المادة 34 من قانون الإيجارات في دبي: قطع الخدمات والتعرض للمستأجر

تقع المادة 34 داخل القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، وهو القانون الذي يحكم كل إيجار سكني وتجاري في دبي. والمادة قصيرة وصريحة بقصد، وتؤدّي أمرين في آنٍ واحد: تمنع المؤجر من قطع الخدمات التي تجعل العقار صالحًا للسكن، وتمنعه من التدخّل في انتفاع المستأجر بالمسكن على أي وجه آخر. ويشير الشقّان في الاتجاه نفسه — حماية حق المستأجر في استعمال العقار من أن يأخذ المؤجر الأمور بيده.

وتظل القاعدة قائمة مهما كان الخلاف الأساسي. فالإيجار غير المسدَّد، أو النزاع على التجديد، أو مطالبة المستأجر بالإخلاء، لا يفتح الباب لحق في فصل التيار أو تغيير الأقفال. وفي كل حالة من هذه الحالات يكون جواب المؤجر المشروع واحدًا: رفع دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، وهو الجهة القضائية المختصة بقضايا الإيجار في دبي. وترسم المادة 34 حدًّا واضحًا بين أن يكون لديك شكوى وأن يُسمح لك باقتضائها بنفسك — فالأولى شائعة، والثانية محظورة.

وبقراءة المادة من كل جانب تؤدّي أمرين نافعين. فهي للمستأجر درع: لا يستطيع المؤجر أن يفرض نتيجة النزاع بجعل المسكن غير صالح للاستعمال. وهي للمؤجر علامة حدّ: لكل شكوى قناتها السليمة، والخروج عنها يحوّل المؤجر من صاحب مطالبة له وجه إلى طرف ارتكب خطأً جديدًا مستقلًّا.

جوهر المادة 34 العملي هو حظر الاقتضاء الذاتي. والاقتضاء الذاتي هو أن يقتضي طرفٌ ما يظنّه حقًّا له بتصرّف منفرد بدل اللجوء إلى الجهة المختصة. فالمؤجر الذي له إيجار مستحق فعلًا لا يجوز له مع ذلك تحصيله بقطع التبريد في يوليو أو نزع قفل الباب؛ والمؤجر الذي يريد إخلاء المستأجر لسبب صحيح لا يجوز له مع ذلك تعجيل ذلك بجعل العقار غير صالح للسكن. ووجود شكوى حقيقية لا يغيّر التحليل، لأن العلاج الذي يوفّره القانون قرارٌ من مركز فض المنازعات الإيجارية، لا قرار يتخذه المؤجر وحده.

وتتبع النقطةَ الأولى نقطةٌ عملية ثانية: حين يلجأ المؤجر إلى الاقتضاء الذاتي أثناء نزاع، ينشأ الآن أمران بدل أمر واحد. فالمطالبة الأصلية — كإيجار متأخّر مثلًا — تمضي على أساسها وتُقدَّر على وجهها أمام المركز على نحو منفصل. أما القطع أو المضايقة فمخالفة جديدة للمادة 34 يستطيع المستأجر التحرّك بها فورًا وباستقلال عن تلك المطالبة الأصلية. ومن ثمّ فإن الاقتضاء الذاتي لا يختصر طريق المؤجر إلى النتيجة؛ بل يفتح جبهة ثانية يكون فيها المؤجر هو المخطئ، ويمنح المستأجر مطالبةً مضادّة واضحة يقوى بها موقفه في النزاع.