المادة 19 من قانون الإيجارات في دبي: دفع الإيجار والمحافظة على العقار
إذا كانت المادتان 15 و16 تبيّنان ما يلتزم به المؤجر تجاه المستأجر، فإن المادة 19 من القانون رقم 26 لسنة 2007 تبيّن جوهر ما يلتزم به المستأجر في المقابل. وهي نصٌّ موجز يحمل التزامين مستمرّين: على المستأجر أن يدفع الإيجار في مواعيده، وأن يعتني بالعقار كما يعتني الشخص المعتاد الحريص بما يملك. ويسري الالتزامان طوال مدة العقد، وقد يمنح الإخلال الجسيم بأيٍّ منهما المؤجرَ سببًا لطلب الإخلاء. توضّح هذه الصفحة ما تنص عليه المادة 19، ومعنى كل التزام عمليًا، وكيف يبدو من جانب المؤجر ومن جانب المستأجر، وماذا يُفعل عند نشوء نزاع حول السداد أو حالة العقار.
- على المستأجر دفع الإيجار في مواعيده — بالتواريخ والطريقة المحددة في عقد الإيجار
- على المستأجر المحافظة على العقار كما يحافظ الشخص المعتاد الحريص على ما يملك
- قد يصبح الإخلال الجسيم سببًا للإخلاء بموجب المادة 25(1) — عدم السداد أو الإضرار عمدًا أو بإهمال
- العناية اليومية على المستأجر؛ أما الصيانة الكبرى والعيوب فتبقى على المؤجر بموجب المادة 16 ما لم يُتفق على خلاف ذلك
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ماذا تشترط المادة 19؟
بموجب المادة 19 من قانون الإيجارات في دبي، على المستأجر التزامان أساسيان: أن يدفع الإيجار في مواعيده، وأن يحافظ على العقار كما يحافظ الشخص المعتاد على ما يملك. وكلاهما التزام مستمر يسري طوال مدة العقد، وقد يمنح الإخلال الجسيم بأيٍّ منهما المؤجرَ سببًا لطلب الإخلاء.
تنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. والمادة 19 من أقصر نصوص القانون، غير أنها تقع في قلب التزامات المستأجر. فالمواد السابقة تحمّل المؤجر: تسليم العقار بحالة جيدة (المادة 15) وصيانته أثناء المدة (المادة 16). أما المادة 19 فهي الكفة المقابلة — إذ يدفع المستأجر ويحافظ.
وتحمل العبارتان الوزن كله. فعبارة «في مواعيده» تعني وفق جدول السداد المتفق عليه في العقد، لا متى تيسّر. وعبارة «كما يحافظ الشخص المعتاد على ما يملك» ترسم معيار العناية: ليس الكمال، بل الحرص المعتاد الذي يبديه المالك العاقل تجاه بيته أو مقرّه. وفهم هاتين العبارتين هو فهم المادة 19.
ما تنص عليه المادة 19 فعلًا
بعبارة بسيطة، تنص المادة 19 على أن المستأجر يجب أن يدفع الإيجار في مواعيده، وأن يحافظ على العقار كما يحافظ الشخص المعتاد على ما يملك. هذه هي الجملة الأولى — التزامان. ثم تضيف المادة شقًا ثالثًا: مع عدم الإخلال بالتزام المستأجر بإجراء الترميمات المتفق عليها أو التي جرى العرف على قيام المستأجر بها، لا يجوز له إجراء أي تغييرات أو أعمال ترميم أو صيانة في العقار إلا بإذن المؤجر وبعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المختصة. فالالتزام الأول مالي ومحدد؛ والثاني معيار سلوك يُقاس بما يفعله المالك العاقل تجاه مكانه؛ والثالث قيدٌ — لا تغييرات ولا أعمال دون إذن.
