المادة 11 من قانون الإيجارات في دبي: هل يشمل الإيجار مواقف السيارات والمسبح والنادي الصحي؟
حين تستأجر مسكنًا أو مكتبًا في دبي، يكون المسبح والصالة الرياضية وساحة لعب الأطفال وموقف السيارات في العادة جزءًا مما تدفع مقابله — لا خدمةً إضافيةً يجوز أن تُفرَض عليك لاحقًا. وتضع المادة 11 من قانون الإيجارات ذلك بعبارة صريحة: ما لم يُتَّفق على غير ذلك، يشمل الإيجار استعمال المستأجر لمرافق العقار، من المسابح والصالات الرياضية إلى الملاعب والمواقف. والعبارة التي تحسم كل حالة حديّة هي "ما لم يُتَّفق على غير ذلك": فهي تتيح للطرفين استثناء مرفق بعينه، لكن بوضوح ومن البداية وحدها. توضّح هذه الصفحة، للمالك والمستأجر على حدٍّ سواء، ما الذي تشمله المادة 11 بالضبط، وإلى أين يمتد أثر "ما لم يُتَّفق على غير ذلك"، وماذا يحدث حين يحاول المالك أن يتقاضى أجرًا عن موقف السيارة أو أن يمنع المستأجر من المسبح.
- بحكم الأصل، يشمل الإيجار استعمال المستأجر للمرافق المشتركة في المبنى
- المسابح والصالات الرياضية والنوادي الصحية والملاعب والمواقف مذكورة في نص المادة
- "ما لم يُتَّفق على غير ذلك" يتيح استثناء مرفق بعينه — لكن في العقد وحده
- لا يجوز للمالك إضافة رسم مرفق أو منع الدخول أثناء المدة؛ ويُحال النزاع إلى مركز فض المنازعات
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
هل يشمل الإيجار المواقف والمسبح والنادي الصحي؟
نعم — بحكم الأصل يشمل الإيجار الذي تدفعه استعمال المرافق المشتركة للعقار، كالمسبح والصالة الرياضية أو النادي الصحي والملعب وموقف السيارات، ما لم يتفق عقد إيجارك بوضوح على غير ذلك. وهذه هي القاعدة التي ترسيها المادة 11 من قانون الإيجارات في دبي.
تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتقرّر المادة 11 أنه ما لم يُتَّفق على غير ذلك، يشمل الإيجار استعمال مرافق العقار كحمامات السباحة والملاعب والصالات الرياضية والنوادي الصحية ومواقف السيارات وغيرها من المرافق. فالموقف المبدئي بسيط: المستأجر الذي يستأجر شقة في مبنى فيه مسبح وصالة رياضية، أو فيلا في مجمّع فيه مرافق مشتركة، إنما يدفع مقابل حق استعمالها بوصفه جزءًا من الإيجار. ولا يجوز للمالك أن يعامل المسبح أو موقف السيارة كخدمة إضافية مدفوعة إلا إذا اتُّفق على ذلك وقت توقيع العقد.
وتعمل المادة على شقّين. فالأصل هو الشمول — المرافق تأتي مع الإيجار. والاستثناء هو العبارة الافتتاحية "ما لم يُتَّفق على غير ذلك"، التي تتيح للطرفين الاتفاق على أن مرفقًا بعينه غير مشمول، أو أنه يُحصَّل بمقابل مستقل. لكن الاستثناء يجب أن يكون متفقًا عليه حقًّا، مكتوبًا في العقد ومفهومًا لدى الطرفين؛ وليس أمرًا يفاجئ به المالك المستأجر بعد أن ينتقل إلى العقار.
والمادة 11 تتعلق بحق استعمال المرافق، لا بملكيتها ولا برسوم خدمات المجمّع السنوية، فتلك مسألة مستقلة. وبهذه القراءة، تمنع المادة أمرين في الغالب: رسمًا مفاجئًا مقابل ما يشمله الإيجار أصلًا، وسحبًا هادئًا من المالك لحق الدخول إلى مرفق وُعِد به المستأجر. وحين يختلف الطرفان، يفصل في الأمر مركز فض المنازعات الإيجارية.
ماذا تقول المادة 11 بعبارة واضحة
تنص المادة 11 بعبارتها على أنه ما لم يُتَّفق على غير ذلك، يشمل الإيجار استعمال مرافق العقار — كحمامات السباحة والملاعب والصالات الرياضية والنوادي الصحية ومواقف السيارات وغيرها من المرافق. والقائمة وردت على سبيل المثال لا الحصر: فعبارة "وغيرها من المرافق" تعني أن أي مرفق مشترك مخصّص لاستعمال السكان — حديقة مهيّأة، أو بهو، أو سطح، أو منطقة شواء — يخضع للأصل نفسه. والمعيار هو أن يكون المرفق جزءًا من العقار ومهيّأً لاستعمال المستأجرين.
