المادة 7: لا يجوز فسخ الإيجار من طرف واحد أثناء مدته
عقد الإيجار الموقّع ليس وعدًا يتراجع عنه أيّ طرف متى شاء. فالمادة 7 من القانون رقم 26 لسنة 2007 تنصّ على أن عقد الإيجار الصحيح لا يجوز فسخه بالإرادة المنفردة للمؤجر أو المستأجر أثناء مدته — ولا ينتهي مبكرًا إلا باتفاق الطرفين أو وفق أحكام القانون. وهذه القاعدة الواحدة هي ما يمسك العلاقة كلّها: فهي تمنع المؤجر من إخلاء المستأجر في منتصف المدة حسب هواه، وتمنع المستأجر من التخلّي عن الأجرة بلا تبعة. تشرح هذه الصفحة ما تنصّ عليه المادة، والطرق المشروعة التي يمكن بها إنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته، وما يعنيه هذا المبدأ عمليًا للمؤجر والمستأجر معًا.
- العقد الصحيح لا يجوز فسخه من طرف واحد أثناء مدته
- ولا ينتهي مبكرًا إلا باتفاق الطرفين أو بطريق يسمح به القانون
- وطريق المؤجر المشروع أثناء المدة هو أسباب الإخلاء في المادة 25(1)
- والحلول الذاتية كتغيير الأقفال أو قطع الخدمات ليست طريقًا مشروعًا
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
هل يجوز فسخ الإيجار من طرف واحد أثناء مدته؟
لا. فبموجب المادة 7 من القانون رقم 26 لسنة 2007، لا يجوز فسخ عقد الإيجار الصحيح بإرادة طرف واحد وهو ما يزال ساريًا؛ ولا يمكن إنهاؤه مبكرًا إلا باتفاق الطرفين معًا أو بطريق يجيزه القانون نفسه.
تُنظَّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتقرّر المادة 7 القوة المُلزِمة للإيجار: فمتى وُجد عقد صحيح، لا يجوز للمؤجر ولا للمستأجر أن يعلن ببساطة انتهاءه قبل انقضاء المدة. ويتطلّب إنهاؤه إمّا اتفاق الطرفين، وإمّا أحد الآليات المحدّدة التي يوفّرها القانون — وأهمّها أسباب الإخلاء أثناء المدة الواردة في المادة 25(1).
والكلمة الأهمّ في المادة هي «الإرادة المنفردة». فالمادة 7 لا تُقيّد الإيجار إلى الأبد، ولا تقول إن العقد لا يمكن أن ينتهي مبكرًا أبدًا. وإنما تمنع أن ينهي أحد الطرفين العقد بإرادته وحده. فالمستأجر الذي يريد الرحيل، أو المؤجر الذي يريد استرداد عقاره، ليس بلا خيارات — لكن هذه الخيارات تمرّ عبر الاتفاق أو عبر القانون، لا عبر قرار من جانب واحد.
ما تنصّ عليه المادة 7 فعلًا
بعبارة واضحة، تنصّ المادة 7 على أن عقد الإيجار متى كان صحيحًا فلا يجوز فسخه بالإرادة المنفردة أثناء مدته من المؤجر أو المستأجر، وأنه لا يُفسَخ إلا باتفاق الطرفين أو وفق أحكام القانون. وثلاث أفكار مجتمعة في هذه الجملة الواحدة، ولكلٍّ منها أثرها.
أولًا، يجب أن يكون العقد «صحيحًا» — إيجارًا حقيقيًا منعقدًا على وجهه ومستوفيًا لمتطلبات القانون، بما فيها العقد الكتابي المسجَّل الذي تشترطه المادة 4. وثانيًا، المنع منصبّ على إنهائه «بالإرادة المنفردة»: أي بإرادة طرف واحد دون رضا الآخر ودون سند قانوني. وثالثًا، تسمّي المادة المخرجين المشروعين وحدهما — اتفاق الطرفين، أو فسخ يجيزه القانون نفسه. وما خرج عن هذين الطريقين ليس سبيلًا مشروعًا لإنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته.
ماذا تعني المادة 7 في التطبيق
بعبارة عملية، تجعل المادة 7 الإيجار مُلزِمًا طوال مدته المتفق عليها لكلا الطرفين على قدم المساواة. فهي السبب في أن المؤجر لا يستطيع إخراج مستأجر قائم في منتصف العقد لمجرّد ظهور مستأجر يدفع أكثر، والسبب في أن المستأجر لا يستطيع وقف السداد وتسليم المفاتيح في منتصف السنة دون أي مسؤولية أخرى. فالعقد الذي وقّعه الطرفان يُعامَل باعتباره شريعتهما طوال مدته — وهو مبدأ يعبّر عنه بأن العقد مُلزِم لمن أبرمه.
