المادة 5: مدة عقد الإيجار في دبي

تُنظَّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وقد عدّدت المادة 4 من هذا القانون مدة الإيجار ضمن البيانات التي يجب أن يذكرها العقد الكتابي. وتقف المادة 5 خلفها مباشرة، فتعالج الحالة التي علم المشرّع أنها ستقع عملياً — عقد تُركت مدّته فارغة، أو مدة يدّعيها أحد الطرفين ولا يقدر على إثباتها. وبدلاً من ترك هذا الإيجار ينزلق إلى الغموض، يضع القانون قاعدة احتياطية واضحة.

وتربط هذه القاعدة المدة بالأجرة: فيُعدّ العقد سارياً للمدة التي تُدفع الأجرة على أساسها. والأجرة في دبي تُحدَّد في الغالب كمبلغ سنوي — حتى وإن جُمعت عبر عدّة شيكات — فتكون المدة المفترَضة عادةً سنةً واحدة. أما إذا كانت الأجرة محدَّدة فعلاً بالشهر، فتكون المدة المفترَضة شهراً. والغاية من القاعدة هي اليقين: فهي تمنح مركز فض المنازعات الإيجارية طريقة منضبطة لتقرير مدة الإيجار غير المذكور، من دون اختلاق مدة أو قبول ادّعاء لا دليل عليه. وبهذا يتحوّل غياب النصّ على المدة من ثغرة قد تُفسد العلاقة إلى مسألة يحسمها القانون بمعيار موضوعي واحد لا يخضع لهوى أحد الطرفين.

في إيجارات دبي المعتادة، نادراً ما تحتاج المادة 5 إلى أن تعمل — وهذا مقصود. فلأن المادة 4 تشترط أن يذكر العقد الكتابي المدة، ولأن التسجيل في إيجاري قائم على تاريخ بدء وانتهاء محدَّدين، تحمل أغلب الإيجارات مدة واضحة أصلاً. والمادة 5 هي شبكة الأمان تحت هذه المنظومة: تلتقط الترتيبات غير الرسمية، والعقود التي تُركت ناقصة، وحال ادّعاء مدة أطول بعد وقوع الأمر دون إمكان إثباتها. ومن ثمّ فإن أثرها الأكبر وقائي أكثر منه علاجي، إذ تُطمئن الطرفين إلى وجود مدة معلومة حتى في أضعف صور التوثيق.

كما تعمل المادة 5 جنباً إلى جنب مع المادة 6. فالمادة 5 تثبّت مدة الإيجار القائم حين يسكت العقد؛ والمادة 6 تحكم ما يحدث عند انتهاء المدة وبقاء المستأجر — إذ يتجدّد الإيجار للمدة ذاتها أو لسنة واحدة، أيّهما أقصر. وبقراءة المادّتين معاً، يُضمَن أن يكون لإيجار دبي دائماً مدة قابلة للتحديد وطريقة معلومة للتجديد، فلا يبقى أحد الطرفين ليحتجّ بأنه لا عقد أصلاً. والأهمّ أن المدة القصيرة المفترَضة لا تُقصّر حماية أيّ من الطرفين القانونية، كما يوضّح قسم لاحق.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وليس جهة قضائية ولا مركز فض المنازعات الإيجارية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة عقد الإيجار قبل توقيعه للتأكّد من ذكر المدة والأجرة ومدة السداد بوضوح، حتى لا يُحتاج إلى الاعتماد على قاعدة المادة 5؛ والتحقّق من أن العقد وتسجيل إيجاري يُظهران تاريخَي بدء وانتهاء متطابقين؛ وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل العقد بين العربية وغيرها.

وسواء كنت مؤجراً يريد أن تكون المدة بمنأى عن الجدل أو مستأجراً يريد أن يطمئنّ إلى أن مدةً ناقصة لن تُستعمل ضدّه، فإن القيمة في ضبط التفصيل مبكراً. فالمدة المذكورة بوضوح والمسجَّلة تسجيلاً صحيحاً هي الأساس الهادئ الذي يقوم عليه التجديد والإخطار وكل مسألة لاحقة — وضبطها عند التوقيع أيسر بكثير من إعادة بنائها بعد أن يكون الخلاف قد بدأ.