المادة 3: ما العقارات التي يسري عليها قانون الإيجارات في دبي
قبل أن يحمي قانون الإيجارات في دبي مؤجرًا أو مستأجرًا، لا بدّ من الإجابة عن سؤال سابق: هل ينطبق القانون على هذه العلاقة أصلًا؟ تجيب المادة 3 من القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008 عن هذا السؤال. فالمادة تحدّد نطاق التطبيق — إذ تنصّ، بصيغتها المستبدلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، على أن القانون يسري على الأراضي والعقارات المؤجَّرة في إمارة دبي، ويضع حالةً واحدة خارج نطاقه: العقار الذي يقدّمه الشخص الطبيعي أو الاعتباري لسكن العاملين لديه دون تقاضي بدل إيجار. تشرح هذه الصفحة ما تشمله المادة وما تستثنيه، ولماذا يحسم هذا الحدُّ ما إذا كان بقيّة القانون — ومركز فض المنازعات الإيجارية — متاحًا لك من الأساس.
- يسري القانون على العقارات المؤجَّرة في إمارة دبي
- ويسري على الأراضي كما يسري على المباني المؤجَّرة في الإمارة
- ولم يبقَ بعد تعديل 2008 سوى استثناءٍ واحد
- المسكن الذي يقدّمه صاحب العمل لموظفيه دون بدل إيجار يخرج عن نطاقه
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ما العقارات التي تشملها المادة 3؟
تُطبّق المادة 3 من القانون رقم 26 لسنة 2007 قانونَ الإيجارات في دبي بصيغتها المستبدلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، على الأراضي والعقارات المؤجَّرة في الإمارة، ولا تستثني سوى العقار الذي يقدّمه الشخص الطبيعي أو الاعتباري لسكن العاملين لديه دون تقاضي بدل إيجار.
كل قانون يحتاج إلى حدٍّ يبيّن مَن وما الذي يحكمه. وهذا الحدُّ في قانون الإيجارات في دبي هو المادة 3، أي نصّ «نطاق التطبيق». وهي مادة قصيرة، لكنها تنهض بالعبء الأكبر في تحديد ما إذا كانت علاقةٌ ما إيجارًا يعترف به القانون. فإن وقعت علاقتك داخل المادة 3، تبعها الإطار كلّه — قاعدة العقد الكتابي والتسجيل في إيجاري، وأحكام الأجرة وزيادتها، وإخطار التسعين يومًا لتعديل الشروط، وإخطار الاثني عشر شهرًا للإخلاء عند انتهاء المدة، والحقّ في عرض النزاع على مركز فض المنازعات الإيجارية. وإن وقعت خارجها، فإن هذه الحماية بعينها لا تلحق بها على النحو نفسه.
وترسم المادة خطّها في اتجاهين معًا. فهي أوسع ممّا يظنّ كثيرون — إذ لا تقتصر على الشقق والفلل، بل تشمل العقارات المؤجَّرة عمومًا، سكنيةً كانت أم تجارية، وتذكر الأراضي إلى جانب العقارات، فالأرض الخالية من البناء داخلة فيه. وفي الوقت نفسه تستبعد حالةً واحدة تشبه الإيجار في ظاهرها لكنها تُعامَل قانونًا معاملةً مختلفة: السكن في مسكن يمنحه إياك صاحب العمل دون بدل إيجار ضمن وظيفتك. (وكان نصّ 2007 الأصلي يستثني المنشآت الفندقية أيضًا؛ ثم استبدل القانون رقم 33 لسنة 2008 المادة 3، فلم يعد هذا الاستثناء واردًا فيها.) وفهم شطري هذا الخطّ معًا — ما يدخل وما يخرج — هو غاية هذه الصفحة كلّها.
ما تنصّ عليه المادة فعلًا
- العقار المؤجَّر في دبي
- القاعدة الجوهرية: يحكم القانون العقار المؤجَّر بأجرة داخل إمارة دبي. وهو لا يقتصر على المساكن — فالإيجارات السكنية والتجارية على حدٍّ سواء تدخل في هذا النطاق.
- الأراضي مشمولة إلى جانب المباني
- تسري المادة بصيغتها المعدَّلة على «الأراضي والعقارات» المؤجَّرة في الإمارة. فالإيجار لا يخرج عن القانون لمجرّد خلوّ الأرض من البناء، ومن ثمّ فإن تأجير أرضٍ عارية لاستعمالٍ كالزراعة أو التخزين أو مواقف السيارات يظلّ إيجارًا يعترف به القانون.