ولا يعني ذلك أن الإيجار لا يمكن أن ينتهي مبكرًا أبدًا — بل يعني أن الإنهاء المبكر يجب أن يكون مشروعًا. وعمليًا يأخذ الخروج المبكر واحدًا من صور قليلة: أن يتفق الطرفان على إنهائه (غالبًا بتسوية موثّقة أو بغرامة متفق عليها)، أو أن يستند المستأجر إلى شرط إنهاء مبكر يتضمّنه العقد أصلًا، أو أن يلجأ أحد الطرفين إلى مركز فض المنازعات الإيجارية استنادًا إلى سبب يعترف به القانون. وكلٌّ من ذلك متّسق مع المادة 7. أمّا ما تستبعده المادة فهو المختصر المتمثّل في مجرّد إعلان أن العقد قد انتهى.
الطرق المشروعة لإنهاء الإيجار مبكرًا
- اتفاق الطرفين
- يتفق المؤجر والمستأجر على إنهاء الإيجار قبل مدته. وهذا أنقى الطرق وتجيزه المادة 7 صراحةً. ويُستحسن توثيقه كتابةً ببيان تاريخ التسليم، ومصير التأمين والأجرة المقدّمة، وأي تعويض متفق عليه، حتى لا يُترك شيء للذاكرة.
- شرط الإنهاء المبكر
- تتضمّن بعض العقود شرطًا يتيح لأحد الطرفين الخروج مبكرًا وفق شروط محدّدة — عادةً مهلة إخطار وغرامة. واستعمال هذا الشرط لا يخالف المادة 7، لأن الطرفين اتفقا على شروط الخروج عند التوقيع؛ فالإنهاء رضائي لا انفرادي. واقرأ الشرط بعناية قبل الاستناد إليه.
- سبب يوفّره القانون (المادة 25)
- أثناء المدة لا يجيز القانون للمؤجر طلب الإخلاء إلا للأسباب المحدّدة في المادة 25(1) — كعدم السداد بعد إنذار مدته 30 يومًا، أو الاستعمال غير المشروع، أو التأجير من الباطن دون موافقة كتابية — ويكون ذلك عبر مركز فض المنازعات الإيجارية. أمّا الإخلاء عند انتهاء المدة فيتبع أسباب المادة 25(2) الأربعة بإخطار موثّق مدته اثنا عشر شهرًا.
ماذا يعني ذلك لكل طرف
بالنسبة للمؤجر
- لا يمكنك إنهاء الإيجار في منتصف مدته لرفع الأجرة أو إدخال مستأجر جديد
- ولاسترداد العقار أثناء المدة عليك استخدام أحد أسباب المادة 25(1) عبر المركز
- والمادة 7 تحميك أنت أيضًا: فالمستأجر لا يستطيع التخلّي عن الأجرة قبل انتهاء المدة
- واتفاق الإنهاء المتبادل المكتوب هو الطريق الآمن لإعفاء المستأجر مبكرًا
بالنسبة للمستأجر
- أنت محميّ من إلغاء مفاجئ للعقد من المؤجر في منتصف المدة
- وإذا احتجت إلى المغادرة مبكرًا، فاستند إلى شرط الإنهاء أو تفاوض على إنهاء متبادل
- والمغادرة دون أيٍّ منهما قد تُبقيك مسؤولًا عن باقي الأجرة أو عن غرامة
- ولا يجوز للمؤجر استخدام الحلول الذاتية — كالأقفال أو الخدمات — لإخراجك
لديك سؤال عن حالتك؟
إنهاء الإيجار ليس عملًا ذاتيًا
لأن المادة 7 تمنع الإنهاء من جانب واحد، فإن أساليب الضغط التي تعقبه أحيانًا غير مشروعة كذلك. فلا يجوز للمؤجر تغيير الأقفال، أو إخراج متعلقات المستأجر، أو قطع الماء أو الكهرباء أو التبريد لإجبار المستأجر على الرحيل — فقطع الخدمات ومضايقة المستأجر في انتفاعه ممنوعان على حدة (المادة 34)، وللمستأجر أن يبلّغ الشرطة ويطالب بالتعويض أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. والطريق المشروع الوحيد لاسترداد العقار من مستأجر يرفض المغادرة هو عبر المركز، استنادًا إلى سبب يعترف به القانون. والانضباط ذاته يحمي المؤجر في المقابل: فالمستأجر لا يتحلّل من العقد بترك العقار، ويظلّ ملتزمًا به حتى يُنهى على وجه مشروع.
