المادة 6 من قانون الإيجارات في دبي: التجديد التلقائي عند استمرار المستأجر
لا يزول عقد الإيجار في دبي لمجرّد انتهاء مدته. فالمادة 6 من قانون الإيجارات تضع القاعدة الافتراضية لما يحدث بعد ذلك: إذا بقي المستأجر في العقار بعد انتهاء العقد ولم يعترض المالك، تجدّد الإجارة من تلقاء نفسها — للمدة نفسها أو لسنة واحدة، أيهما أقصر، وبالشروط نفسها كالسابق. إنها شبكة أمان القانون ضد الفراغ القانوني عند الانتهاء، وهي تحمي انتفاع المستأجر دون توقيع جديد. أما ما لا تفعله فهو تجميد كل شيء رغمًا عن إرادة الطرفين: فالمالك الراغب في إيجار مختلف كان عليه أن يوجّه إخطار التسعين يومًا، والمالك الراغب في استرداد العقار لأحد أسباب الإخلاء الأربعة كان عليه أن يوجّه الإنذار الموثّق مدته اثنا عشر شهرًا قبل موعد الإخلاء. توضّح هذه الصفحة، للمالك والمستأجر معًا، متى تجدّد المادة 6 العقد، وكم تدوم مدة التجديد، وبأي شروط، وأين تتراجع أمام طريقَي الإخطار، وكيف يُقرأ كل ذلك في سياق العلاقة الإيجارية بأكملها.
- التجديد هو الأصل: يبقى المستأجر بلا اعتراض فيتجدّد العقد بحكم القانون
- يتجدّد للمدة نفسها أو لسنة واحدة — أيهما أقصر
- يتجدّد بالشروط نفسها ما لم يغيّرها إخطار 90 يومًا صحيح
- لا يُبطل إخلاءً مشروعًا بإنذار موثّق مدته 12 شهرًا
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ماذا تعني المادة 6 حقيقةً
تعني المادة 6 من قانون الإيجارات في دبي أنه حين يبلغ العقد نهاية مدته ويستمر المستأجر في شغل العقار دون أن يعترض المالك، يتجدّد العقد تلقائيًا — للمدة نفسها أو لسنة واحدة، أيهما أقصر، وبالشروط نفسها كما كانت من قبل.
تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. ومن الهواجس المألوفة عند نهاية العقد ما يصير إليه موقف المستأجر لحظة انقضاء المدة: أيبقى فجأةً بلا عقد، كأنه شاغل بلا سند يستطيع المالك إخراجه متى شاء؟ تُجيب المادة 6 عن هذا السؤال، وجوابها هو النقيض. فالأصل عند الانتهاء ليس الإخلاء ولا الفراغ القانوني — بل التجديد. فإذا بقي المستأجر ولم يعترض المالك، استمرّ الإيجار ببساطة.
وللقاعدة ثلاثة أركان متحركة. فالمُطلِق تركيبٌ من ثلاثة: انتهاء المدة، واستمرار المستأجر في الشغل، وعدم اعتراض المالك. والمدة مقيَّدة: فالفترة المجدَّدة هي المدة السابقة نفسها أو سنة واحدة، أيهما أقصر — فلا يتجدّد العقد الطويل لمدة طويلة أخرى، بل لسنة على الأكثر. والشروط تنتقل: فالتجديد يقع بالشروط نفسها للعقد السابق، بما فيها الإيجار نفسه، ما لم يكن أحد الطرفين قد غيّرها بطريق مشروع قبل ذلك.
وما ليست عليه المادة 6 لا يقلّ أهمية. فهي ليست مانعًا من تغيير الإيجار: فالمالك الراغب في قيمة مختلفة عند التجديد كان عليه أن يوجّه إخطار التسعين يومًا بموجب المادة 14 قبل الانتهاء، وإلا تجدّد العقد بالإيجار القديم. وليست درعًا أمام إخلاء مشروع: فحيث وجّه المالك الإنذار الموثّق مدته اثنا عشر شهرًا لأحد أسباب المادة 25(2) الأربعة، انتهى الإيجار عند انقضاء المدة بدل أن يتجدّد. والتجديد التلقائي هو بالضبط ما يحدث حين لا تُتَّخذ أيٌّ من هاتين الخطوتين.
ماذا تقول المادة 6 بعبارة واضحة
من حيث الجوهر، تقرّر المادة 6 أنه حيث تنتهي مدة عقد الإيجار لكن يستمر المستأجر في شغل العقار دون أي اعتراض من المالك، يتجدّد العقد للمدة نفسها أو لمدة سنة واحدة، أيهما أقصر، وبالشروط نفسها للعقد السابق. تحمل هذه الجملة الواحدة القاعدة بأكملها، ولكل عبارة فيها وظيفة.
