المادة 2: من هو المؤجر والمستأجر وما هو عقد الإيجار
كل حكم في قانون الإيجارات في دبي — من يملك رفع الأجرة، ومن يجب إخطاره، وأي العقارات مشمولة — يقوم على التعريفات الواردة في المادة 2 من القانون رقم 26 لسنة 2007. فقبل أن يمنح القانون أي حق، يحدّد معنى الكلمات التي يستعملها: من هو المؤجر، ومن هو المستأجر، وما الذي يُعدّ عقارًا، وما هو عقد الإيجار، وما هي الأجرة، وما الذي يجعل الرسالة إخطارًا معتبَرًا. وهذه التعريفات ليست زينة؛ بل هي التي تقرّر من يحميه القانون وكيف تُقرأ مواده اللاحقة. تشرح هذه الصفحة كل مصطلح معرَّف بلغة واضحة، وتبيّن لماذا يهمّ المؤجرَ والمستأجرَ على حدٍّ سواء.
- المادة 2 تعرّف المؤجر والمستأجر والمستأجر من الباطن والأجرة
- «العقار» يشمل المساكن وأماكن العمل على السواء
- المالك الجديد أثناء الإيجار يحلّ محلّ المؤجر
- الإخطار المعتبَر يجب أن يتمّ بإحدى القنوات المعترف بها
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ما تفعله المادة 2 فعلًا
المادة 2 من القانون رقم 26 لسنة 2007 هي مادة التعريفات في قانون الإيجارات في دبي: فهي تحدّد المعنى القانوني للعقار، وعقد الإيجار، والمؤجر، والمستأجر، والمستأجر من الباطن، والأجرة، والإخطار، ومؤسسة التنظيم العقاري، واللجنة القضائية — وهي اللبنات التي تقوم عليها كل مادة أخرى.
تنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. المادة 1 تمنح القانون اسمه؛ والمادة 2 تمنحه مفرداته. ففي موضع واحد تبيّن معنى كل مصطلح محوري، حتى إذا تحدّثت مادة لاحقة عن «المؤجر» أو «المستأجر» أو «العقار» أو «الإخطار» لم يبقَ شكّ في المقصود. وضبط هذه التعريفات هو الفارق بين قاعدة تنطبق عليك وأخرى لا تنطبق.
وبالنسبة للقارئ العادي فالقيمة عملية. فالتعريفات تقرّر، مثلًا، أن الشركة يمكن أن تكون مستأجرًا كما يكون الفرد؛ وأن المشتري الذي تنتقل إليه الملكية والمستأجر ما زال شاغلًا يحلّ محلّ المؤجر؛ وأن قنوات بعينها فقط هي التي تحوّل الرسالة إلى إخطار معترف به. والمادة 2 إذا قُرئت بتمعّن حسمت كثيرًا من المسائل قبل أن تتحوّل إلى نزاعات.
المصطلحات التي تعرّفها المادة 2
- العقار
- العقار الثابت وكل ما يتّصل به أو يُلحق به ممّا يُؤجَّر للسكن أو لممارسة نشاط تجاري أو حرفة أو مهنة أو أي نشاط مشروع آخر. والتعريف يشمل عمدًا المساكن وأماكن العمل معًا.
- عقد الإيجار
- العقد الذي يلتزم بموجبه المؤجر بأن يُمكّن المستأجر من الانتفاع بالعقار لغرض محدّد، ولمدة محدّدة، مقابل بدل محدّد. والغرض والمدة والأجرة هي عناصره الثلاثة الجوهرية.
- المؤجر
- الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك بحكم القانون أو الاتفاق التصرّف في العقار. ويمتدّ التعريف صراحةً إلى من تنتقل إليه الملكية أثناء مدة العقد، وإلى وكيل المؤجر أو ممثّله القانوني، وإلى المستأجر الذي أذن له المؤجر بالتأجير من الباطن.
- المستأجر
- الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك الانتفاع بالعقار بموجب عقد إيجار، ومعه كل من ينتقل إليه الإيجار قانونًا من المستأجر. ومن ثمّ يمكن أن تكون الشركة مستأجرًا كما يكون الفرد.