وتُقرأ المادة 19 على أفضل وجه إلى جوار المواد المحيطة بها. فالمادة 16 تُبقي الصيانة الأصلية على المؤجر، فيكون التزام المستأجر بالمحافظة التزامًا بالعناية المعتادة لا بتحمّل الإصلاحات الكبرى. وتجيز المادة 20 للمؤجر أخذ تأمينٍ يضمن تلك الصيانة، وتشترط المادة 21 إعادة العقار بالحالة التي تسلّمه بها فيما عدا الاستهلاك المعتاد. وعلى جانب السداد، تُبقي المادة 31 الإيجار جاريًا حتى أثناء دعوى الإخلاء، وتحوّل المادة 25(1) الإخلال الجسيم — عدم السداد أو الإضرار عمدًا أو بإهمال — إلى سبب للإخلاء أثناء المدة.
التزامان في التطبيق اليومي
على الجانب المالي، تعني «المواعيد» الجدول المكتوب في العقد — شيكًا سنويًا واحدًا، أو أربعة شيكات فصلية، أو أقساطًا شهرية، بحسب ما اتفق عليه الطرفان بموجب المادة 4. والسداد في الموعد، وحفظ الإيصالات، والوفاء بالشيكات المؤجلة هي الوجه العملي للالتزام. فإذا توقّف المستأجر عن السداد، جاز للمؤجر توجيه إخطار كتابي بالدفع؛ وإذا بقي الإيجار غير مدفوع بعد ثلاثين يومًا من الإخطار، صار عدم السداد سببًا لطلب الإخلاء أثناء المدة بموجب المادة 25(1).
وعلى جانب الحالة، فالتزام المستأجر عناية معتادة لا إصلاح كبير. فإبقاء الوحدة نظيفة جيدة التهوية، واستعمال الأجهزة استعمالًا سليمًا، والإبلاغ المبكر عن تسرّب، وعدم ترك عطلٍ صغير يتحوّل ضررًا — كل ذلك يقع في المادة 19. أما المشكلات الإنشائية والعيوب التي تؤثر في الانتفاع فتبقى على المؤجر بموجب المادة 16 ما لم ينقلها العقد بوضوح. وأهم موضع يظهر فيه هذا الحد هو نهاية المدة: فالمادة 21 تطلب إعادة العقار بحالته عند التسلّم فيما عدا الاستهلاك المعتاد، وتجيز المادة 20 للمؤجر خصم كلفة الصيانة الفعلية من التأمين — فيحسم الفرق بين الإهمال والتقادم الطبيعي مسألة من يدفع.
كيف تبدو المادة 19 من كل جانب
المؤجر
- له حق قبض الإيجار المتفق عليه في مواعيده دون ملاحقة أو إعادة تفاوض في أثناء المدة
- له أن يتوقّع استعمال العقار بعناية معتادة وصونه من الضرر العمدي أو الناتج عن الإهمال
- له توجيه إخطار بالدفع خلال 30 يومًا، وإن لم يُدفع طلب الإخلاء لعدم السداد بموجب المادة 25(1)
- يحتفظ بالتأمين ضمانًا للصيانة (المادة 20) والتزام الإعادة (المادة 21)
- يبقى متحمّلًا الصيانة الأصلية والعيوب بموجب المادة 16 — فالمادة 19 لا تنقلها إلى المستأجر
المستأجر
- يلزمه دفع الإيجار في المواعيد وبالطريقة التي يحددها العقد، وحفظ إثبات كل دفعة
- يلزمه العناية بالعقار كعناية المالك الحريص — استعمال معقول، ودون إهمال، وإبلاغ مبكر عن الأعطال
- لا يُسأل عن الإصلاحات الكبرى أو العيوب التي تقع أصلًا على المؤجر بموجب المادة 16
- ينبغي له الاستمرار في سداد الإيجار القائم أثناء أي نزاع؛ فالمادة 31 لا توقف الالتزام
- يمكنه دفع ادعاء الضرر بإثبات الاستهلاك المعتاد أو سببٍ خارج عن إرادته (المادة 21)
الكلمات التي تدور عليها المادة 19
- الإيجار في مواعيده
- الإيجار المتفق عليه يُدفع وفق الجدول والطريقة المحددين في عقد الإيجار بموجب المادة 4 — سنويًا أو فصليًا أو شهريًا، بشيك أو حوالة. والتوقيت جزء من الالتزام لا المبلغ وحده.