كيف تظهر المادة 7 في الواقع
يُنقَل مستأجر بعقد سنته اثنا عشر شهرًا إلى إمارة أخرى بعد خمسة أشهر.
المطلوب عادةًلأن العقد مُلزِم طوال مدته، لا يستطيع المستأجر أن يوقف السداد ببساطة. والطرق العملية هي إعمال أي شرط للإنهاء المبكر في العقد، أو التفاوض على إنهاء متبادل مع المؤجر — غالبًا بالاتفاق على مهلة إخطار وغرامة وردّ التأمين.
يتلقّى المؤجر عرضًا أعلى ويطلب من المستأجر الحالي المغادرة فورًا.
المطلوب عادةًالعرض الأفضل ليس سببًا مشروعًا بمقتضى المادة 7. فلا يستطيع المؤجر إنهاء الإيجار في منتصف مدته لهذا السبب؛ ويحقّ للمستأجر البقاء طوال المدة المتفق عليها، وأي تغيير يجب أن يكون باتفاق حقيقي لا بالضغط.
يتوقّف المستأجر عن دفع الأجرة ويريد المؤجر استرداد الوحدة أثناء المدة.
المطلوب عادةًعدم السداد أحد أسباب المادة 25(1) — وهو طريق مشروع يوفّره القانون لا فسخ انفرادي. فيوجّه المؤجر الإنذار المطلوب بالسداد، فإن لم يُستجَب رفع دعواه أمام مركز فض المنازعات الإيجارية؛ ويُنهي المركز الإيجار على نحوٍ متّسق مع المادة 7.
يتفق الطرفان في منتصف المدة على إنهاء الإيجار بالتراضي.
المطلوب عادةًهذا بالضبط مخرج التراضي الذي تجيزه المادة 7. والممارسة الآمنة اتفاق كتابي مختصر يثبّت تاريخ الانتهاء والتسليم والتأمين وأي تسوية، ويحدّث سجل إيجاري حتى يطابق التسجيلُ ما اتفق عليه الطرفان فعلًا.
ما ينبغي الاحتفاظ به عند بحث الإنهاء المبكر
- عقد الإيجار الموقّع، مع عناية خاصة بأي شرط للإنهاء المبكر
- شهادة تسجيل إيجاري المؤكِّدة لإيجار صحيح مسجَّل
- أي اتفاق مكتوب للإنهاء المتبادل أو التسوية، موقّع من الطرفين
- الإنذارات والمراسلات المتبادلة بشأن إنهاء الإيجار أو استمراره
- إثبات الأجرة المدفوعة وحالة أي شيكات مقدّمة أو مبلغ التأمين
- محضر تسليم مؤرَّخ وصور لحالة العقار عند إعادته
أخطاء شائعة لدى الطرفين
الخطأيفترض المستأجر أن المغادرة المبكرة تلغي العقد.
الصوابالمادة 7 تُبقي العقد مُلزِمًا طوال مدته؛ والمغادرة لا تُنهي الالتزام بالسداد ما لم يوجد شرط إنهاء أو اتفاق متبادل.
الخطأيعامل المؤجر عرضًا أفضل باعتباره سببًا لإخراج المستأجر.
الصوابالأجرة الأعلى ليست سببًا من أسباب المادة 25؛ فللمستأجر البقاء طوال المدة، وأي إنهاء مبكر يجب أن يكون باتفاق حقيقي.
الخطأالاعتماد على قول شفهي «اتفقنا على الإنهاء» دون شيء مكتوب.
الصوابالتراضي يُثبَت خيرًا بالكتابة؛ فدوِّن تاريخ الانتهاء والتأمين وأي تسوية حتى لا ينكره أحد الطرفين لاحقًا.
الخطأيغيّر المؤجر الأقفال أو يقطع الخدمات لفرض الخروج.
الصوابهذا حلّ ذاتي غير مشروع؛ والطريق المشروع الوحيد عبر مركز فض المنازعات الإيجارية استنادًا إلى سبب معترف به، وللمستأجر المطالبة بالتعويض.