وما لا تفعله المادة 11 لا يقلّ دلالة. فهي لا تجعل المستأجر مالكًا للمسبح أو لمبنى المواقف؛ إذ تمنح الاستعمال لا الملكية. ولا تحدّد رسمًا، لأن الأصل ألا يُستحق رسم مستقل أصلًا. ولا تقرّر بذاتها من يتحمّل رسوم الخدمة التي يسهم بها مُلّاك العقارات المملوكة ملكية مشتركة لصيانة المناطق المشتركة — فتلك يحكمها نظام مستقل، وتقع عادةً على عاتق المالك. وتجيب المادة 11 عن سؤال واحد واضح: هل استعمال المرافق، فيما بين هذا المالك وهذا المستأجر، جزء من الإيجار؟ وجوابها، ما لم يقل العقد غير ذلك، هو نعم.
ماذا تعني المادة 11 في التطبيق
- استعمال المرافق مشمول بحكم الأصل
- إذا كان في المبنى أو المجمّع مسبح أو صالة رياضية أو ملعب أو مواقف مهيّأة للسكان، كان استعمال المستأجر لها جزءًا من الإيجار منذ اليوم الأول — ولا يُستحق مقابل إضافي إلا إذا نصّ العقد على ذلك.
- لا رسم مفاجئ لاحقًا
- لا يستطيع المالك أن يستحدث رسمًا مستقلًا عن المسبح أو الصالة الرياضية بعد التوقيع. فأي مقابل عن مرفق يجب أن يكون قد اتُّفق عليه من البداية؛ وإضافته في منتصف المدة هي بالضبط ما تحترز منه المادة 11.
- يمكن للعقد استثناء مرفق
- لأن الأصل يسري "ما لم يُتَّفق على غير ذلك"، يجوز أن ينص عقد الإيجار على أن مرفقًا بعينه غير مشمول — كأن يُحصَّل موقف مغطّى مخصّص بمقابل مستقل، أو أن يحتاج النادي الصحي إلى عضوية مدفوعة. ويجب أن يكون ذلك واضحًا ومتفقًا عليه.
- هو استعمال لا ملكية
- تمنح المادة 11 المستأجر حق استعمال المرافق، لا أي ملكية فيها. وتظل أنظمة المبنى بشأن أوقات العمل والسلامة والاستعمال العادل سارية، ويستعمل المستأجر المرافق وفق الشروط المقرّرة لجميع السكان.
- استعمال المرافق ليس رسوم الخدمة
- تشمل المادة 11 استعمال المستأجر للمرافق. أما من يتحمّل رسوم خدمة المجمّع السنوية لصيانة المناطق المشتركة فمسألة مستقلة تحكمها أنظمة العقارات المملوكة ملكية مشتركة، وتقع عادةً على المالك ما لم ينقلها العقد بوضوح.
القاعدة نفسها من منظور الطرفين
بالنسبة للمالك
- الإيجار الذي تتقاضاه يشمل أصلًا استعمال المستأجر للمرافق المشتركة
- إن أردت استثناء مرفق أو تحصيل مقابل عنه، فبيّن ذلك بوضوح في العقد عند التوقيع
- لا يمكنك إضافة رسم مرفق أثناء المدة، ولا سحب حق دخول يستحقه المستأجر
- منع المستأجر من مرفق قد يمسّ أيضًا واجباتك بموجب المادتين 17 و34
بالنسبة للمستأجر
- يحق لك استعمال المرافق المهيّأة للسكان بوصفه جزءًا من إيجارك
- لا يجوز للمالك أن يحصّل منك مقابلًا مستقلًا عن المسبح أو الصالة إلا إذا اتفق العقد على ذلك
- اقرأ العقد قبل التوقيع — فبند واضح قد يستثني مرفقًا بعينه على نحو مشروع
- إذا فُرض عليك مقابل عن مرفق مشمول أو مُنعت منه، أمكنك عرض الأمر على مركز فض المنازعات
لديك سؤال عن حالتك؟
كل شيء يتوقّف على "ما لم يُتَّفق على غير ذلك"
يقوم توازن المادة 11 كله على عبارتها الافتتاحية. فإذا تُركت المادة وحدها، شملت كل مرفق مشترك في الإيجار. وعبارة "ما لم يُتَّفق على غير ذلك" هي الرافعة الوحيدة التي تغيّر ذلك — وهي تعمل في اتجاه واحد ومكان واحد: بندٌ مكتوب في عقد الإيجار، متفق عليه بين الطرفين قبل التوقيع. وهذا ما يجعل بندًا مثل "يُحصَّل موقف سيارات مغطّى واحد بمقابل مستقل" أو "يتطلب دخول الصالة الرياضية عضوية مدفوعة" صحيحًا. أما ما لا تجيزه العبارة فهو تغيير يُفرَض لاحقًا: فلا يستطيع المالك أن يتذرّع بـ"ما لم يُتَّفق على غير ذلك" ليضيف رسم مسبح في السنة الثانية، لأنه لم يُتَّفق على شيء. وحين يسكت العقد عن مرفق بعينه، غلب الأصل وكان المرفق مشمولًا. وحين تكون الصياغة غامضة — وهو مشكل شائع في المواقف — كان الأسلم تفسيرها في غير مصلحة من صاغ الرسم المفاجئ، فإن استمر النزاع تُرك لمركز فض المنازعات الإيجارية أن يقرّر ما اتُّفق عليه فعلًا.