- المستأجر من الباطن
- الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك الانتفاع بالعقار أو بجزء منه بموجب عقد إيجار مبرم مع المستأجر — لا مع المالك مباشرة. والتأجير من الباطن ذاته يستلزم موافقة المؤجر الكتابية بموجب المادة 24.
- الأجرة
- البدل المحدّد الذي يلتزم المستأجر بأدائه بموجب عقد الإيجار. ولأنها ما اتّفق عليه العقد، فإن المسائل اللاحقة حول المقدار — وأي زيادة مسموح بها عند التجديد بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013 — تُقاس عليها.
- الإخطار
- إشعار كتابي يوجّهه أحد الطرفين إلى الآخر عن طريق الكاتب العدل، أو بالبريد المسجّل، أو باليد، أو بأي وسيلة تقنية أخرى معتمدة قانونًا. وهذا التعريف يحدّد القنوات المعترف بها التي تبني عليها قواعد الإخطار اللاحقة.
- مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)
- مؤسسة التنظيم العقاري — الجهة المنظِّمة ضمن دائرة الأراضي والأملاك في دبي التي تشرف على القطاع العقاري وعلى مؤشر الإيجارات المستخدَم في تقدير الزيادات.
- اللجنة القضائية
- اللجنة القضائية الخاصة بالفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين. وعمليًا يتولّى هذا الدور اليوم مركز فض المنازعات الإيجارية المنشأ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013، الذي حلّ محلّ لجنة الإيجارات السابقة.
ماذا تعني التعريفات في التطبيق
تؤدّي التعريفات عملًا هادئًا لكنه حاسم. فلأن «المؤجر» يشمل المالك الجديد الذي يشتري العقار أثناء الإيجار، لا يزعزع تغيّرُ الملكية موقفَ المستأجر — إذ يرث المشتري العقدَ الساري والتزاماته. ولأن «المؤجر» يشمل كذلك الوكيل أو الممثّل القانوني، يستطيع مدير العقار المفوَّض تفويضًا صحيحًا أن يوجّه إخطارات صحيحة نيابة عن المالك. ولأن «المؤجر» و«المستأجر» يشملان الأشخاص الاعتباريين، فإن الشركة في أي من طرفي العقد تحمل الحقوق والواجبات ذاتها التي يحملها الفرد.
أما تعريف «الإخطار» فهو المفاجأة الكامنة. فهو يبيّن أي المراسلات يعدّها القانون إخطارات حقيقية — تلك التي تتمّ عن طريق الكاتب العدل، أو بالبريد المسجّل، أو باليد، أو بوسيلة تقنية معتمدة. ثم تبيّن المواد اللاحقة متى يجب توجيه الإخطار وقبل كم من الوقت: إخطار التسعين يومًا لتعديل الشروط عند التجديد بموجب المادة 14، وإخطار الاثني عشر شهرًا للإخلاء عند انتهاء المدة بموجب المادة 25(2) الذي يجب أن يتمّ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. المادة 2 تقدّم المفردات، وتلك المواد تقدّم المواعيد.