- معيار الشخص المعتاد
- مقياس عناية المستأجر: الحرص المعقول الذي يبديه المالك الرشيد تجاه ما يملك. يعذر الاستعمال المعتاد الأمين، لا الإهمال ولا سوء الاستعمال ولا الإضرار العمدي.
- المحافظة والعناية اليومية
- الصون المعتاد: النظافة والتهوية والاستعمال السليم للتجهيزات والإبلاغ الفوري عن المشكلات. ويختلف عن الصيانة الكبرى وإصلاح العيوب التي تتركها المادة 16 على عاتق المؤجر.
- الاستهلاك المعتاد
- التقادم الطبيعي الذي يظهر على أي عقار مأهول مع الزمن. تستثنيه المادة 21 من التزام الإعادة، فلا ينبغي احتسابه ضررًا يُخصم من التأمين.
- الحد مع المادة 16
- الخط الفاصل بين التزامي الطرفين. فأصلًا يتولى المؤجر الصيانة وإصلاح العيوب المؤثرة في الانتفاع (المادة 16)؛ والتزام المستأجر في المادة 19 عناية معتادة — ما لم يُعِد العقد توزيع بندٍ بعينه بوضوح.
لديك سؤال عن حالتك؟
متى تنطبق المادة 19 — أمثلة تطبيقية
يدفع المستأجر الشيك السنوي متأخّرًا بضعة أسابيع كل عام.
المطلوب عادةًالسداد المتأخر يخالف شق «في مواعيده» من المادة 19. وقد يُتغاضى عمليًا عن تأخّرٍ يسير لمرة واحدة، لكن للمؤجر حق السداد في الوقت، وبعد توجيه إخطار بالدفع خلال 30 يومًا لا يُستجاب له، قد يطلب الإخلاء لعدم السداد بموجب المادة 25(1). وحماية المستأجر بسيطة: الدفع في تاريخ العقد وحفظ الإيصال.
يرى المستأجر أن زيادة التجديد مجحفة فيتوقّف عن الدفع كليًا.
المطلوب عادةًالاعتراض على مقدار الزيادة مشروع، لكن حبس الإيجار كله ليس الطريق إليه. فالمادة 19 توجب سداد الإيجار القائم، وتؤكد المادة 31 أنه يظل جاريًا أثناء الدعوى. وينبغي للمستأجر الاستمرار في دفع الإيجار التعاقدي الحالي في موعده، والطعن في الزيادة المقترحة على حدة بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013 عبر مركز فض المنازعات الإيجارية.
يتعطّل سخان الماء ويغمر الشقة بالمياه.
المطلوب عادةًالعطل في تجهيزٍ عيبٌ يؤثر في الانتفاع، فإصلاحه عمومًا على المؤجر بموجب المادة 16 ما لم ينص العقد على خلافه. ومع ذلك تطلب المادة 19 من المستأجر أن يتصرّف تصرّف المالك الحريص: الإبلاغ الفوري عن العطل والحدّ من الضرر. فإن علم المستأجر وتجاهل، تاركًا الضرر يتّسع، جاز أن يعيد ذلك الإهمال مسؤولية الضرر الإضافي إليه.
يعيد المستأجر العقار ببلاطٍ مكسور وثقوبٍ في الجدران وسجّادٍ مبقّع.
المطلوب عادةًهذا يتجاوز الاستهلاك المعتاد ويخالف التزام المحافظة. فبموجب المادتين 19 و21 على المستأجر إعادة العقار بحالته عند التسلّم فيما عدا التقادم الطبيعي، وتجيز المادة 20 للمؤجر خصم كلفة الإصلاح الفعلية من التأمين. ومحضر حالة التسلّم والصور المؤرّخة هي ما يحسم عند المغادرة أيّ الآثار ضرر وأيّها مجرد قِدَم.