متى تنطبق المادة 11: أمثلة تطبيقية
يستأجر مستأجر شقة في برج فيه مسبح وصالة رياضية؛ وبعد عام يطالب المالك برسم شهري مستقل عن الصالة.
المطلوب عادةًالمادة 11 تُدرِج أصلًا استعمال المستأجر للصالة في الإيجار. وما لم يكن العقد قد استثنى الصالة أو قرّر مقابلًا مستقلًا عند التوقيع، فلا يجوز للمالك إضافة الرسم الآن. وللمستأجر أن يرفض، فإن أُلِحّ عليه رفع الأمر إلى المركز.
قال الوسيط إن موقفًا مغطّى واحدًا يأتي مع الشقة، لكن العقد الموقّع سكت عن ذلك، ثم ظهر لاحقًا رسم موقف.
المطلوب عادةًتُدرِج المادة 11 مواقف السيارات ضمن المرافق التي يشملها الإيجار، فالموقف المهيّأ للمستأجرين مشمول بحكم الأصل. وحين يسكت العقد، سرى الأصل؛ فإن أصرّ المالك على مقابل، أمكن للمركز أن يقرّر ما اتُّفق عليه.
ينص عقد الإيجار بوضوح على أن النادي الصحي يتطلب عضوية مدفوعة مستقلة، وقد وقّع عليه المستأجر.
المطلوب عادةًهذا استثناء صحيح على معنى "ما لم يُتَّفق على غير ذلك". ولأن المادة 11 تتيح للطرفين الاتفاق على خلاف الأصل، وكان الاستثناء واضحًا عند التوقيع، التزم به المستأجر ودفع مقابل النادي على حدة من الإيجار.
تمنع إدارة المبنى مستأجرًا من المسبح لأن المالك تأخّر في سداد رسوم خدمة المجمّع.
المطلوب عادةًحق المستأجر في استعمال المرفق مصدره المادة 11، ولا ينبغي أن يضيع بسبب نزاع بين المالك والاتحاد. وسحب حق استعمال المستأجر قد يمسّ أيضًا المادتين 17 و34، وللمستأجر أن يعرض الأمر على المركز.
ما يتضمّنه ملف نزاع المرافق
- عقد الإيجار المسجّل في إيجاري، مبيّنًا ما إذا كان أي مرفق مشمولًا أو مستثنى
- أي ملحق أو أنظمة للمجمّع تصف المرافق المشتركة وكيفية الدخول إليها
- إعلان العقار أو المواد التسويقية ورسائل الوسيط التي وصفت المرافق المعروضة
- بطاقات الدخول أو الصور أو السجلات التي تُظهر المرافق التي مُنِح المستأجر استعمالها
- أي إخطار أو فاتورة سعى فيها المالك لإضافة رسم مرفق أو سحب حق الدخول
- الهوية الإماراتية أو الرخصة التجارية لتحديد الطرفين بما يطابق العقد
أخطاء شائعة لدى الطرفين
الخطأمالك يفترض أنه يستطيع تحصيل مقابل مستقل عن المسبح أو الصالة من المستأجر بعد التوقيع.
الصوابتُدرِج المادة 11 استعمال المرافق في الإيجار بحكم الأصل؛ وأي استثناء أو رسم إضافي يجب أن يُتَّفق عليه في العقد لا أن يُضاف لاحقًا.
الخطأسحب حق الدخول إلى مرفق للضغط على المستأجر.
الصواباستعمال المستأجر جزء من الإيجار؛ وقطعه قد يخالف أيضًا واجبات المادتين 17 و34، وللمستأجر أن يطالب أمام المركز.
الخطأمستأجر يفترض أن كل مرفق مجاني تلقائيًا مهما نصّ العقد.
