديد، فالخلاصة بسيطة. لا يستطيع المؤجر أن يفرض قانونًا أي زيادة يبدو أن السوق يسمح بها؛ فالزيادة مقيَّدة بمعايير تتحكّم بها ريرا لا المؤجر. والمستأجر غير ملزم بقبول طلب يتجاوز تلك المعايير، وإذا تعذّر الاتفاق فُصل في الأمر لدى مركز فض المنازعات الإيجارية بتطبيق القواعد نفسها. فالمادة 10 قصيرة، لكنها السبب في أن يكون لدى دبي أصلًا إجابة منظَّمة ومعلنة عن مسألة زيادة الإيجار.

وطريقة وصول المادة 10 إلى إيجار حقيقي إنما تكون عبر المرسوم رقم 43 لسنة 2013، وهو الأداة التي تستخدمها ريرا والإمارة لترجمة معايير الزيادة إلى أرقام. والمرسوم لا يضع نسبة واحدة ثابتة. بل يربط الحد الأقصى المسموح به للزيادة بفجوة: مقدار انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط أجر المثل للوحدات المماثلة. فكلما كان الإيجار أقرب أصلًا إلى متوسط السوق كانت الزيادة المسموح بها أصغر — وحين يكون الإيجار في حدود عشرة بالمئة من المتوسط فلا زيادة مسموح بها إطلاقًا. وهذا هو المنطق المتدفّق مباشرةً من المادة 10: فالزيادات موجودة لتقريب الإيجارات المنخفضة عن السوق نحو السوق، لا لتتيح للمؤجر ملاحقة السوق صعودًا بلا حدّ.

والأداة الثانية هي المؤشر. فلمعرفة أي شريحة تنطبق يحتاج الطرفان إلى معرفة متوسط أجر المثل للعقار — وهذا الرقم يأتي من مؤشر إيجارات إمارة دبي الذي تصدره ريرا ويُقدَّم اليوم عبر المؤشر الذكي الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك في 2 يناير 2025. وقد طوّر المؤشر الذكي التقنية الكامنة خلف المتوسط، مستعينًا بتصنيف المباني القائم على الذكاء الاصطناعي وبيانات العقود الحيّة، لكنه لم يغيّر نسب المرسوم 43/2013. ويجدر التأكيد على أن قواعد الزيادة تُلزم كل مؤجر في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة مثل مركز دبي المالي العالمي. ثم إن تطبيق الزيادة يقترن بقواعد التوقيت في مواضع أخرى من القانون: فالمؤجر الذي يريد زيادةً عند التجديد عليه أيضًا أن يوجّه للمستأجر إخطار التسعين يومًا بموجب المادة 14، وأن تظل القيمة المقترحة محترمةً لسقف المرسوم 43/2013.