المادة 35 من قانون الإيجارات في دبي: تنفيذ الأحكام الإيجارية
لا يُحدث الحكم الإيجاري أثرًا إلا حين يُنفَّذ، والمادة 35 من قانون الإيجارات في دبي هي النص الذي يبيّن كيف يجري ذلك. وكثيرون يظنون أن صدور الحكم في صالحهم يكفي، فيفاجَؤون بأن الطرف الخاسر لا يمتثل طوعًا وأن الأمر يحتاج إلى إجراء تنفيذ مستقل. وقد فرّقت المادة عند صياغتها سنة 2007 بين نوعين من الأحكام: فكان حكم الإخلاء يُنفَّذ عبر اللجنة الخاصة القائمة آنذاك، أما الحكم المالي — من إيجار متأخر أو تأمين مسترد أو تعويض أو مصروفات — فكان يُنفَّذ عبر قسم التنفيذ في محاكم دبي. ثم ألغى المرسوم رقم 26 لسنة 2013 تلك اللجنة، وصارت إدارة تنفيذ الأحكام في مركز فض المنازعات الإيجارية تتولّى تنفيذ النوعين معًا. توضّح هذه الصفحة ما تقوله المادة، وما تعنيه للمؤجر وللمستأجر، ومتى تدخل حيّز التطبيق.
- المادة 35 هي مادة التنفيذ في قانون الإيجارات — تجاوز المرسوم رقم 26 لسنة 2013 صياغتها ذات المسارين
- واليوم تتولّى إدارة تنفيذ الأحكام في مركز فض المنازعات الإيجارية تنفيذ نوعَي الأحكام معًا
- يجب أن يكون الحكم نهائيًا وقابلًا للتنفيذ قبل أن تُستعمل المادة 35 لتنفيذه
- يُعدّ منجز ملفات التنفيذ ويتابعها بوصفه مزوّدًا للخدمات — وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة ولا يَعِد بنتيجة
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ماذا تقول المادة 35 عن تنفيذ الحكم
المادة 35 من القانون رقم 26 لسنة 2007 هي المادة التي أفردها القانون لتنفيذ الأحكام. فقد أحالت بصياغتها الأصلية حكم الإخلاء إلى اللجنة الخاصة القائمة آنذاك، وأحالت ما عداه — وأكثره الأحكام المالية كمتأخرات الإيجار أو مبلغ التأمين المسترد — إلى محاكم دبي. ثم ألغى المرسوم رقم 26 لسنة 2013 تلك اللجنة، وعهد بتنفيذ كل حكم نهائي يصدره مركز فض المنازعات الإيجارية، إخلاءً كان أو مالًا، إلى إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز.
الفوز بالدعوى يحسم من على حق، لكن القرار على الورق لا يُخرج مستأجرًا من عقار ولا يحرّك مالًا بين الطرفين بنفسه. أما التنفيذ فهو المرحلة المستقلة التي تحوّل الحكم إلى نتيجة واقعية، والمادة 35 هي مادة القانون التي تعالج هذه المرحلة.
وقد قامت المادة على التفرقة بين نوعين من الأحكام لأنهما يتطلّبان إجرائين مختلفين: فاسترداد حيازة مسكن أو محل ليس كتحصيل مبلغ من المال. وهذا الفارق العملي ما زال قائمًا. أما ما تغيّر سنة 2013 فهو الجهة — إذ صار النوعان ينتهيان إلى إدارة تنفيذ الأحكام نفسها بمركز فض المنازعات الإيجارية لا إلى جهتين منفصلتين، فلم يعد الحكم الجامع للشقّين يُقسَّم بين جهتين.
ما الذي تنص عليه المادة 35 فعلًا
بعبارة واضحة، تنص المادة 35 بصياغتها الأصلية سنة 2007 على أن الأحكام الصادرة بالإخلاء تُنفَّذ عبر اللجنة الخاصة المشكَّلة آنذاك بالمرسوم رقم 2 لسنة 1993، أما الأحكام ذات الطبيعة الأخرى — وأبرزها الأحكام المالية — فيُنفِّذها قسم التنفيذ في محاكم دبي. وقد أبقت تلك الصياغة القناتين منفصلتين: فالأمر بالتخلّي عن العقار كانت تنفّذه الجهة التي فصلت فيه، والأمر بالدفع كان يُنفَّذ عبر الآلية المُعدّة لتحصيل المبالغ، ولِلحجز عند اللزوم على أموال المحكوم عليه أو ممتلكاته.
