المادة 37 من قانون الإيجارات في دبي: متى بدأ العمل بالقانون
يحمل كل قانون مادةً ختاميةً تحدّد اليوم الذي يبدأ فيه إلزامه للناس، وفي قانون الإيجارات في دبي هذه المادة هي المادة 37 من القانون رقم 26 لسنة 2007. وهي تنص على أن القانون يُنشر في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد ستين يومًا من نشره — ولهذا ظلّ قانون الإيجارات يحكم كل عقد إيجار سكني وتجاري في الإمارة منذ مطلع سنة 2008. والتاريخ في ذاته تفصيل شكلي، لكنه يحسم أمرًا عمليًا: فعقدك يُجاب عنه من قانون حيٍّ نافذ، والنص الذي يحكمه اليوم هو القانون 26/2007 المعدَّل بالقانون 33/2008، مقروءًا مع المراسيم التي تلته. توضّح هذه الصفحة ما تقوله المادة 37، ولماذا وُجدت قاعدة الستين يومًا، وكيف تتأكد من أنك تعتمد على النص الصحيح الساري.
- المادة 37 هي المادة الختامية: يُنشر القانون في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد ستين يومًا من نشره
- وبموجبها ظلّ قانون الإيجارات في دبي يحكم كل عقود الإيجار في الإمارة منذ مطلع سنة 2008
- والنص الحاكم اليوم هو القانون 26/2007 المعدَّل بالقانون 33/2008، مع المرسوم 43/2013 والمرسوم 26/2013 — لا النص الأصلي وحده
- يشرح منجز قانون الإيجارات ويُعدّ الملفات الإيجارية بوصفه مزوّدًا للخدمات؛ وهو ليس جهةً قضائيةً ولا مكتب محاماة ولا يَعِد بنتيجة
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
متى بدأ العمل بقانون الإيجارات في دبي — ولماذا يهمّ
المادة 37 هي المادة الختامية من القانون رقم 26 لسنة 2007: وهي تنص على أن القانون يُنشر في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد ستين (60) يومًا من نشره. ومعنى ذلك عمليًا أن قانون الإيجارات في دبي ظلّ ملزِمًا لكل عقد إيجار سكني وتجاري في الإمارة منذ مطلع سنة 2008، وأن النص الذي يحكم إيجارك اليوم هو القانون 26/2007 المعدَّل بالقانون 33/2008، مقروءًا مع المراسيم التي جاءت بعده.
لا يُلزِم القانون أحدًا في اليوم الذي يُوقَّع فيه. بل لا بد أولًا من نشره في الجريدة الرسمية، ولا يصير نافذًا في مواجهة الناس إلا بعد مضيّ مدة انتظار محدَّدة. وتحدِّد المادة 37 هذه المدة بستين يومًا. وهي لا تُنشئ بذاتها حقوقًا ولا واجبات بين المؤجر والمستأجر؛ فمهمّتها الوحيدة أن تُشغِّل بقية القانون وتحدِّد اللحظة التي تسري منها سائر المواد.
وبالنسبة إلى المؤجر أو المستأجر، فإن قيمة المادة 37 ليست في التاريخ وحده، بل فيما يؤكِّده التاريخ: أن قانون الإيجارات قانونٌ مستقرٌّ نافذ، وأن أي مسألة تتعلق بعقدك يُجاب عنها من النص الحاكم الحالي — لا من نسخة أقدم، ولا من لجنة أُلغيت، ولا من مرسوم يُشار إليه برقم خاطئ. والوصول إلى النص الصحيح هو الفارق بين حجّة تصمد وأخرى تنهار بمجرد أن تبلغ مركز فض المنازعات الإيجارية.
ما الذي تنص عليه المادة 37 فعلًا
بعبارة واضحة، تنص المادة 37 على أن القانون يُنشر في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد ستين يومًا من تاريخ نشره. وهذا كل ما فيها — تعليمةُ نشرٍ وتاريخُ سريان. والمواد من هذا النوع، وتُسمّى مادة النفاذ أو بدء العمل، تُختم بها معظم قوانين دولة الإمارات؛ فهي لا تقول شيئًا عن الإيجار نفسه، وتقول كل شيء عن اللحظة التي يبدأ عندها تطبيق بقية النص.
وفجوة الستين يومًا مقصودة. فهي تمنح المؤجرين والمستأجرين والوسطاء والقضاء وقتًا لقراءة القواعد الجديدة والتكيّف معها قبل أن تسري، حتى لا يُلزَم أحدٌ بقانون لم تُتَح له فرصة معرفته. وبمجرد انقضاء تلك الأيام يصير القانون كاملًا — من قواعد العقد الكتابي والتسجيل، ومُدد الإخطار، وأسباب الإخلاء، وإطار الأجرة — هو القانون الذي تُقاس عليه العلاقات الإيجارية في دبي.