- المنشآت الفندقية: لم تعد مذكورة في المادة 3
- كان نصّ 2007 الأصلي يستثني المنشآت الفندقية، لكن القانون رقم 33 لسنة 2008 استبدل المادة 3 ولم يعد النصّ البديل يذكرها. ولذلك لا تعامل هذه الصفحة الإقامة الفندقية على أنها استثناء بموجب المادة 3؛ فوضع الإقامة في فندق أو شقة فندقية يتوقّف على تعريفات المادة 2 وعلى التشريعات التي تحكم المنشآت الفندقية.
- مسكن الموظف المجاني مستثنى
- حين يوفّر شخص طبيعي أو اعتباري عقارًا لموظفيه سكنًا بلا مقابل، يُستثنى هذا الشغل. فهو مرتبط بالوظيفة لا بأجرة، ومن ثمّ تحكمه علاقة العمل لا قانون الإيجارات هذا.
ماذا تعني المادة 3 في التطبيق
من الناحية العملية، المادة 3 هي البوّابة التي تعبر منها قبل أن تعنيك أي مادة أخرى. اسأل عن علاقتك سؤالًا بسيطًا: هل هي إيجار عقارٍ واقعٍ في دبي تُدفع عنه أجرة؟ فإن كان الجواب نعم ولم تكن الحالةَ المستثناة، فالإيجار داخل القانون، وينطبق عليه كلُّ شيء من التسجيل في إيجاري إلى أحكام الأجرة والتجديد وصولًا إلى الإخلاء ومركز فض المنازعات الإيجارية. وإن مسّ الجواب ذلك الاستثناء، فأنت أمام نوعٍ آخر من العلاقات لا يحكمه هذا القانون بعينه، وينبغي أن تبحث عن قواعده في مكانٍ آخر.
ويجدر أن تُبقي في ذهنك نقطتين عمليتين. الأولى أن يكون العقار في إمارة دبي؛ فبعض المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة تدير ترتيباتها الخاصة، والمنطقة الحرة المالية كمركز دبي المالي العالمي تعمل بإطارها القانوني الخاص، ولذلك يُستحسن لعقارٍ داخل منطقة بعينها التأكّد من القواعد والجهة التي تسري. والثانية أن الاستثناء من هذا القانون لا يعني الخلوّ من كل قاعدة — بل يعني أن مصدر الحقوق والالتزامات يقع في مكان آخر، في علاقة العمل والعقد بالنسبة لمسكن الموظف.
لماذا يهمّ النطاق كل طرف
بالنسبة للمؤجر
- إذا كان الإيجار داخل المادة 3، اعتمد المؤجر على آليات الإخطار والتجديد والإخلاء في القانون لإدارة الإيجار
- المؤجر الذي يؤجّر أرضًا عارية أو أرضًا زراعية داخل القانون لا خارجه، ويحكم العلاقة الإطار نفسه
- صاحب العمل الذي يُسكن موظفيه بلا مقابل لا ينشئ إيجارًا يحميه القانون، فيكون الإخلاء مسألة تتعلق بعلاقة العمل
- مشغّل المنشأة الفندقية لم يعد يستند إلى استثناء في المادة 3 — فقد أسقطه نصّ 2008 — ويتوقّف وضع النزلاء على تعريفات المادة 2 وعلى تشريعات المنشآت الفندقية
بالنسبة للمستأجر
- مستأجر المسكن أو المحل أو المكتب في دبي يقع تمامًا داخل القانون ويستطيع الاستناد إلى حمايته
- من يستأجر قطعة أرض أو أرضًا زراعية بأجرة مستأجرٌ بموجب القانون، وله الوصول نفسه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية
- كون الإقامة الفندقية أو في شقة فندقية إيجارًا لم تعد تحسمه المادة 3 نفسها؛ بل يتوقّف على تعريفات المادة 2 وعلى تشريعات المنشآت الفندقية
- الموظف في مسكن الشركة المجاني ينبغي أن يرجع إلى علاقة العمل، لا إلى هذا القانون، في شروط ذلك الشغل
لديك سؤال عن حالتك؟
الاستثناء من هذا القانون ليس كالخلوّ من التنظيم
من الأخطاء الشائعة قراءةُ المادة 3 وكأن العلاقة المستثناة بلا قواعد على الإطلاق. وليس هذا معنى الاستثناء. فالمسكن الذي يقدّمه صاحب العمل دون بدل إيجار تحكمه علاقة العمل وما اتفق عليه الطرفان. والذي يغيّره الاستثناء هو مصدر الحقوق والجهة المختصة: ففي هذه الحالات لا تكون حماية القانون رقم 26 لسنة 2007 بعينها — ولا طريق مركز فض المنازعات الإيجارية بوصفه نزاعًا إيجاريًا — هي الأداة العاملة. وعند الالتباس في أيّ جانبٍ من الخطّ تقع العلاقة، يكون أسلم خطوة النظرُ إلى حقيقتها الفعلية لا إلى الوصف المكتوب عليها.