ولا تحدّد المادة رسمًا ولا جدولًا زمنيًا، ولا تَعِد بمدى سرعة إعادة العقار أو تحصيل الدَّين. وموضوعها هو طريق التنفيذ، وهذا الطريق أعاد المرسوم رقم 26 لسنة 2013 رسمه. وكل ما يلي — من فتح ملف تنفيذ، وإعلان الطرف الخاسر، وأي إجراءات جبرية — صار يجري في المركز لنوعَي الأحكام معًا.
المصطلحات التي تدور عليها المادة 35
- حكم الإخلاء
- حكم يقضي بأن يتخلّى المستأجر عن العقار. وتنفّذه إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز، وينتهي بتسليم الحيازة خالية.
- الحكم المالي
- حكم يقضي بأن يدفع طرف للآخر مبلغًا — متأخرات إيجار، أو تأمينًا مستردًا، أو تعويضًا، أو مصروفات. وتنفّذه الإدارة نفسها.
- اللجنة الخاصة (قبل 2013)
- الجهة التي أناطت بها المادة 35 سنة 2007 تنفيذ أحكام الإخلاء. وقد ألغاها المرسوم رقم 26 لسنة 2013، ومركز فض المنازعات الإيجارية هو الذي يفصل في منازعات الإيجار وينفّذ أحكامها اليوم.
- مسار التنفيذ
- مرحلة التنفيذ التي تحوّل الحكم إلى نتيجة: تسليمًا للحيازة في الإخلاء، أو تحصيلًا للمبلغ في الحكم المالي، بالحجز عند اللزوم على أموال المحكوم عليه أو ممتلكاته. وتتولّاها بالمركز إدارة تنفيذ الأحكام وحدها.
- الحكم النهائي القابل للتنفيذ
- حكم يمكن تنفيذه لانقضاء ميعاد الاعتراض أو الاستئناف، أو لاستنفاد طرق الطعن، فلم يعد قابلًا للطعن العادي.
كيف تعمل المادة 35 بعد إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية
حين كُتب القانون سنة 2007، كان الإخلاء يُنفَّذ عبر لجنة الإيجارات آنذاك، والأحكام المالية عبر قسم التنفيذ في محاكم دبي. وفي سنة 2013 أنشأ المرسوم رقم 26 لسنة 2013 مركز فض المنازعات الإيجارية بوصفه الجهة القضائية المختصة بمنازعات الإيجار، وهو جزء من دائرة الأراضي والأملاك، وجعل له إدارةً خاصة لتنفيذ الأحكام. ويذكر المركز أن هذه الإدارة تتولّى تنفيذ أحكامه، بما يشمل أوامر الإخلاء والمطالبات المالية معًا.
والأثر العملي أن صياغة المسارين في المادة 35 قد تجاوزها هذا المرسوم: فالجهة التي سمّتها لم تعد قائمة، وقد قضى بإلغاء كل نص يتعارض معه بقدر هذا التعارض. فالمركز نفسه الذي يفصل في النزاع صار يمضي بالقرار حتى تحقيق النتيجة — استرداد الحيازة في الإخلاء، أو تحصيل المبلغ المحكوم به في المطالبة المالية — ولرئيس المركز أن يستعين بإدارة التنفيذ في محاكم دبي. وهذا الترابط بين الفصل في النزاع وتنفيذ الحكم يجعل المسار أوضح للطرفين، ويجنّبهما التنقّل بين جهات متعدّدة قبل الوصول إلى نتيجة ملموسة.
وثمة قاعدتان مرتبطتان تهمّان في هذه المرحلة. فالمادة 35 لا تطول إلا حكمًا نهائيًا قابلًا للتنفيذ، فالحكم الذي ما زال قابلًا للاعتراض أو الاستئناف ليس جاهزًا للتنفيذ في الغالب. وبموجب المادة 31 يظل التزام المستأجر بدفع الإيجار قائمًا حتى صدور حكم نهائي وتنفيذه — فالدعوى في ذاتها لا توقف الإيجار.
