المادة 24: التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار وموافقة المالك

تنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وعقد الإيجار ترتيب شخصي بين مالك واحد ومستأجر واحد، وقد أُجّر العقار لهذا المستأجر بشروط ارتضاها المالك. وتحمي المادة 24 هذا الأساس: فلا يستطيع المستأجر أن يُدخل غيره إلى العقار خفيةً، أو أن يستبدل بنفسه مستأجرًا جديدًا، ثم يجد المالك نفسه أمام غريب يشغل العقار بالفعل. والأمر الوحيد الذي يحوّل مثل هذا الترتيب من غير مشروع إلى مشروع هو موافقة المالك المكتوبة.

يندرج تحت القاعدة نفسها فعلان مختلفان. أحدهما التنازل — أن تخرج من الإيجار وتترك شخصًا جديدًا يحل محلك فيه. والآخر التأجير من الباطن — أن تبقى أنت المستأجر بينما تؤجّر العقار، أو جزءًا منه، لمستأجر من الباطن أسفلك. وتشمل المادة 24 كليهما، وتشمل الترتيبات الجزئية بالقدر نفسه من الحزم الذي تشمل به الكلية: فتأجير غرفة واحدة، أو مشاركة فيلا مع أسرة أخرى مقابل أجر، أو إدخال نشاط تجاري داخل محلك المؤجَّر، كلها تقع في نطاقها. والسؤال في كل حالة واحد — هل وافق المالك كتابةً قبل حدوث ذلك.

والسبب في أهمية ذلك البالغة هو النتيجة. فالترتيب الذي لم يوافق عليه المالك كتابةً غير مصرّح به، والتأجير من الباطن أو التنازل غير المصرّح به من الأسباب المحددة التي يجوز للمالك بناءً عليها أن يطلب من مركز فض المنازعات الإيجارية إخلاء المستأجر أثناء مدة العقد. فالمادة 24 إذن ليست إجراءً شكليًا يُسوّى لاحقًا؛ بل هي الفرق بين إيجار آمن وإيجار يستطيع المالك أن يسعى إلى إنهائه.

من الناحية اليومية، تعني المادة 24 أنه قبل أن يبدأ أي شخص غير المستأجر المسمّى في الدفع مقابل شغل العقار، ينبغي أن يكون المالك قد وافق كتابةً. وهذا ينطبق على مواقف أكثر مما يتوقع الناس. فاستضافة شريك سكن يدفع، أو مشاركة فيلا مع أسرة أخرى تسهم في الأجرة، أو تأجير غرفة فائضة، أو إدخال نشاط تجاري ثانٍ داخل وحدة تجارية مؤجَّرة، أو عرض الشقة للإقامات القصيرة، كلها صور لإدخال شخص آخر إلى العقار مقابل مال — وكلها من نوع الترتيبات التي تعنيها المادة.

الموافقة الكتابية الصحيحة محددة، لا سطرًا عابرًا. فينبغي أن تسمّي الترتيب (عقدًا من الباطن أو تنازلًا)، وأن تحدد العقار أو الجزء المؤجَّر من الباطن، وأن تبيّن مَن يجري إدخاله. وللمالك مصلحة مشروعة في هذا التفصيل: مَن سيشغل المسكن، وكم عددهم، وفيمَ سيُستعمل، وكيف يؤثر ذلك في رسوم خدمات المبنى وتأمينه، والحالة التي سيُعاد بها. فكلمة «تمام» في رسالة محادثة أضعف بكثير من خطاب موقَّع، وحين يكون الترتيب نفسه إيجارًا جديدًا يكون تسجيله عبر «إيجاري» أقوى، حتى يُعتد به إذا نشأ نزاع.

ويستحق التأجير القصير الأجل والسياحي كلمةً خاصة، لأنه الموضع الذي يتعثر فيه المستأجرون حسنو النية غالبًا. فعرض مسكن مؤجَّر ليلةً بليلة على منصة حجوزات هو في جوهره تأجير من الباطن، وهو في دبي يستدعي كذلك نظام ترخيص مستقلًا لبيوت العطلات. فالمستأجر الراغب في فعل ذلك بصورة مشروعة يحتاج إلى موافقة المالك الكتابية بموجب المادة 24 وإلى التصريح المعني ببيوت العطلات معًا — لا أحدهما دون الآخر. وفعل ذلك دون موافقة يحوّل إيجار المستأجر نفسه إلى إيجار يستطيع المالك السعي إلى إنهائه.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة ملف الإيجار في ضوء متطلب المادة 24، ومساعدة المستأجر في صياغة طلب موافقة كتابي واضح، والمالك في صياغة موافقة تبيّن شروطها، وتنظيم أوراق التأجير من الباطن أو التنازل ليكون الترتيب موثّقًا على وجهه، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها.

وسواء كنت مستأجرًا يريد التأجير من الباطن أو التنازل بصورة مشروعة، أو مالكًا يقرر هل يوافق وكيف، فإن القيمة في ضبط التفاصيل قبل أن ينتقل أحد للسكن: موافقة كتابية تسمّي الترتيب، وعقد من الباطن أو تنازل موثّق، وعند الحاجة تسجيل في «إيجاري» والتصريح الصحيح. فمعظم نزاعات التأجير من الباطن تُحسم بوجود تلك الموافقة كتابةً من عدمه، قبل أن يصل أحد إلى مركز فض المنازعات الإيجارية بوقت طويل.