داخل القانون أو خارجه: أمثلة تطبيقية
تستأجر أسرة شقة في دبي بعقدٍ لمدة سنة.
المطلوب عادةًداخل القانون. فهذا إيجار عقارٍ في دبي بأجرة، ومن ثمّ تضعه المادة 3 تمامًا داخل القانون رقم 26 لسنة 2007، فيكون الإطار كلّه — إيجاري والإخطارات والتجديد والإخلاء ومركز فض المنازعات الإيجارية — متاحًا للطرفين.
تستأجر شركة محلًّا تجاريًا في مبنى تجاري.
المطلوب عادةًداخل القانون. فالنطاق لا يقتصر على المساكن؛ والإيجار التجاري لعقارٍ في دبي مشمولٌ بالمادة 3 على النحو نفسه، فتسري حماية الإيجار ومركز فض المنازعات الإيجارية على المستأجر التجاري أيضًا.
يستأجر مزارع قطعة أرض زراعية لموسم.
المطلوب عادةًداخل القانون. فالمادة 3 المعدَّلة تسري على الأراضي كما تسري على العقارات، ومن ثمّ فإن إيجار أرضٍ عارية بأجرة إيجارٌ معترفٌ به — وغيابُ البناء لا يُخرجه عن القانون.
يحجز ضيف فندقًا أو شقة فندقية لقضاء إجازة.
المطلوب عادةًلا تحسمه المادة 3. فنصّ 2007 الأصلي كان يستثني المنشآت الفندقية، لكن القانون رقم 33 لسنة 2008 استبدل المادة 3 ولم يعد النصّ الحالي يذكرها؛ ويتوقّف كون الإقامة إيجارًا على تعريفات المادة 2 وعلى التشريعات التي تحكم المنشآت الفندقية، فعامِلها مسألةً تحتاج إلى تأكّد لا استثناءً تلقائيًا.
يقيم عامل في مسكن يوفّره صاحب العمل بلا مقابل.
المطلوب عادةًخارج القانون. فلأن السكن مُقدَّم ميزةً وظيفية بلا مقابل، تستثنيه المادة 3. والشغل نابعٌ من الوظيفة، فتحكمه علاقة العمل — لا قانون الإيجارات هذا.
اختبار سريع: هل علاقتك مشمولة؟
- هي إيجار عقار — أرض أو بناء — واقع في دبي
- تُدفع أجرة مقابل استعمال العقار
- هي إيجار سكني أو تجاري، أو إيجار أرض فضاء أو زراعية
- إن كانت إقامة فندقية أو في شقة فندقية، فتأكّد من وضعها على حدة — فالمادة 3 المعدَّلة لم تعد تذكر المنشآت الفندقية
- ليست سكنًا يوفّره لك صاحب العمل بلا مقابل
- إن كان العقار داخل منطقة حرة، فتأكّد من القواعد والجهة المختصة هناك
مفاهيم خاطئة شائعة حول النطاق
الخطأافتراض أن حجز شقة فندقية يمنحك حقوق المستأجر بموجب القانون.
الصوابلا تفترض شيئًا في الاتجاهين: فالقانون رقم 33 لسنة 2008 أسقط استثناء المنشآت الفندقية من المادة 3، ويتوقّف وضع الإقامة في شقة فندقية على تعريفات المادة 2 وعلى التشريعات التي تحكم المنشآت الفندقية.
الخطأمعاملة مسكن الشركة المجاني كإيجارٍ يمكن عرضه على مركز فض المنازعات الإيجارية.
الصوابالمسكن الذي يوفّره صاحب العمل بلا مقابل مستثنى؛ فارجع إلى علاقة العمل في شروط ذلك الشغل.