لديك سؤال عن حالتك؟
ماذا تعني المادة 35 للمؤجر وللمستأجر
بالنسبة للمؤجر
- حكم الإخلاء الذي كسبته يُنفَّذ عبر المركز — لا بتغيير الأقفال أو إخراج المتعلّقات بنفسك
- الحكم المالي، كمتأخرات الإيجار، ينفّذه المركز بالطريقة نفسها حتى يمكن تحصيل المبلغ فعلًا
- يجب أن يكون بيدك حكم نهائي قابل للتنفيذ قبل أن يُفتح ملف التنفيذ
- بعد الإخلاء للاستعمال الشخصي يظل قيد إعادة التأجير في المادة 26 ساريًا على العقار
- إعداد ملف تنفيذ مكتمل هو ما يبقي التنفيذ متحرّكًا بدل أن يتعثّر
بالنسبة للمستأجر
- الحكم الصادر لصالحك — كاسترداد التأمين مثلًا — تنفّذه إدارة التنفيذ بالمركز
- تنفيذ الإخلاء يتولّاه المركز، وهو ما يحميك من أي إجراء ذاتي غير مشروع من المؤجر
- يمكنك السعي للطعن في الحكم ضمن ميعاد الاستئناف قبل أن يصير نهائيًا قابلًا للتنفيذ
- يبقى الإيجار مستحقًا عليك حتى صدور حكم نهائي وتنفيذه، بموجب المادة 31
- إذا تجاهل المؤجر حكمًا كسبته، جاز لك طلب تنفيذه في مواجهته
متى تدخل المادة 35 حيّز التطبيق
بيد المالك حكم إخلاء نهائي، لكن المستأجر يرفض المغادرة.
المطلوب عادةًيفتح المالك ملف تنفيذ استنادًا إلى الحكم؛ ويُكلَّف المستأجر رسميًا بتسليم العقار، فإن أصرّ على الرفض نُفِّذت الحيازة عبر المركز — لا بإجراء منفرد من المالك.
كسب المستأجر حكمًا باسترداد مبلغ التأمين، ولم يدفع المالك.
المطلوب عادةًيطلب المستأجر من المركز تنفيذ الحكم المالي؛ ويُعلَن المالك بالسداد خلال المدة المحدّدة، فإن لم يسدّد جاز للمركز اتخاذ إجراءات تنفيذية لتحصيله.
يقضي حكم واحد بأن يُخلي المستأجر ويدفع الإيجار المستحق معًا.
المطلوب عادةًتتولّى إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز تنفيذ الشقّين معًا — الإخلاء والحكم المالي على السواء — فلم يعد الحكم الواحد يُقسَّم بين جهتين.
رفع الطرف الخاسر استئنافًا على الحكم.
المطلوب عادةًينتظر التنفيذ عادةً حكمًا نهائيًا قابلًا للتنفيذ؛ فمن أراد الطعن فعليه التحرّك ضمن طريق الاستئناف، ومن كسب فعليه التأكد من نهائية الحكم قبل فتح ملف التنفيذ.
يجب أن يكون الحكم نهائيًا قبل استعمال المادة 35
المادة 35 تتعلّق بتنفيذ الحكم، وهذه الخطوة مقصورة على حكم نهائي قابل للتنفيذ — انقضى فيه ميعاد الاعتراض أو الاستئناف دون طعن ناجح، أو استُنفدت فيه طرق الطعن. وما دام الحكم قابلًا للطعن فهو في الغالب غير جاهز للتنفيذ لأن النتيجة قد تتغيّر. ولهذا فالتنفيذ والاستئناف وجهان لعملة واحدة: فإن عزمت على منازعة الحكم فوقت التحرّك هو ضمن ميعاد الطعن؛ وإن كسبت فإن التأكد من نهائية الحكم هو أول ما ينبغي فحصه قبل أن تطلب تنفيذه. والتسرّع بطلب التنفيذ قبل نهائية الحكم قد يضيّع الوقت والجهد، بينما إغفال ميعاد الطعن حتى انقضائه قد يفوّت فرصة تصحيح الحكم.
ما يحتاجه ملف التنفيذ عادةً
- الصورة التنفيذية للحكم النهائي المراد تنفيذه
- ما يثبت أن الحكم نهائي — أي انقضاء ميعاد الاعتراض أو الاستئناف
- عقد الإيجار المسجّل في إيجاري ورقم القيد الخاص بالدعوى
- مستندات الهوية: الهوية الإماراتية للفرد أو الرخصة التجارية للشركة
- في الإخلاء: البيانات اللازمة لاسترداد العقار وتسليمه
- في الحكم المالي: البيانات التي تعين على تحديد أموال المحكوم عليه أو ممتلكاته
أخطاء شائعة عند تنفيذ الحكم
الخطأمحاولة تنفيذ حكم ما زال قابلًا للاستئناف.
