المادة 23: إزالة التحسينات الثابتة عند إخلاء العقار

تنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتجيب المادة 23 عن سؤال ضيّق لكنه شائع في نهاية الإيجار تمامًا: لمن تعود التحسينات التي أدخلها المستأجر؟ فالمستأجر الذي يبلّط أرضية، أو يبني خزانة، أو يركّب مطبخًا مجهّزًا، أو يقسّم مكتبًا بقواطع قد غيّر العقار نفسه. والأصل في القانون أن هذه التغييرات تعود للعقار لا للمستأجر، ومن ثم لا يستطيع المستأجر أن ينزعها عند خروجه. والاستثناء الوحيد هو الاتفاق — فإن اتفق الطرفان على أن للمستأجر أن يأخذها، حكم ذلك الاتفاق.

ولا يعني هذا أن المستأجر يخرج صفر اليدين. فالمادة 23 تتعلق بالتحسينات المثبّتة في العقار — لا بأمتعة المستأجر المنقولة الخاصة. فالأثاث القائم بذاته، والجهاز الذي يُفصل من القابس ببساطة، والستائر التي يستطيع المستأجر أن يفكّها، وما شابهها من الأشياء غير المثبّتة، تبقى ملكًا للمستأجر وتخرج معه. وإنما تنطبق المادة حيث يكون الشيء قد أُلحق بالعقار أو بُني فيه، بحيث تؤدي إزالته إلى تغيير العقار نفسه أو الإضرار به.

وسبب أهمية ذلك هو المال والحالة معًا. فالمستأجر الذي ينزع التجهيزات بغير حق في نهاية الإيجار لا يخسر الحجّة بموجب المادة 23 فحسب؛ بل قد يخالف أيضًا المادة 21 التي توجب إعادة العقار بالحالة التي استُلم بها، ويعرّض مبلغ التأمين بموجب المادة 20، إذ يجوز للمؤجر أن يخصم منه كلفة إصلاح الضرر. وضبط هذه النقطة قبل التسليم أرخص بكثير من التنازع عليها بعده.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة عقد الإيجار من حيث بنود التجهيز والتعديل وإعادة الحال، ومساعدة المستأجر أو المالك على أن يدوّن بوضوح ما يجوز إزالته وما يجب بقاؤه، وتنظيم أدلة الحالة عند الدخول والخروج التي تحسم معظم نزاعات المادة 23، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها.

وسواء كنت مستأجرًا يخطط لتحسينات ويريد حق إزالتها، أو مالكًا يقرر كيف ينبغي أن يعود العقار، فإن القيمة في ضبط التفاصيل كتابةً قبل تنفيذ العمل. فمعظم نزاعات نهاية الإيجار على التجهيزات والتحسينات تُحسم بما ينص عليه العقد وما تقوله تقارير الحالة، قبل أن يصل أحد إلى مركز فض المنازعات الإيجارية بوقت طويل.