المسار عند نشوء نزاع سداد أو حالة
تحديد الإخلال والمادة
افصل التخلّف عن السداد عن شكوى الحالة أو الضرر، وطابقه بالمادة — فعدم السداد يقع تحت المادة 25(1)، والضرر والإهمال تحت التزام المحافظة في المادة 19 مقروءة مع المادة 21.
توجيه الإخطار الصحيح
في عدم السداد، يوجّه المؤجر إخطارًا كتابيًا بالدفع؛ ويكون أمام المستأجر ثلاثون يومًا للسداد قبل أن يصير سببًا للإخلاء. وفي مسألة الحالة، دوّن الشكوى وأي طلب للإصلاح كتابةً.
جمع الأدلة
اجمع عقد إيجاري، وكشف السداد والإيصالات، ومحضر حالة التسلّم، والصور المؤرّخة، وأي مراسلات — فهذا ما يثبت من التزم بالمادة 19 ومن أخلّ بها.
رفع الدعوى إلى مركز فض المنازعات
إن لم يُحلّ الأمر، جاز لأيٍّ من الطرفين رفع دعوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك، الذي يبحثها أولًا لتسويةٍ ودّية قبل إحالتها إلى لجنة.
القرار والتنفيذ
إذا تعذّرت الوساطة، فصلت في الدعوى لجنة ابتدائية مع وجود طريق للطعن، وتتولى إدارة التنفيذ بالمركز تنفيذ النتيجة — سواء سداد المتأخرات أو أمر الإخلاء.
ما يحتاجه ملف المادة 19
- عقد الإيجار المسجَّل في إيجاري مبيّنًا الإيجار وجدول السداد المتفق عليه
- إثبات كل دفعة — الإيصالات والحوالات المصرفية وسجل الشيكات المقدَّمة
- محضر حالة عند التسلّم مع صور مؤرّخة أو قائمة جرد موقّعة
- أي إخطار كتابي بالدفع وإثبات طريقة تسليمه وتاريخه
- مراسلات الصيانة التي تفصل التزامات المؤجر في المادة 16 عن العناية اليومية للمستأجر
- ترجمة معتمدة لأي مستند ليس باللغة التي يشترطها المركز أصلًا
أخطاء شائعة لدى الطرفين
الخطأيحبس المستأجر الإيجار ليجبر المؤجر على إجراء إصلاح.
الصوابالمادة 19 توجب سداد الإيجار مهما كان. استمر في الدفع وتابع الإصلاح بطلب كتابي، وإن لزم عبر مركز فض المنازعات — ولا تحوّل شكوى صيانة إلى تخلّف عن السداد.
الخطأيتوقّف المستأجر عن الدفع أثناء الطعن في زيادة التجديد.
الصواباستمر في سداد الإيجار التعاقدي القائم في موعده؛ فالمادة 31 تؤكد سريان الالتزام أثناء الدعوى. واطعن في الزيادة على حدة بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013 لا بحبس الإيجار.
الخطأيحمّل المؤجر المستأجر كلفة الاستهلاك المعتاد عند المغادرة.
الصوابالمادة 21 تستثني الاستهلاك المعتاد من التزام المستأجر. ولا يُخصم من التأمين بموجب المادة 20 إلا الضرر الحقيقي أو الإهمال؛ أما التقادم الطبيعي فلا.
الخطأيطالب المؤجر المستأجر بكلفة إصلاحات كبرى أو عيوب إنشائية.
الصوابأصلًا تقع هذه على المؤجر بموجب المادة 16. والتزام المستأجر في المادة 19 عناية معتادة لا صيانة كبرى، ما لم يُعِد العقد نقل بندٍ بعينه بوضوح وتحديد.
الخطألا يوثّق أي طرف حالة العقار عند دخول المستأجر.
الصوابأعِدّ محضر تسلّم مؤرّخًا بالصور في البداية. فبدونه يصير خلاف المغادرة حول الضرر مقابل الاستهلاك كلمةً مقابل أخرى، ويكون التأمين هو الضحية.