ماذا تعني التعريفات لكل طرف
بالنسبة للمؤجر
- الوقوع في تعريف «المؤجر» — مالكًا أو مالكًا جديدًا أو وكيلًا مفوَّضًا أو مستأجرًا مأذونًا بالتأجير من الباطن — يؤكّد من يملك توجيه الإخطارات ورفع الدعوى
- المشتري الذي تنتقل إليه الملكية أثناء المدة مؤجرٌ ملتزم بالعقد القائم لا متحلّل منه
- تعريف «العقار» يؤكّد أن القانون يشمل ما تؤجّره من مساكن وأماكن عمل معًا
- ولأن «الأجرة» هي البدل المتّفق عليه، فإن النزاع على المقدار يدور حول ما حدّده العقد فعلًا
بالنسبة للمستأجر
- يمكن أن يكون «المستأجر» فردًا أو شركة؛ وحماية القانون تشمل الأشخاص الاعتباريين أيضًا
- من ينتقل إليه الإيجار قانونًا يظلّ مستأجرًا في نظر القانون
- المستأجر من الباطن له مركز معرَّف حين يكون التأجير من الباطن قد تمّ مع المستأجر بموافقة المؤجر الكتابية بمقتضى المادة 24
- تعريف «الإخطار» يبيّن لك أي المراسلات تُعدّ إخطارًا صحيحًا معترفًا به يمكن الاعتماد عليه
لديك سؤال عن حالتك؟
لماذا يهمّ تعريف «الإخطار» كثيرًا
كثير من منازعات الإيجار لا تُخسر لأسباب موضوعية بل بسبب طريقة إرسال الإخطار. فالمادة 2 تعترف بالإخطار الذي يتمّ عن طريق الكاتب العدل، أو بالبريد المسجّل، أو باليد، أو بوسيلة تقنية معتمدة — والرسالة المرسلة خارج هذه القنوات قد لا تحمل قوّة الإخطار الرسمي. ويظهر أثر ذلك أشدّ ما يظهر في الإخطارات التي تُرتّب نتائج حقيقية: إخطار التسعين يومًا لتعديل الشروط عند التجديد بموجب المادة 14، وقبل ذلك إخطار الإخلاء ذو الاثني عشر شهرًا عند انتهاء المدة بموجب المادة 25(2) الذي يوجب القانون إجراءه عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. وتوجيه الإخطار الصحيح بالطريقة الصحيحة هو في الغالب ما يقرّر ما إذا كان سيُنتج أثره أصلًا.
كيف تظهر التعريفات في الواقع
يبيع مالك شقةً والمستأجر ما زال شاغلًا لها.
المطلوب عادةًيصبح المشتري «المؤجر» بمقتضى المادة 2 ويكون ملتزمًا بالعقد الساري. ويستمرّ الإيجار وفق شروطه القائمة، ولا يُخرَج المستأجر بسبب البيع — وهي النقطة التي تفصّلها المادة 28.
توقّع شركة إدارة عقارية وتوجّه الإخطارات نيابة عن المالك.
المطلوب عادةًوكيل المؤجر أو ممثّله القانوني يقع ضمن تعريف «المؤجر»، فيستطيع المديرُ المفوَّض تفويضًا صحيحًا توجيه إخطارات صحيحة. وينبغي أن يكون التفويض واضحًا، لأن صفة المدير هي التي تمنح الإخطار قوّته.
تستأجر شركة مكتبًا ليكون مقرّها في دبي.
المطلوب عادةًالشخص الاعتباري «مستأجر» بمقتضى المادة 2، فتحمل الشركة الحماية والواجبات ذاتها التي يحملها المستأجر الفرد. والمكتب «عقار» لأنه مؤجَّر لممارسة نشاط تجاري مشروع.
يؤجّر مستأجر غرفةً لشخص آخر.
المطلوب عادةًذلك الشخص «مستأجر من الباطن» حين يكون العقد من الباطن قد أُبرم مع المستأجر. والتأجير من الباطن لا يكون مشروعًا إلا بموافقة المؤجر الكتابية بموجب المادة 24؛ وبدونها يكون الترتيب معرَّضًا للطعن.
يرسل مؤجر إنذارًا بالإخلاء برسالة دردشة عادية فقط.
المطلوب عادةًتعترف المادة 2 بالإخطار الذي يتمّ عبر الكاتب العدل، أو بالبريد المسجّل، أو باليد، أو بوسيلة تقنية معتمدة. واستعمال قناة غير معترف بها يجعل الإخطار عرضة لأن يُعدّ غير منتج لأثره — وهو خطر حقيقي في إخطار الإخلاء ذي الاثني عشر شهرًا.
مفاهيم خاطئة شائعة عن المادة 2
الخطأافتراض أن المالك الجديد يمكنه تجاهل المستأجر القائم.
الصوابالمشتري الذي تنتقل إليه الملكية أثناء المدة «مؤجر» ملتزم بالعقد الساري والتزاماته.
الخطأالظنّ أن الأفراد وحدهم يمكن أن يكونوا مؤجرين أو مستأجرين.
الصوابالتعريفات تشمل صراحةً الأشخاص الاعتباريين، فيمكن أن تكون الشركة مؤجرًا أو مستأجرًا بالحقوق والواجبات ذاتها.