المصطلحات التي تقوم عليها المادة 37
- الجريدة الرسمية
- النشرة الرسمية للحكومة التي تُنشر فيها القوانين والمراسيم. والنشر فيها هو التصرّف الرسمي الذي يبدأ به العدّ التنازلي لنفاذ القانون.
- النفاذ (بدء العمل)
- اليوم الذي يصير فيه القانون ملزِمًا وقابلًا للتطبيق. وبموجب المادة 37 هو اليوم الستون بعد النشر، لا يوم إصدار القانون أو توقيعه.
- النص الحاكم
- النسخة الحالية المُوحَّدة من القانون التي تُطبَّق فعلًا — القانون 26/2007 المعدَّل بالقانون 33/2008، مقروءًا مع المرسوم 43/2013 والمرسوم 26/2013، لا أي وثيقة أصلية منفردة.
- التعديل
- قانون لاحق يُغيّر موادَّ معيّنة من قانون قائم. وقد عدَّل القانون 33/2008 عدة مواد من قانون الإيجارات لسنة 2007، فالصياغة المعدَّلة — لا الأصلية — هي ما يحكم.
- المرسوم المُنفِّذ
- مرسوم يعمل ضمن إطار القانون — المرسوم 43/2013 الذي يحدِّد سقوف زيادة الإيجار، والمرسوم 26/2013 الذي أنشأ مركز فض المنازعات الإيجارية — يكملان كيفية عمل قانون الإيجارات في الواقع.
أيّ نص يحكم إيجارك اليوم
القانون الذي تعتمد عليه ليس وثيقة واحدة من سنة 2007. فبعد عام من نفاذه عدَّل القانون رقم 33 لسنة 2008 عدة مواد منه — منها طريقة تحديد الأجرة، وإخطار التسعين يومًا لتعديل الشروط عند التجديد، ونظام الإخلاء الذي يفصل بين أسباب الإخلاء أثناء المدة وأسبابه عند انتهائها، وقيد إعادة التأجير بعد الإخلاء للاستعمال الشخصي. وحيثما عُدِّلت مادة فإن الصياغة المعدَّلة هي التي تُطبَّق، فالاعتماد على نص 2007 الأصلي وحده قد يقودك إلى قاعدة لم تعُد قائمة.
ويكمل الصورةَ مرسومان. فالمرسوم رقم 43 لسنة 2013 يحدِّد مدى جواز رفع الأجرة عند التجديد، ويربط السقف بمقدار انخفاض الأجرة الحالية عن متوسط السوق وفق المؤشر الرسمي. والمرسوم رقم 26 لسنة 2013 أنشأ مركز فض المنازعات الإيجارية — وهو جزء من دائرة الأراضي والأملاك — بوصفه الجهة المتخصصة في منازعات الإيجار، بديلًا عن لجنة الإيجارات السابقة؛ ثم وسَّع القانون رقم 6 لسنة 2019 اختصاص المركز. وهذه الأدوات، مع تعديلات 2008، هي ما يؤلِّف النص الحاكم.
والأدوات الأحدث ليست قانونًا أحدث. فقد أطلقت دائرة الأراضي والأملاك مؤشر الإيجارات الذكي في الثاني من يناير 2025 بوصفه أداة تقييم قائمة على الذكاء الاصطناعي تحسب متوسط أجرة السوق الذي يغذّي حساب المرسوم 43/2013. وهو مؤشر مُطوَّر لا تغيير في القانون: فلم يُبدِّل شرائح زيادة الإيجار ولا أي مادة من قانون الإيجارات. وحتى سنة 2026 لا يوجد قانون أساسي أحدث يحلّ محل القانون 26/2007 — وهو التأكيد الذي تقف خلفه المادة 37 بهدوء.
لديك سؤال عن حالتك؟
من الإصدار إلى النص الساري اليوم
إصدار القانون 26/2007 (26 نوفمبر 2007)
يُسنّ قانون الإيجارات ثم يُنشر في الجريدة الرسمية — لكن النشر يبدأ عدًّا تنازليًا لا يُلزم الناس فورًا.
النفاذ بعد ستين يومًا (مطلع 2008)
بموجب المادة 37 يُعمل بالقانون بعد ستين يومًا من نشره، ومن تلك اللحظة يحكم كل عقد إيجار في دبي.
القانون 33/2008 يعدّل القانون (ديسمبر 2008)
تُعاد صياغة عدة مواد — تحديد الأجرة، وإخطار التسعين يومًا، وأسباب الإخلاء، وقيد إعادة التأجير — فتصير الصياغة المعدَّلة هي المطبَّقة.