الصواب"ما لم يُتَّفق على غير ذلك" يتيح لبند واضح في العقد استثناء مرفق بعينه أو اشتراط عضوية مدفوعة — فاقرأ العقد قبل التوقيع.
الخطأالخلط بين حق استعمال المرفق ورسوم خدمة المجمّع.
الصوابتشمل المادة 11 استعمال المستأجر للمرافق؛ أما من يدفع رسوم الخدمة السنوية فمسألة مستقلة تقع عادةً على المالك ما لم يُتَّفق بوضوح على غير ذلك.
الخطأالاعتماد على وعد شفهي بأن موقف السيارة مشمول.
الصواباجعل موقف السيارة مكتوبًا في العقد؛ فالعقد الصامت يفتح باب النزاع، وسينظر المركز فيما اتُّفق عليه فعلًا.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة عقد الإيجار في ضوء المادة 11 لمعرفة ما إذا كان المرفق مشمولًا أو استُثني على نحو صحيح، والتحقق مما إذا كان رسم الموقف أو المسبح أو الصالة قد اتُّفق عليه عند التوقيع أم يُضاف بعد الأمر، وتنظيم الأدلة — العقد والإعلان وأنظمة المجمّع والفواتير — التي تُظهر ما وُعِد به كل طرف، والمساعدة في صياغة إخطار بشأن رسم مرفق أو سحب حق دخول أو الرد عليه. وحين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها، نرتّب الترجمة المعتمدة والقانونية، ويمكننا متابعة الإجراءات لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.
وسواء كنت مالكًا يريد استثناء مرفق أو تسعيره على نحو صحيح، أو مستأجرًا يواجه رسمًا مفاجئًا أو بوابة مسبح موصدة، فإن القيمة في ضبط التفاصيل مبكرًا: عقدٌ يبيّن بوضوح ما يشمله الإيجار، وسجلٌّ واضح لما اتُّفق عليه، والمادة الصحيحة سندًا لموقفك. فالأخطاء الصغيرة في مرحلة العقد هي التي تحسم هذه المنازعات في الغالب، وهي أيسر ما يمكن تجنّبه.
أسئلة وأجوبة
نعم، بحكم الأصل. تقول المادة 11 من قانون الإيجارات في دبي إن الإيجار يشمل استعمال مرافق العقار — ومنها المسابح والصالات الرياضية والنوادي الصحية والملاعب والمواقف — ما لم يتفق عقدك بوضوح على غير ذلك.
لا، إلا إذا اتفق عقد إيجارك على ذلك. فبموجب المادة 11 يكون استعمال المرافق مشمولًا في الإيجار بحكم الأصل، فلا يستطيع المالك إضافة مقابل مستقل عن المسبح أو الصالة بعد توقيعك إلا إذا استثنى العقد ذلك المرفق أو قرّر المقابل من البداية.
في العادة نعم. تُدرِج المادة 11 مواقف السيارات ضمن المرافق التي يشملها الإيجار، فالموقف المخصّص للمستأجرين مشمول ما لم ينص العقد على غير ذلك. وإذا سكت العقد ثم ظهر رسم لاحقًا، أمكن للمركز أن يقرّر ما اتُّفق عليه.
نعم، لكن بالاتفاق وحده. فعبارة "ما لم يُتَّفق على غير ذلك" تتيح للطرفين استثناء مرفق بعينه أو اشتراط عضوية مدفوعة مستقلة — بشرط أن يكون ذلك واضحًا في العقد عند التوقيع لا أن يُستحدث بعده.
لا، ليس حيث يشمله إيجارك. فالمادة 11 تمنحك حق استعمال المرافق بوصفه جزءًا من الإيجار؛ وسحب ذلك الدخول قد يمسّ أيضًا واجب المالك بألا يُخِلّ بانتفاعك (المادة 17) وألا يضايقك (المادة 34)، ويمكنك عرض الأمر على المركز.
ليس تمامًا. تشمل المادة 11 استعمالك للمرافق بوصفه جزءًا من الإيجار؛ أما من يدفع رسوم خدمة المجمّع السنوية لصيانة المناطق المشتركة فسؤال مستقل، يقع عادةً على المالك، ما لم يتفق عقدك بوضوح على نقله إليك.
المصادر الرسمية
- التشريعات — القانون رقم 26 لسنة 2007 (المؤجر والمستأجر، المادة 11) — النص الأصلي؛ والمواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36 عدّلها القانون 33 لسنة 2008
- التشريعات — القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل للقانون 26/2007
- مركز فض المنازعات الإيجارية — عن المركز
- دائرة الأراضي والأملاك بدبي
- البوابة الرسمية لحكومة الإمارات — استئجار عقار
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.