المادة 9 من قانون الإيجارات في دبي: كيف يُحدَّد بدل الإيجار

تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتقع المادة 9 في مستهل الجانب المالي من هذه العلاقة: فهي تجيب عن سؤال بسيط، ما هي الأجرة؟ ويعطي القانون هذا السؤال ثلاث إجابات مرتّبة يُبنى بعضها على بعض. الأولى وقبل كل شيء أن الأجرة محل اتفاق — وهي القيمة التي يستقر عليها الطرفان عند التوقيع، ويثبتانها في العقد. والثانية أنه إن لم ينص العقد على أجرة، سدّ القانون الفراغ بمعاملتها كأجر المثل لعقار مماثل بدل أن يتركها معلّقة أو محل تخمين. والثالثة أنه إن وقع الطرفان في نزاع حقيقي على الأجرة، خرج الأمر من يد أيهما وفصل فيه مركز فض المنازعات الإيجارية وفق معايير محدّدة، فلا يكون الحسم لإرادة الأقوى بل لتقدير جهة محايدة.

وتسري فكرتان في الإجابات الثلاث جميعًا. فالأجرة يُقصد بها أن تعكس قيمة سوقية حقيقية، لا رقمًا يبتكره الأقوى في التفاوض؛ ولا يملك طرفٌ واحد أن يفرض قيمةً على الآخر مهما كان موقعه في العلاقة. ولهذا، حين يتعذّر الاتفاق، يلجأ القانون إلى أجور المثل وإلى تقدير المركز بدلًا من الانحياز التلقائي للمالك أو للمستأجر. ومراعاة هاتين الفكرتين تجعل بقية المادة يسيرة الفهم: فالمادة 9 في جوهرها قاعدة إنصاف تتعلق بمستوى الأجرة، تُطبَّق أولًا بالاتفاق الحر بين الطرفين، ولا يُلجأ إلى المعيار الموضوعي — أجر المثل وتقدير المركز — إلا حين يخفق ذلك الاتفاق أو يغيب أصلًا.

في الغالبية العظمى من عقود الإيجار، يكون الشطر الأول من المادة 9 هو القصة كلها: يتفاوض المالك والمستأجر، ويتفقان على أجرة، ويثبتانها في العقد، ويسجّلانه في إيجاري. وبمجرد إثبات الأجرة في عقد موقّع ومسجّل، تكون تلك هي أجرة المدة — وتُستوفى المادة 9 ولا يبقى ما يُحدَّد. ولا تبدأ المادة عملها الأثقل إلا في حالتين: حين يسكت العقد أو يغمض بشأن الأجرة، وحين يختلف الطرفان فعلًا على ما ينبغي أن تكون عليه الأجرة.

أما حالة العقد الصامت فأقل شيوعًا لكنها واقعية: ترتيب غير رسمي لم يُوثَّق كما ينبغي، أو مستأجر بقي في العقار دون الاتفاق على قيمة جديدة، أو عقد يثبت الطرفين والعقار لكنه يترك خانة الأجرة فارغة. وهنا لا تدع المادة 9 المالك يعلن رقمًا كيفما شاء، ولا تترك المستأجر بلا أجرة أو في حالة من الغموض. بل تقدّم الجواب تلقائيًا — أجر المثل — فيكون للتعاقد ثمنٌ عملي مستقر إلى أن يضبطه الطرفان رسميًا في عقد مكتوب ومسجّل. وأما حالة النزاع فهي ما يخطر في الأذهان عادةً حين تُذكر المادة 9، وفيها يبرز دور المركز والمعايير القانونية التي يزنها قبل أن يستقر على قيمة عادلة.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وفي مسألة المادة 9 يكون دعمنا عمليًا: مراجعة ملف الإيجار والعقد لمعرفة الأجرة التي اتُّفق عليها وأُثبتت فعلًا، والتحقق من أجرة مقترحة أو متنازع عليها في ضوء مؤشر الإيجارات الذكي والوحدات المماثلة في المنطقة، وتنظيم الأدلة التي يحتاجها كل طرف لدعم موقفه، والمساعدة في صياغة مقترح الأجرة أو الرد عليه بحيث يتّضح الرقم وأساسه. وحين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها، نرتّب الترجمة المعتمدة والقانونية.

وسواء كنت مالكًا يريد تحديد أجرة تصمد إن طُعن فيها يومًا، أو مستأجرًا لا يدري أتطابق الأجرة المطلوبة منه السوق أم لا، فإن القيمة في ضبط الأساس مبكرًا: المعيار الصحيح، وأدلة سليمة على أجور المثل، وسجل نظيف لما اتُّفق عليه فعلًا. فالأخطاء التي تقع عند تحديد الأجرة أو توثيقها هي التي تُصعّب الموقف لاحقًا، وهي في الغالب أيسر ما يمكن تفاديه بعناية مبكرة. وحين يتعذّر التوصّل إلى تسوية بين الطرفين، يمكننا المساعدة في إعداد الملف وتنظيم مستنداته ومتابعة الإجراء لدى مركز فض المنازعات الإيجارية، الذي يبقى الجهة التي تحدّد الأجرة المتنازع عليها بحكم القانون.