المادة 26 من قانون الإيجارات في دبي

تأتي المادة 26 مباشرةً بعد مادة الإخلاء في القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008)، ووُجدت لتدعم سببًا واحدًا محدّدًا. فالاستعمال الشخصي أحد الأسباب الأربعة للإخلاء عند الانتهاء في المادة 25(2): إذ يسترد المالك العقار لأنه، أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى، يرغب فعلًا في استعماله، وبشرط ألّا يملك بديلًا مناسبًا. ولولا أثرٌ يقترن بهذا السبب لسهُل إساءة استعماله — بإخلاء المستأجر القائم ثم إعادة تأجير العقار نفسه بهدوء لمستأجر جديد بإيجار أعلى. والمادة 26 هي الضمانة التي تسدّ هذا الباب بالذات.

والقاعدة ضيّقة ودقيقة. فهي لا تُستثار إلا بإخلاء وقع للاستعمال الشخصي؛ وتحدّد مدتَي انتظار مختلفتين بحسب ما إذا كان العقار سكنيًا أو غير سكني؛ وجزاؤها الوحيد تعويض عادل يُقدَّر لكل حالة على حدة — لا إعادة تلقائية للمستأجر ولا غرامة مقطوعة. وتفكّك بقية هذه الصفحة كلّ جزء من هذه الأجزاء وتُظهر كيف يظهر أثره لدى الطرفين.

عمليًا، تغيّر المادة 26 حساب المالك الذي يفكّر في استرداد عقاره «للاستعمال الشخصي». فبمجرد أن يستعيد المالك العقار على هذا السبب تبدأ ساعة تدقّ: سنتان للمسكن، وثلاث سنوات للمحل أو المكتب أو أي وحدة غير سكنية. وخلال هذه النافذة يتمتّع المالك بحريّة واسعة — فله أن يسكن العقار، أو يترك قريبًا من الدرجة الأولى يستعمله، أو يبقيه خاليًا، أو يبيعه، أو يجدّده. والشيء الوحيد الذي لا يستطيعه هو تسليمه لمستأجر جديد. فإعادة التأجير للغير داخل النافذة هي الفعل المحدّد الذي تحظره المادة.

أما بالنسبة إلى المستأجر فتحوّل المادة السببَ المُعلَن إلى وعدٍ واجب النفاذ. فإن قال الإنذار إن الاسترداد للاستعمال الشخصي، حقّ للمستأجر أن يتوقّع استعمال العقار فعلًا على هذا النحو — لا أن يرى مستأجرًا جديدًا ينتقل إليه بعد أشهر قليلة من مغادرته. وهذه الفجوة بين ما ادّعاه الإنذار وما حدث فعلًا هي جوهر دعوى المادة 26، وهي التي يقيس المركز عليها مدى جدّية السبب الأصلي. ولا يلزم المستأجر أن يُثبت نيّة المالك الخفيّة وقت الإخلاء، وهو أمر يصعب إثباته أصلًا؛ بل يكفيه أن يستند إلى الواقعة الموضوعية الظاهرة وهي أن العقار أُعيد تأجيره لمستأجر جديد داخل المدة المحمية.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة إنذار الاستعمال الشخصي وملف الإيجار في ضوء متطلبات المادتين 25(2) و26، والمساعدة في تحديد تاريخ الحيازة وما إذا كانت إعادة التأجير قد وقعت داخل المدة المحمية، وإعداد المستندات وتنظيمها لكل طرف، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها. وحين يصل الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية نساعد في متابعة الإجراءات.

وسواء كنت مالكًا يريد استرداد عقاره لاستعمال شخصي حقيقي دون الوقوع في مخالفة قيد إعادة التأجير، أو مستأجرًا أُخلي للاستعمال الشخصي ثم رأى مستأجرًا جديدًا ينتقل إلى العقار، فإن القيمة في ضبط الوقائع والتوقيت مبكرًا. فالسبب المذكور، وتاريخ الحيازة، ولحظة بدء أي إيجار جديد، هي التي تحسم نزاع المادة 26 في الغالب.