ولا بدّ من اجتماع ثلاثة شروط لكي يعمل التجديد التلقائي. أولها أن تكون المدة قد انتهت — فالقاعدة تخاطب نهاية العقد لا منتصفه. وثانيها أن يستمر المستأجر فعلًا في شغل العقار؛ فالتجديد يتبع حيازةً فعلية مستمرة لا مجرّد رغبة في البقاء. وثالثها ألا يبدي المالك اعتراضًا: فالسكوت هو ما يُطلِق التجديد، والاعتراض المُبدى بالطرق المشروعة هو ما يُخرج الحالة من المادة 6 إلى قواعد الإخطار بدلًا منها. فإذا اجتمعت الثلاثة، لم يلزم توقيع جديد — إذ يجدّد القانون العقد عن الطرفين.
ماذا تعني المادة 6 في التطبيق
- الأصل هو التجديد لا الإخلاء
- حين تنتهي المدة ولا يتحرّك أحد، يتجدّد الإيجار بدل أن يسقط. فلا يُترك المستأجر شاغلًا بلا سند لحظة انتهاء الورقة؛ بل يستمرّ العقد ببساطة.
- التجديد لا يتجاوز سنة واحدة
- الفترة المجدَّدة هي المدة السابقة أو سنة واحدة، أيهما أقصر. فالعقد لسنة يتجدّد لسنة؛ والعقد لسنتين أو ثلاث يتجدّد لسنة واحدة لا لمدته الأطول الأصلية.
- يتجدّد بالإيجار والشروط نفسها
- ما لم يغيّرها أحد الطرفين بطريق مشروع أولًا، يحمل العقد المجدَّد الشروط نفسها — بما فيها الإيجار نفسه. فالتجديد التلقائي تجديد للصفقة القديمة لا فرصة لإعادة ضبطها.
- «دون اعتراض» تعني أن المالك لم يفعل شيئًا
- يُطلِق التجديدَ سكوتُ المالك. ولإخراج الحالة من المادة 6، على المالك أن يعترض بطريق مشروع — إخطار 90 يومًا لتغيير الشروط، أو إنذار 12 شهرًا للإخلاء عند الانتهاء.
- لا يتغلّب على إنذار إخلاء صحيح
- يسدّ التجديد التلقائي الفراغ الذي يتركه التقاعس. فحيث وجّه المالك بصحة الإنذار الموثّق مدته 12 شهرًا لسبب من المادة 25(2)، انتهى الإيجار عند الانقضاء ولا تُلزمه المادة 6 بالتجديد.
- سجّل التجديد في إيجاري رغم ذلك
- رغم أن التجديد يقع بحكم القانون، ينبغي للطرفين توثيق الإيجار المستمر في إيجاري حتى تُسجَّل المدة والإيجار الحاليان ويُعترف بهما في أي نزاع.
«المدة نفسها أو سنة، أيهما أقصر» — محسوبة
| المدة الأصلية المتفق عليها للعقد | مدة التجديد التلقائي بموجب المادة 6 |
|---|---|
| عقد لثلاث سنوات | سنة واحدة (السنة أقصر من المدة) |
| عقد لسنتين | سنة واحدة (السنة أقصر من المدة) |
| عقد لسنة واحدة | سنة واحدة (المدة تساوي سنة) |
| عقد لستة أشهر | ستة أشهر (المدة أقصر من سنة) |
القاعدة نفسها من منظور الطرفين
بالنسبة للمالك
- إذا لم تفعل شيئًا، تجدّد الإيجار تلقائيًا بالشروط نفسها — والسكوت ليس إعادة ضبط
- لا يمكنك معاملة المستأجر الذي يبقى كأنه شاغل بلا سند أو طلب إخلاء فوري
- لرفع الإيجار عليك توجيه إخطار 90 يومًا قبل الانتهاء؛ وإلا تجدّد بالإيجار القديم
- لاسترداد العقار عند الانتهاء تحتاج الإنذار الموثّق مدته 12 شهرًا لسبب من المادة 25(2)
بالنسبة للمستأجر
- حقك في البقاء محمي: فالعقد لا يسقط لمجرّد انتهاء الورقة
- التجديد بالإيجار والشروط نفسها ما لم يغيّرها إخطار 90 يومًا صحيح
- الفترة المجدَّدة تدوم سنة واحدة على الأكثر، ثم تنطبق القاعدة نفسها من جديد
- التجديد التلقائي لا يحميك من إخلاء مشروع مدته 12 شهرًا — أبقِ إيجاري ساريًا
لديك سؤال عن حالتك؟
التجديد التلقائي هو ما يحدث حين لا يتحرّك أحد
من المفيد تصوّر الطرق الثلاث التي يبلغ بها الإيجار موعد انتهائه. في الأولى لا يفعل أيٌّ من الطرفين شيئًا: يبقى المستأجر، ويسكت المالك، فتجدّد المادة 6 العقد بالشروط نفسها للمدة نفسها أو لسنة، أيهما أقصر. وفي الثانية يكون طرفٌ قد وجّه إخطار التسعين يومًا بموجب المادة 14 لتغيير شرط أو الإيجار: فيتجدّد الإيجار لكن بالشروط المعدَّلة، وتبقى أي زيادة ضمن سقف المرسوم 43/2013. وفي الثالثة يكون المالك قد وجّه الإنذار الموثّق مدته 12 شهرًا لسبب من أسباب المادة 25(2) الأربعة — استعمال المالك الشخصي، أو البيع، أو الهدم وإعادة البناء، أو الصيانة الشاملة المتعذّرة مع بقاء المستأجر: فهنا ينتهي الإيجار عند الانقضاء بدل أن يتجدّد. ولا تحكم المادة 6 إلا الطريق الأول. فهي لا تتغلّب على تعديل صحيح ولا تُبطل إخلاءً صحيحًا؛ بل تملأ الفراغ الذي كان التقاعس ليتركه خاليًا.