الخطأاعتبار أي رسالة إخطارًا صحيحًا.
الصوابالقنوات الواردة في تعريف «الإخطار» وحدها هي المعترف بها؛ وإخطار الإخلاء ذو الاثني عشر شهرًا خاصةً يجب أن يتمّ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل.
الخطأالخلط بين المستأجر من الباطن والمستأجر.
الصوابالمستأجر من الباطن يستند إلى عقد أُبرم مع المستأجر لا مع المالك، والتأجير من الباطن يحتاج موافقة المؤجر الكتابية بموجب المادة 24.
الخطأالاعتقاد بأن القانون يشمل المساكن فقط.
الصواب«العقار» يشمل ما يُؤجَّر للسكن أو لنشاط تجاري أو حرفة أو مهنة أو نشاط مشروع آخر على السواء.
أسئلة وأجوبة
تعرّف المصطلحات الأساسية التي يستعملها القانون. فالمادة 2 من القانون رقم 26 لسنة 2007 تحدّد المعنى القانوني للعقار وعقد الإيجار والمؤجر والمستأجر والمستأجر من الباطن والأجرة والإخطار ومؤسسة التنظيم العقاري واللجنة القضائية، لتُقرأ كل مادة لاحقة في ضوء مفردات مستقرّة.
الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك التصرّف في العقار. وتمدّ المادة 2 المصطلح أيضًا إلى من تنتقل إليه الملكية أثناء مدة العقد، وإلى وكيل المؤجر أو ممثّله القانوني، وإلى المستأجر الذي أذن له المؤجر بالتأجير من الباطن.
نعم. يشمل تعريف «المستأجر» الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين، فتحمل الشركة الحماية والواجبات ذاتها بمقتضى قانون الإيجارات التي يحملها المستأجر الفرد. والأمر ذاته يصدق على تعريف «المؤجر».
العقارات المؤجَّرة للسكن ولممارسة الأعمال. فـ«العقار» معرَّف بأنه العقار الثابت وكل ما يتّصل به ممّا يُؤجَّر للسكن أو لممارسة نشاط تجاري أو حرفة أو مهنة أو أي نشاط مشروع آخر — فتُشمل المساكن والأماكن التجارية معًا.
إشعار كتابي يُرسَل عبر إحدى القنوات المعترف بها. فالمادة 2 تعرّف «الإخطار» بأنه إشعار كتابي يتمّ عن طريق الكاتب العدل، أو بالبريد المسجّل، أو باليد، أو بوسيلة تقنية أخرى معتمدة قانونًا — والرسالة المرسلة خارج هذه القنوات قد لا تُعدّ إخطارًا رسميًا.
من حيث الجوهر، نعم. فالمادة 2 تشير إلى اللجنة القضائية الخاصة بمنازعات المؤجرين والمستأجرين؛ ويتولّى هذا الدور اليوم مركز فض المنازعات الإيجارية، وهو جزء من دائرة الأراضي والأملاك، المنشأ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013 الذي حلّ محلّ لجنة الإيجارات السابقة.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وليس جهة قضائية ولا دائرة الأراضي والأملاك ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة عقد الإيجار في ضوء تعريفات المادة 2 حتى يتّضح من هما المؤجر والمستأجر حقيقةً وأي عقار مشمول، والتحقّق من صحّة بيان الطرفين وصفتهما، والمساعدة في إعداد المستندات التي تحتاجها المسألة وتنظيمها، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل عقد أو إخطار بين العربية وغيرها.
ولأن كثيرًا من النزاعات يعود إلى مصطلح أُسيء فهمه — من الملتزم بالضبط، وهل كانت الرسالة إخطارًا حقيقيًا، وهل يخضع المكان للقانون — فإن ضبط التعريفات منذ البداية حمايةٌ هادئة لكنها قويّة. وسواء كنت مؤجرًا أو مديرًا مفوَّضًا أو مستأجرًا، نساعدك على مطابقة الوقائع للكلمات التي يستعملها القانون فعلًا.
المصادر الرسمية
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.