المادة 19: أسئلة وأجوبة
تشترط المادة 19 على المستأجر أمرين: دفع الإيجار في مواعيده، والمحافظة على العقار كما يحافظ الشخص المعتاد على ما يملك. وهو التزام المستأجر الأساسي المستمر بموجب القانون 26/2007 — ومقابل التزامَي المؤجر بتسليم العقار وصيانته في المادتين 15 و16.
لا — فذلك تصرّف محفوف بالخطر. إذ تجعل المادة 19 دفع الإيجار التزامًا مستقلًا، فقد يصير حبسه بذاته سببًا للإخلاء لعدم السداد ولو كانت شكوى الإصلاح محقّة. والأسلم أن تستمر في الدفع، وأن تقدّم طلب الإصلاح كتابةً، وأن ترفعه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية إن بقي المؤجر ممتنعًا.
إنه معيار عناية الشخص العاقل. فيُتوقّع من المستأجر أن يستعمل العقار استعمالًا معقولًا، وأن يبقيه نظيفًا جيد التهوية، وأن يستعمل التجهيزات استعمالًا سليمًا، وأن يبلّغ عن الأعطال فورًا — أي الحرص المعتاد الذي يبديه المالك الحريص تجاه بيته. ولا يطلب الكمال، ولا يجعل المستأجر مسؤولًا عن الإصلاحات الكبرى.
لا. فأصلًا تُبقي المادة 16 الصيانة وإصلاح العيوب المؤثرة في الانتفاع على المؤجر. والتزام المستأجر بموجب المادة 19 عناية يومية معتادة لا صيانة كبرى. ولا يتغيّر الوضع إلا إذا نقل عقد الإيجار بندًا بعينه إلى المستأجر بوضوح وتحديد.
نعم. توضّح المادة 31 أن رفع الدعوى أو مواجهتها لا يوقف الإيجار، وتوجب المادة 19 سداد الإيجار المتفق عليه طوالها. فاستمر في دفع الإيجار التعاقدي القائم في موعده؛ إذ لا يضيف التوقّف إلا تخلّفًا عن السداد فوق ما كنت تنازع فيه أصلًا.
قد يؤدي إلى ذلك. فعدم السداد سبب لطلب الإخلاء أثناء المدة بموجب المادة 25(1)، لكن على المؤجر أولًا توجيه إخطار كتابي بالدفع ومنح المستأجر ثلاثين يومًا للسداد. والدفع خلال تلك المهلة يحسمه عادةً؛ وتجاهل الإخطار هو ما يفتح باب دعوى الإخلاء.
الاستهلاك المعتاد هو التقادم الطبيعي الذي يظهر على أي عقار مأهول — بهتان الطلاء، والخدوش الطفيفة، وتآكل الحشوات. أما الضرر فأذى يتجاوز ذلك: تجهيزات مكسورة، وثقوب، وبقع من إهمال أو سوء استعمال. وتستثني المادة 21 الاستهلاك من التزام الإعادة، فلا يُخصم من التأمين بموجب المادة 20 إلا الضرر الحقيقي. ومحضر التسلّم المؤرّخ هو ما يحسم الحد عند المغادرة.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: قراءة عقد الإيجار وبنود السداد والصيانة فيه في ضوء المادة 19 والمواد المحيطة بها، ومساعدة الطرف على تنظيم كشف السداد أو محضر حالة عند الدخول والخروج، وإعداد المستندات التي تحتاجها الدعوى أو الدفاع وترتيبها، وتقديم الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الأوراق بين العربية وغيرها.
وسواء كنت مستأجرًا يدفع ادعاء ضرر تراه في الحقيقة استهلاكًا معتادًا، أو مالكًا يواجه مستأجرًا توقّف عن الدفع، فالقيمة واحدة: مطابقة الوقائع بالمادة الصحيحة، وإبقاء الإيجار القائم مدفوعًا حتى لا يبتلع خلافُ السداد النزاعَ الحقيقي، واتباع الطريق المشروع عبر مركز فض المنازعات الإيجارية. وضبط هذه التفاصيل مبكرًا هو الأكثر تأثيرًا في مآل النزاع غالبًا.
المصادر الرسمية
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.