المرسوم 26/2013 يُنشئ مركز المنازعات
يُنشأ مركز فض المنازعات الإيجارية، وهو جزء من دائرة الأراضي والأملاك، جهةً متخصصة في منازعات الإيجار، بديلًا عن لجنة الإيجارات السابقة.
المرسوم 43/2013 يحدّد شرائح زيادة الإيجار
تسري سقوف زيادة الإيجار المتدرجة 0/5/10/15/20% عند التجديد، مرتبطةً بمقدار انخفاض الأجرة عن متوسط السوق.
مؤشر الإيجارات الذكي (2 يناير 2025)
أداة تقييم بالذكاء الاصطناعي تحسب متوسط السوق — مؤشر مُطوَّر لا قانون جديد، يترك شرائح المرسوم 43/2013 وكل مادة دون تغيير.
ماذا تعني المادة 37 للمؤجر وللمستأجر
بالنسبة للمؤجر
- القواعد التي تلزمك — مُدد الإخطار وأسباب الإخلاء وسقوف الأجرة — نافذة منذ 2008، وليست عرفًا اختياريًا
- استند إلى النص المعدَّل لا صياغة 2007 الأصلية كلما عُدِّلت مادة بالقانون 33/2008
- زيادة الإيجار عند التجديد يحكمها المرسوم 43/2013 والمؤشر الرسمي، لا ما تراه أنت عادلًا
- تُرفع المنازعات إلى مركز فض المنازعات الإيجارية بموجب المرسوم 26/2013 — ولم تعُد لجنة الإيجارات القديمة سارية
بالنسبة للمستأجر
- يحميك قانونٌ نافذ منذ 2008، بما في ذلك ضمانات المستأجر التي أضافتها تعديلات 2008
- حقوقك تأتي من النص المعدَّل مع المراسيم، فاقرأ النسخة الحالية لا ملخصًا قديمًا
- مؤشر الإيجارات الذكي لسنة 2025 أداة تقييم؛ لم يرفع السقوف ولم يغيّر حمايتك بموجب القانون
- تحقّق من تاريخ أي مقال على الإنترنت قبل الاعتماد عليه — فملخّص ما قبل 2008 قد يُغفل التعديلات كليًّا
متى يصنع النص الحاكم الفارق
يجد مؤجر مقالًا على الإنترنت يستند إلى «المرسوم 34 لسنة 2013» في زيادة الإيجار.
المطلوب عادةًالمرسوم النافذ في زيادة الإيجار هو المرسوم 43/2013 لا 34 — وهو خطأ نسخٍ شائع في المصادر الثانوية. فاعتمد على نص بوابة التشريعات الرسمية حتى تكون الشريحة التي تستند إليها هي المطبَّقة فعلًا.
يعتمد مستأجر على ملخّص كُتب قبل تعديلات 2008.
المطلوب عادةًعُدِّلت عدة مواد — منها نظام الإخطار وأسباب الإخلاء — بالقانون 33/2008. فتأكّد من أن الملخّص يعكس النص المعدَّل، أو اقرأ النسخة المُوحَّدة، قبل التصرّف بناءً عليه.
يعامل شخص مؤشر الإيجارات الذكي لسنة 2025 بوصفه «قانون إيجار جديد».
المطلوب عادةًالمؤشر أداة تقييم تغذّي متوسط السوق لا تشريع. فالقانون الحاكم ما زال القانون 26/2007 المعدَّل، وشرائح المرسوم 43/2013 دون تغيير — فتُقاس المطالبة الإيجارية عليها لا على الأداة نفسها.
ينشأ نزاع ويشير أحد الطرفين إلى لجنة الإيجارات القديمة.
المطلوب عادةًمنذ المرسوم 26/2013 صار مركز فض المنازعات الإيجارية، وهو جزء من دائرة الأراضي والأملاك، هو الجهة التي تنظر منازعات الإيجار. والاستناد إلى اللجنة المُلغاة لا يؤخّر إلا مطالبةً محلّها المركز.
لا يُلزم القانون إلا بعد نشره ومضيّ مدة انتظاره
تُجسِّد المادة 37 مبدأً يسري في تشريعات دولة الإمارات: لا يصير القانون ملزِمًا إلا بعد نشره في الجريدة الرسمية ومضيّ مدة الانتظار المقرَّرة — وهي هنا ستون يومًا. ولهذا فتاريخ إصدار القانون ليس تاريخ تطبيقه، ولهذا لا يكون السؤال العملي «هل يوجد قانون إيجار» بل «أيّ نص مُوحَّد هو النافذ». وأسلم عادة للمؤجر أو المستأجر أن يعتمد على النص الحالي للقانون 26/2007 المعدَّل بالقانون 33/2008، مع المرسوم 43/2013 والمرسوم 26/2013، وأن يعامل أي أداة أو مؤشر أحدث بوصفه يعمل ضمن هذا الإطار لا بديلًا عنه.