الخطأالاعتقاد بأن إيجار أرضٍ خالية أو زراعية يقع خارج القانون.
الصوابالمادة 3 المعدَّلة تسري على الأراضي كما تسري على العقارات، فإيجار الأرض العارية بأجرة داخل القانون كأي إيجار آخر.
الخطأافتراض أن العنوان في منطقة حرة يعني تلقائيًا القواعد والجهة نفسها.
الصواببعض المناطق الحرة تدير ترتيبات إيجار خاصة بها؛ ولعقارٍ داخل منطقة بعينها تأكّد من القواعد والجهة التي تسري.
الخطأقراءة الاستثناء على أنه انعدامٌ لأي قاعدة.
الصوابالاستثناء من هذا القانون ليس خلوًّا من التنظيم؛ فالحقوق تأتي من مصدر مختلف، كعلاقة العمل.
أسئلة وأجوبة
يسري على الأراضي والعقارات المؤجَّرة في إمارة دبي. فالمادة 3 من القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغتها المستبدلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، تحدّد هذا النطاق وتستثني حالةً واحدة: العقار الذي يقدّمه الشخص الطبيعي أو الاعتباري لسكن العاملين لديه دون تقاضي بدل إيجار.
يشمل الاثنين معًا. فالمادة 3 تتحدّث عن العقار المؤجَّر عمومًا دون قصرٍ على العقار السكني، ومن ثمّ فإن الإيجارات التجارية — المحال والمكاتب والوحدات المشابهة — داخل القانون كما هي المساكن.
لم تعد المادة 3 تجيب عن هذا السؤال. فنصّ 2007 الأصلي كان يستثني المنشآت الفندقية، لكن القانون رقم 33 لسنة 2008 استبدل المادة 3 ولم يعد النصّ الحالي يذكرها، فيتوقّف وضع الإقامة في فندق أو شقة فندقية على تعريفات المادة 2 وعلى التشريعات التي تحكم المنشآت الفندقية لا على استثناء في المادة 3.
ليس إذا كان مُقدَّمًا بلا مقابل. فالمادة 3 تستثني العقار الذي يوفّره صاحب العمل لموظفيه سكنًا بلا مقابل، لأن الشغل مرتبط بالوظيفة لا بأجرة، ومن ثمّ تحكمه علاقة العمل.
نعم. فالمادة 3 المعدَّلة تسري على الأراضي كما تسري على العقارات، ومن ثمّ فإن إيجار أرضٍ عارية بأجرة إيجارٌ معترفٌ به. وخلوّ الأرض من البناء لا يُخرج الإيجار عن القانون.
يسري على العقار في إمارة دبي، لكن بعض المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة تدير ترتيباتها الخاصة — والمنطقة الحرة المالية كمركز دبي المالي العالمي تعمل بإطارها القانوني الخاص — ولذلك يُستحسن لعقارٍ داخل منطقة بعينها التأكّد من القواعد والجهة التي تسري.
لا — فالاستثناء من هذا القانون لا يعني الخلوّ من التنظيم. فالحقوق تأتي من مصدر مختلف: علاقة العمل والعقد بالنسبة للمسكن الذي يوفّره صاحب العمل. والذي يتغيّر هو القواعد المنطبقة والجهة المختصة، لا وجود الحماية نفسها.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات. وهو ليس محكمة ولا جهة حكومية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. ودورنا عملي: قراءة العلاقة في ضوء نطاق المادة 3 لتعرف ابتداءً هل تُعامَل معاملة الإيجار، وتنظيم المستندات التي تبيّن حقيقة العلاقة، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل عقدٍ أو ورقة مؤيّدة بين العربية وغيرها قبل الاستناد إليها.
وضبطُ مسألة النطاق مبكرًا يوفّر كثيرًا من العناء لاحقًا. فالمؤجر الذي يعلم أن إيجار الأرض العارية داخل القانون، أو المستأجر الذي يدرك أن الإقامة الفندقية ليست مستثناة تلقائيًا، يستطيع أن يتصرّف على الأساس الصحيح منذ البداية — بمراجعة الجهة الصحيحة، والاحتفاظ بالسجلات الصحيحة، وتجنّب الخطوات الخاطئة التي تنشأ من معاملة العلاقة على غير حقيقتها. فالوضوح في هذه المسألة الأولى هو ما يجعل بقيّة القانون في متناولك حين تحتاج إليه فعلًا.
المصادر الرسمية
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.