المادة 33 من قانون الإيجارات في دبي: تعيين المحكَّمين عند تعطّل آلية التعيين

تقع المادة 33 داخل القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، وهو القانون الذي يحكم كل إيجار سكني وتجاري في دبي. وهي قاعدة مساندة، لا قاعدة تحسم من يكسب. وتؤدّي مهمّة واحدة ضيّقة عملية: فحين يتعطّل الطريق المتّفق عليه إلى التحكيم عند خطوته الأولى — تسمية من سينظرون النزاع — يوفّر القانون جهة محايدة تفكّ الجمود بدل أن يترك التحكيم يموت في مكانه.

وكلمة «اللجنة القضائية» في القانون تعني الجهة القضائية المتخصّصة بقضايا الإيجار في دبي. وهذه الجهة اليوم هي مركز فض المنازعات الإيجارية، وهو جزء من دائرة الأراضي والأملاك، أُنشئ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013 محلّ لجنة الإيجارات السابقة. ومن ثمّ، حين تقول المادة 33 إن اللجنة القضائية تعيّن المحكَّمين، فالمقصود أن يتقدّم طرفٌ بطلب إلى مركز فض المنازعات الإيجارية فيسمّي المركز المحكَّم أو المحكَّمين اللازمين لكي يسير التحكيم.

الغرض العملي من المادة 33 هو إبقاء التحكيم المختار حيًّا. فالتحكيم في الإيجار لا يقع إلا حين يتفق عليه الطرفان، وهذا الاتفاق تعترف به المادة 32. غير أن اتفاق التحكيم قليل الجدوى إن أمكن تعطيله كلّه بأن يرفض أحد الجانبين مجرّد تسمية محكَّم، أو باستقالة محكَّم متّفق عليه في لحظة غير مناسبة. والمادة 33 تزيل نقطة الضغط هذه. فهي تمنح كل طرف سبيلًا للمضيّ منفردًا، عبر تعيينٍ محايد، حتى لا يستطيع طرفٌ متمنّع أو غائب أن يعطّل الإجراء.

ويجدر النظر إلى حدّين. الأول أن المادة 33 لا تنشئ تحكيمًا؛ بل تنقذ تحكيمًا اختاره الطرفان أصلًا. فإن خلا عقد الإيجار من اتفاق تحكيم، فلا شيء تكمّله المادة 33، ويُنظر النزاع بالطريق المعتاد أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. والثاني أن المادة 33 لا تفصل في النزاع ولا تحكم في موضوعه — بل تملأ المقاعد فحسب. فالمحكَّمون المعيَّنون، متى استقرّوا، هم من يديرون التحكيم؛ ودور اللجنة القضائية بموجب هذه المادة ينتهي بالتعيين.

ويسمّى هذا غالبًا مساعدة القضاء للتحكيم، وهو يقترن طبيعيًّا بالمادة 32. فالمادة 32 تتيح للجنة القضائية إصدار تدابير مؤقتة لحماية حقوق الطرفين ريثما يجري التحكيم؛ والمادة 33 تتيح للجهة ذاتها تعيين المحكَّمين حين يعجز الطرفان. وهما معًا تتيحان للقانون أن يسند تحكيمًا خاصًّا دون أن يستولي عليه — وهو تصميم نافع يُرى غالبًا في الإيجارات التجارية والعقود الأعلى قيمة التي اختار طرفاها التحكيم عن قصد.

ينشر منجز هذا الشرح بصفته مزوّدًا للخدمات. وهو ليس محكمة ولا جهة حكومية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة عقد الإيجار لمعرفة ما إذا كان يتضمّن فعلًا اتفاق تحكيم وكيف يُفترض أن تعمل آلية التعيين، ومساعدة الطرف على تنظيم الشرط والمراسلات التي يستند إليها طلب التعيين، وإعداد الملف وترتيبه، وتقديم الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل المستندات بين العربية وغيرها أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

وسواء كنت مؤجرًا يواجه طرفًا يمتنع عن تسمية محكَّم، أو مستأجرًا غير متيقّن مما إذا كان عقدك ينصّ أصلًا على التحكيم، فالقيمة واحدة: تحديد القاعدة الصحيحة، وحفظ سجل كتابي سليم، واتباع الطريق المشروع — طلبٌ إلى مركز فض المنازعات الإيجارية حيث تعطّلت الآلية فعلًا، أو دعوى مباشرة أمامه حيث لم يُتّفق على تحكيم قطّ.