أخطاء شائعة حول النص النافذ
الخطأقراءة نص 2007 الأصلي وحده وإغفال تعديلات 2008.
الصوابأعاد القانون 33/2008 صياغة عدة مواد؛ فاعتمد دائمًا على الصياغة المعدَّلة المُوحَّدة لا النسخة الأولى.
الخطأالاستناد إلى «المرسوم 34 لسنة 2013» في زيادة الإيجار.
الصوابمرسوم زيادة الإيجار هو المرسوم 43/2013؛ والرقم الخاطئ يرد في بعض المصادر الثانوية لا في النص الرسمي.
الخطأمعاملة مؤشر الإيجارات الذكي لسنة 2025 قانونًا جديدًا غيّر السقوف.
الصوابالمؤشر أداة تقييم؛ لم يعدّل المرسوم 43/2013 ولا أي مادة، والشرائح باقية كما هي.
الخطأرفع النزاع إلى لجنة الإيجارات القديمة.
الصوابمنذ المرسوم 26/2013 ينظر مركز فض المنازعات الإيجارية منازعات الإيجار؛ واللجنة التي حلّ محلها لم تعُد قائمة.
الخطأافتراض أن القانون يُلزم من يوم توقيعه أو إصداره.
الصوابتحدِّد المادة 37 النفاذ بعد ستين يومًا من النشر في الجريدة الرسمية؛ فتاريخ الإصدار وتاريخ النفاذ ليسا واحدًا.
المادة 37: أسئلة وأجوبة
بدأ العمل به في مطلع سنة 2008. فبموجب المادة 37 يُنشر القانون رقم 26 لسنة 2007 في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد ستين يومًا من نشره، فظلّ يحكم عقود الإيجار السكنية والتجارية في دبي منذ ذلك الحين. وتاريخ الإصدار في نوفمبر 2007 ليس هو تاريخ النفاذ.
نعم. فالقانون رقم 26 لسنة 2007، المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، ما زال القانون الأساسي للإيجارات في دبي حتى سنة 2026. ولم يحلّ محلّه قانون أساسي أحدث؛ فالتغييرات منذ ذلك الحين جاءت عبر مراسيم كالمرسوم 43/2013 والمرسوم 26/2013 التي تعمل ضمن إطاره.
النص الحاكم هو القانون 26/2007 المعدَّل بالقانون 33/2008، مقروءًا مع المرسوم 43/2013 (سقوف زيادة الإيجار) والمرسوم 26/2013 (مركز فض المنازعات الإيجارية)، مع توسيع القانون 6/2019 لاختصاص المركز. وهذه المجموعة المُوحَّدة — لا وثيقة 2007 الأصلية وحدها — هي التي تنطبق على العقد اليوم.
لا. فمؤشر الإيجارات الذكي، الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك في الثاني من يناير 2025، أداة تقييم قائمة على الذكاء الاصطناعي تحسب متوسط أجرة السوق المستخدم في حساب زيادة الإيجار. ولم يغيّر شرائح المرسوم 43/2013 ولا أي مادة من القانون؛ فالقانون الحاكم ما زال القانون 26/2007 المعدَّل.
تعني أن قانون الإيجارات قانونٌ مستقرٌّ نافذ، وأن عقدك يُقاس على النص الحاكم الحالي. وعمليًا ينبغي للطرفين الاعتماد على القانون المعدَّل والمراسيم لا على ملخّص قديم أو لجنة مُلغاة أو مرسوم برقم خاطئ — لأن هذا هو النص الذي يطبّقه مركز فض المنازعات الإيجارية.
تمنح فجوة الستين يومًا كلَّ من يعنيه الأمر وقتًا لمعرفة القواعد الجديدة قبل أن تصير ملزِمة، حتى لا يُساءَل أحد بقانون لم تُتَح له فرصة قراءته. وتحدِّد المادة 37 مدة الانتظار هذه لقانون الإيجارات، مؤشِّرةً إلى اللحظة التي تسري منها سائر مواده.
المصادر الرسمية
- التشريعات — القانون رقم 26 لسنة 2007 (المادة 37، النشر والنفاذ) — النص الأصلي؛ والمواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36 عدّلها القانون 33 لسنة 2008
- التشريعات — القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل للقانون 26/2007
- التشريعات — المرسوم رقم 43 لسنة 2013 (شرائح زيادة الإيجار)
- التشريعات — المرسوم رقم 26 لسنة 2013 (مركز فض المنازعات الإيجارية)
- دائرة الأراضي والأملاك — الإعلان عن مؤشر الإيجارات الذكي (أداة تقييم لا قانون جديد)
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.