متى تنطبق المادة 6: أمثلة تطبيقية
عقد لسنة تنتهي مدته، ويبقى المستأجر، ولا يقول المالك شيئًا.
المطلوب عادةًتجدّد المادة 6 العقد لسنة واحدة بالشروط نفسها، بما فيها الإيجار نفسه. ولا يلزم توقيع جديد؛ وينبغي مع ذلك للطرفين تسجيل المدة الجديدة في إيجاري.
ينتهي عقد لسنتين، ويبقى المستأجر، ولم يُوجَّه أي إخطار قط.
المطلوب عادةًيسري التجديد لسنة واحدة لا لسنتين أخريين — فالسنة هي المدة الأقصر. وتنتقل سائر الشروط دون تغيير حتى الانتهاء التالي، حيث تنطبق القاعدة نفسها من جديد.
أراد المالك إيجارًا أعلى لكنه لم يوجّه إخطار 90 يومًا؛ ويبقى المستأجر.
المطلوب عادةًيتجدّد العقد تلقائيًا بالإيجار القديم. ولأن طريق التعديل بموجب المادة 14 فات، لا يمكن أن تُلزم الزيادة هذه المدة؛ وعلى المالك انتظار التجديد التالي وتوجيه الإخطار في وقته.
يعامل المالك المستأجرَ الباقي كشاغل بلا سند ويطالبه بالمغادرة فورًا.
المطلوب عادةًتقول المادة 6 إن العقد تجدّد بحكم القانون، فالمستأجر ليس شاغلًا بلا سند. وعلى المالك أن يسلك طريقًا مشروعًا لاسترداد العقار؛ فإن أُلِحّ عليه، أمكن للمستأجر عرض الأمر على مركز فض المنازعات الإيجارية.
قبل الانتهاء وجّه المالك إنذارًا موثّقًا صحيحًا مدته 12 شهرًا لبيع العقار.
المطلوب عادةًلا تُلزم المادة 6 بالتجديد هنا. ولأن المالك اعترض بطريق مشروع من المادة 25(2)، ينتهي الإيجار في موعد الانقضاء بدل أن يتجدّد، ويدور النزاع — إن وُجد — حول استيفاء الإنذار للشروط القانونية.
ما يتضمّنه ملف التجديد عادةً
- عقد الإيجار الحالي المسجّل في إيجاري، مبيّنًا المدة والإيجار المنتقلَين
- دليل على استمرار المستأجر في الشغل بعد تاريخ الانتهاء — سداد الإيجار وفواتير الخدمات
- أي إخطار 90 يومًا (المادة 14) أو إنذار 12 شهرًا (المادة 25(2)) موجَّه، مع دليل الإعلان
- مراسلات تُظهر ما إذا كان المالك قد اعترض، ومتى
- الهوية الإماراتية أو الرخصة التجارية بما يطابق الطرفين المذكورَين في العقد
- تسجيل إيجاري المجدَّد الذي يوثّق المدة الجديدة
أخطاء شائعة لدى الطرفين
الخطأمالكٌ يفترض أن السكوت يتيح له فرض إيجار أعلى عند التجديد.
الصوابدون إخطار 90 يومًا صحيح بموجب المادة 14، تجدّد المادة 6 العقد بالإيجار القديم — وتنتظر الزيادة التجديد التالي.
الخطأمعاملة المستأجر الباقي بعد الانتهاء كشاغل بلا سند.
الصوابإذا لم يعترض المالك، تجدّد العقد بحكم القانون؛ فالمستأجر يشغل بعقد صحيح، وعلى المالك سلوك طريق مشروع لاسترداد العقار.