الصوابالمادة 35 تطول الأحكام النهائية؛ فتأكّد من انقضاء ميعاد الاعتراض والاستئناف، أو استنفاد الطرق، قبل فتح ملف التنفيذ.
الخطأأن يغيّر المالك الأقفال أو يُخرج متعلّقات المستأجر لينفّذ الإخلاء بنفسه.
الصوابالإخلاء يُنفَّذ عبر إدارة تنفيذ الأحكام بالمركز لا بالإجراء الذاتي، الذي قد يعرّض المالك للمساءلة.
الخطأافتراض أن صياغة المادة 35 الأصلية ذات المسارين ما زالت تحدّد الجهة التي يُقدَّم إليها طلب التنفيذ.
الصوابتجاوز المرسوم رقم 26 لسنة 2013 تلك الصياغة: فالمركز ينفّذ أحكامه بنفسه، إخلاءً كان الحكم أو مالًا، فأعدّ ملفًا واحدًا مكتملًا.
الخطأأن يتوقف المستأجر عن الإيجار بمجرد صدور الحكم.
الصواببموجب المادة 31 يبقى الإيجار مستحقًا حتى صدور حكم نهائي وتنفيذه؛ والامتناع عنه قد يزيد المستحق.
الخطأالتقدّم بطلب التنفيذ بملف ناقص.
الصوابغياب الصورة التنفيذية أو رقم القيد أو ما يثبت النهائية يُبطئ كل شيء؛ فاجمع الملف قبل التقديم.
المادة 35: أسئلة وأجوبة
المادة 35 هي مادة التنفيذ في قانون الإيجارات. وقد أحالت بصياغتها الأصلية سنة 2007 أحكام الإخلاء إلى اللجنة الخاصة القائمة آنذاك، وأحالت الأحكام الأخرى — وأبرزها المالية كالإيجار المتأخر أو التأمين المسترد — إلى قسم التنفيذ في محاكم دبي. ثم ألغى المرسوم رقم 26 لسنة 2013 تلك اللجنة، واليوم تتولّى إدارة تنفيذ الأحكام بمركز فض المنازعات الإيجارية النوعين معًا.
تتولّى إدارة تنفيذ الأحكام في مركز فض المنازعات الإيجارية تنفيذ الأحكام الإيجارية اليوم. ومع أن المادة 35 قسّمت التنفيذ أصلًا بين الجهة القضائية وقسم التنفيذ في المحاكم، فإن المركز — المُنشأ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013 — صار ينفّذ أوامر الإخلاء والمطالبات المالية عبر إدارته الخاصة.
لا في الغالب. فالمادة 35 تنطبق على حكم نهائي قابل للتنفيذ، أي انقضى ميعاد الاعتراض أو الاستئناف دون طعن ناجح، أو استُنفدت طرق الطعن. وما دام هناك طعن قائم فالحكم عادةً غير جاهز للتنفيذ بعد.
ينتهيان إلى الجهة نفسها. فكلاهما تنفّذه إدارة تنفيذ الأحكام بمركز فض المنازعات الإيجارية، وإنما تختلف النتيجة — فالإخلاء ينتهي بتسليم الحيازة خالية، أما الحكم المالي فينتهي بتحصيل المبلغ، بالحجز عند اللزوم على أموال المحكوم عليه أو ممتلكاته.
نعم. فبموجب المادة 31 يستمر التزام المستأجر بدفع الإيجار حتى صدور حكم نهائي وتنفيذه. ورفع الدعوى أو الدفاع فيها لا يوقف الإيجار بذاته، والامتناع عنه قد يزيد المستحق.
لا يوجد رسم واحد ثابت ولا جدول زمني واحد يناسب كل حالة، ويضع مركز فض المنازعات الإيجارية إجراءاته الخاصة. فالتكلفة والمدة تعتمدان على عوامل كنوع الحكم، ومدى امتثال الطرف الخاسر طوعًا، وإجراءات التنفيذ اللازمة؛ وللأرقام المحدّثة الخاصة بحالتك اعتمد على المركز مباشرةً.
المصادر الرسمية
- التشريعات — القانون رقم 26 لسنة 2007 (المادة 35، تنفيذ الأحكام) — النص الأصلي؛ والمواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36 عدّلها القانون 33 لسنة 2008
- التشريعات — القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل للقانون 26/2007
- التشريعات — المرسوم رقم 26 لسنة 2013 (مركز فض المنازعات الإيجارية)
- مركز فض المنازعات الإيجارية — عن المركز (المراحل والتنفيذ)
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.