المادة 27 من قانون الإيجارات في دبي: هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر؟

تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، ضمن الإطار المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتعالج المادة 27 واقعة إنسانية واحدة: وفاة أحد طرفَي العقد. ومضمونها أن الإيجار علاقة مستمرة لا تنهار بموت شخص. بل ينتقل مركز الطرف المتوفى في العقد إلى ورثته، ويمضي العقد لما تبقّى من مدته.

والقاعدة متماثلة في نقطة وغير متماثلة في أخرى. فهي متماثلة لأن الوفاة — سواء وفاة المؤجر أو المستأجر — لا تُنهي العقد تلقائيًا أبدًا؛ إذ يحلّ ورثة المتوفى محلّه في مركزه. وهي غير متماثلة لأن جهةً واحدة فقط منحها القانون مخرجًا: فورثة المستأجر، الذين قد لا يحتاجون العقار، يجوز لهم إنهاء العقد بإخطار. أما ورثة المؤجر فلم يُمنحوا حقًّا مماثلًا في قطع العقد قبل أوانه.

وتوضّح هذه الصفحة المادةَ دون الخوض في أحكام الميراث ذاتها. فمن هم الورثة، وكيف تُصفَّى التركة، مسألتان تعود إجابتهما إلى قواعد التوريث المنطبقة وإجراءات التركة — لا إلى قانون الإيجارات. وكل ما تقرّره المادة 27 أمرٌ واحد: أنه متى ثبت الورثة، استمر العقد معهم بالشروط نفسها، حتى ينتهي أو يُنهى إنهاءً مشروعًا.

حين يتوفى المؤجر، يستمر الإيجار ببساطة مع ورثة المؤجر. وتعمل المادة 27 في هذا الشأن على نحوٍ يشبه البيع بموجب المادة 28: فالعقد متعلّق بالعقار وبالعلاقة لا بشخص المؤجر، فينتقل إلى من يرث العقار ويصبحون المؤجرين الجدد لباقي المدة. ويبقى للمستأجر الإيجارُ نفسه والمدةُ نفسها وموقفُ التأمين نفسه، ولا يُطلب منه إبرام عقد جديد ولا إعادة التفاوض على شروطه القائمة. والأهم أن وفاة المؤجر لا تُنشئ حقًّا جديدًا في إخلاء المستأجر، أو رفع الإيجار في منتصف المدة، أو إعادة فتح العقد — فالورثة يرثون التزامات المؤجر لا الإيجار وحده، ويتحمّلون واجبات الصيانة وعدم الإخلال بانتفاع المستأجر كما كانت على مورّثهم تمامًا.

وحين يتوفى المستأجر، لا ينتهي العقد كذلك — بل يستمر مع ورثة المستأجر، الذين يجوز لهم مواصلة الشغل لما تبقّى من المدة بالشروط نفسها. لكن القانون هنا يراعي أن الأسرة قد لا ترغب في حمل عقار استأجره المتوفى أو لا تقدر عليه. فمنح ورثة المستأجر حقًّا متميّزًا: إنهاء العقد بإخطار المؤجر، على أن يسري الإنهاء بعد مدة لا تقل عن ثلاثين يومًا، أو عند الانتهاء إن كان أقرب. وإلى أن يسري، يبقى الإيجار قائمًا والأجرة مستحقة.

والخلاصة العملية واحدة على الجانبين: لا أحد مُلزَم بالمغادرة لمجرد وفاة طرف، ولا يتغيّر في العقد شيء من تلقاء نفسه سوى اسم الطرف. أما ما يتغيّر فهو إداري — شخص المؤجر أو المستأجر، ومن يتقاضى الأجرة أو يدفعها، وبيانات إيجاري والسداد التي تُحدَّث باسم الورثة بعد انتقال المركز. أما الإيجار والمدة والشروط المتفق عليها فتنتقل كما هي دون تغيير. ويُستحسن في الحالتين توثيق انتقال المركز مبكرًا وتحديث بيانات الحساب، حتى لا يقع لبس في وجهة السداد أو في هوية من يمثّل الطرف المتوفى أمام الجهات المعنية.