الخطأمستأجرٌ يفترض أن التجديد التلقائي يمنع أي إخلاء.
الصوابالإنذار الموثّق الصحيح مدته 12 شهرًا لسبب من المادة 25(2) ينهي الإيجار عند الانتهاء؛ ولا تسدّ المادة 6 إلا الفراغ حين لا يُوجَّه مثل هذا الإنذار.
الخطأافتراض أن العقد لسنتين أو ثلاث يتجدّد تلقائيًا للمدة الطويلة نفسها.
الصوابالتجديد هو المدة السابقة أو سنة واحدة، أيهما أقصر — فالعقد الطويل يتجدّد لسنة على الأكثر لا لمدة طويلة أخرى.
الخطأترك إيجاري دون تجديد بحجّة أن «العقد تجدّد على أي حال».
الصوابيقع التجديد بحكم القانون، لكن تسجيله في إيجاري يُبقي المدة والإيجار الحاليَّين موثّقَين ومعترفًا بهما في أي نزاع أو تعامل رسمي.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة ملف الإيجار في ضوء المادة 6 وجاراتها، والتحقق مما إذا كان إخطار 90 يومًا أو إنذار 12 شهرًا قد وُجِّه بصحة وفي وقته، وتبيّن ما إذا كان العقد قد تجدّد بشروطه القديمة أم عُدِّل أو انتهى بطريق مشروع. وحيث يلزم توثيق التجديد نساعد في خطوة إيجاري؛ وحيث يلزم نقل الملف بين العربية ولغة أخرى نرتّب الترجمة المعتمدة والقانونية؛ ويمكننا متابعة الإجراءات لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.
وسواء كنت مالكًا تركت تجديدًا يقع وتريد الآن تخطيط التالي بإحكام، أو مستأجرًا لا يدري أإيجاره الباقي محميٌّ أم معرَّض لإخطار، فإن القيمة في ضبط التفاصيل مبكرًا: أي طريق سلكه الإيجار عند الانتهاء، وبأي إيجار وشروط، وما الذي يجب توثيقه بعدُ إن وُجد. فالنقاط الصغيرة في مرحلة التجديد هي التي تحسم النتيجة لاحقًا في الغالب، وهي أيسر ما يُصحَّح سلفًا، قبل أن يتحوّل سوء الفهم إلى نزاع أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
أسئلة وأجوبة
تقول المادة 6 إنه حيث تنتهي مدة العقد لكن يستمر المستأجر في شغل العقار دون أي اعتراض من المالك، يتجدّد العقد للمدة نفسها أو لسنة واحدة، أيهما أقصر، وبالشروط نفسها كالسابق. وهي قاعدة التجديد التلقائي التي تمنع سقوط الإيجار في فراغ قانوني عند الانتهاء.
نعم. تجدّد المادة 6 العقد بالشروط نفسها، بما فيها الإيجار نفسه، ما لم يوجّه أحد الطرفين إخطار 90 يومًا صحيحًا بموجب المادة 14 لتغييره قبل الانتهاء. فإن لم يُسلَك طريق الإخطار، تجدّد الإيجار بالقيمة القديمة؛ وتبقى أي زيادة مستقبلية ضمن سقف المرسوم 43/2013.
للمدة نفسها أو لسنة واحدة، أيهما أقصر. فالعقد لسنة يتجدّد لسنة، والعقد لسنتين أو ثلاث يتجدّد لسنة واحدة لا لمدته الأطول الأصلية. والعقد الأقصر من سنة يتجدّد لمدته الأقصر نفسها.
نعم، لكن لسبب مشروع فقط. فالتجديد التلقائي لا يُبطل إخلاءً صحيحًا عند الانتهاء حيث وجّه المالك الإنذار الموثّق مدته 12 شهرًا لسبب من أسباب المادة 25(2) الأربعة — الاستعمال الشخصي، أو البيع، أو الهدم وإعادة البناء، أو الصيانة الشاملة. ولا تجدّد المادة 6 الإيجار إلا حين لم يُبدَ مثل هذا الاعتراض المشروع.
لا. بموجب المادة 6، إذا لم يبدِ المالك اعتراضًا، فإن استمرار المستأجر في الشغل يجدّد العقد بحكم القانون. فالمستأجر ليس شاغلًا بلا سند بل مستأجر بعقد مجدَّد صحيح، ولا يجوز إخراجه إلا بطريق مشروع.
نعم. رغم أن التجديد يقع تلقائيًا بحكم القانون، ينبغي للطرفين تسجيل الإيجار أو تجديده في إيجاري حتى تُوثَّق المدة والإيجار الحاليان. فتسجيل إيجاري الموثّق هو ما يُعترف به في النزاع وفي التعاملات الرسمية.
المصادر الرسمية
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.