الخطأتوقيع شرط إنهاء دون قراءة مهلة الإخطار والغرامة فيه.
الصوابشرط الإنهاء لا ينفع إلا بقدر شروطه؛ فتحقّق من الإخطار المطلوب وكلفة الخروج قبل أن تعوّل عليه.
أسئلة وأجوبة
لا — ليس بمفرده. فالمادة 7 تنصّ على أن الإيجار الصحيح لا يجوز فسخه بالإرادة المنفردة أثناء مدته. والمؤجر الذي يريد استرداد العقار في منتصف المدة عليه الاستناد إلى أحد أسباب المادة 25(1) المحدّدة أثناء المدة ورفع الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية؛ أمّا الرغبة في أجرة أعلى أو مستأجر مختلف فليست سببًا مشروعًا.
فقط بالاتفاق أو بمقتضى شرط اتفق عليه الطرفان من قبل. فالمادة 7 تمنع المستأجر من إنهاء العقد بإرادته وحده، ولذلك فإن المستأجر الراغب في المغادرة المبكرة يستند عادةً إلى شرط للإنهاء المبكر في العقد أو يتفاوض على إنهاء متبادل مع المؤجر — وقد يتضمّن ذلك مهلة إخطار أو غرامة وفق ما ينصّ عليه العقد.
تشير إلى الآليات المحدّدة التي يوفّرها القانون نفسه — وأهمّها أسباب الإخلاء أثناء المدة في المادة 25(1)، كعدم السداد بعد إنذار مدته 30 يومًا، أو الاستعمال غير المشروع، أو التأجير من الباطن دون موافقة كتابية، ويُفصَل فيها عبر مركز فض المنازعات الإيجارية. فالمادة 7 تمنع الفسخ بإرادة طرف واحد، لا الفسخ الذي يجيزه القانون صراحةً.
لا — فشرط الإنهاء المتفق عليه على وجه صحيح متّسق مع المادة 7. ولأن الطرفين اتفقا على شروط الخروج المبكر عند التوقيع، فإن استعمال الشرط صورة من صور التراضي لا فسخًا من جانب واحد. واقرأه بعناية أولًا: فهذا الشرط يحدّد عادةً مهلة إخطار وغرامة تُطبَّقان عند استعماله.
لا. فهذا حلّ ذاتي غير مشروع، وليس طريقًا تعترف به المادة 7. وقطع الخدمات أو مضايقة المستأجر في انتفاعه ممنوعان على حدة بموجب المادة 34، وللمستأجر أن يبلّغ الشرطة ويطالب بالتعويض أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. والطريق المشروع الوحيد للمؤجر هو عبر المركز استنادًا إلى سبب مسموح به.
قد تظلّ مسؤولًا عن باقي الأجرة أو عن غرامة متفق عليها. فلأن المادة 7 تجعل العقد مُلزِمًا طوال مدته، فإن مجرّد المغادرة لا يُنهي التزاماتك، ويستطيع المؤجر المطالبة بالأجرة المتبقية أو بالتعويض أمام مركز فض المنازعات الإيجارية — ما لم يكن لديك شرط للإنهاء المبكر أو اتفاق إنهاء متبادل.
تحمي المادة 7 الإيجار الصحيح، والتسجيل ركن أساسي في صحته عند النزاع. فالمركز يطلب نسخةً من العقد المسجَّل إذا وصل الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، ولذلك فللاستناد إلى المادة 7 ينبغي أن يكون العقد مكتوبًا ومسجَّلًا في إيجاري كما تشترط المادة 4.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وليس جهة قضائية ولا مركز فض المنازعات الإيجارية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة عقد الإيجار في ضوء المادة 7 وإبراز أي شرط للإنهاء المبكر وكلفته، ومساعدة الطرفين على صياغة إنهاء متبادل واضح كتابةً، وتنظيم المستندات والمراسلات التي تُظهر ما اتُّفق عليه، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل عقد أو إنذار بين العربية وغيرها.
وسواء كنت مؤجرًا يحتاج إلى استرداد العقار لسبب مشروع أو مستأجرًا مضطرًا إلى المغادرة قبل انتهاء المدة، فإن القيمة في اختيار الطريق الصحيح مبكرًا وتوثيقه جيدًا. فوضع الخروج على أساس مشروع — اتفاق، أو شرط إنهاء، أو سبب معترف به عبر المركز — هو ما يمنع تغيّر الخطط من أن يتحوّل إلى نزاع.
المصادر الرسمية
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.