المادة 32 من قانون الإيجارات في دبي: شرط التحكيم والتدابير المؤقتة
تتضمن بعض عقود الإيجار في دبي بندًا يتجاوزه كثير من المؤجرين والمستأجرين دون انتباه: شرطٌ يُحيل أي نزاع إلى التحكيم. وتوضح المادة 32 من قانون الإيجارات في دبي ماذا يفعل هذا الشرط — والأهم، ما لا يفعله. فحين يتفق الطرفان على التحكيم، لا يجوز لأيٍّ منهما اتخاذ إجراء منفرد يمس العقار أو حقوقه وواجباته العقدية ما دام النزاع قائمًا؛ ومع ذلك تُبقي المادة نفسها بابًا للطوارئ مفتوحًا، إذ تتيح لأيٍّ من الطرفين أن يطلب من مركز فض المنازعات الإيجارية إصدار أمر وقتي يحفظ الحقوق حتى صدور حكم التحكيم. تشرح هذه الصفحة النص بلغة واضحة للمؤجر والمستأجر معًا.
- تنطبق المادة 32 حين يُحيل العقد — أو اتفاق لاحق — النزاعات إلى التحكيم
- متى اتُّفق على التحكيم، لا يجوز لأي طرف التصرف منفردًا بما يمس العقار أو حقوق العقد
- يظل بوسع المركز إصدار تدابير مؤقتة تحفظية حتى صدور حكم التحكيم
- المادة من قانون 2007 ولم يُعدّلها تعديل 2008
- خدمة من دبي لكل الإمارات
- عربي وإنجليزي
- إرشاد واضح لكل مستند
- طلب مباشر بلا وسيط
ماذا تعالج المادة 32 من قانون الإيجارات في دبي؟
تعالج المادة 32 من قانون الإيجارات في دبي عقود الإيجار التي تتضمن شرط تحكيم. فحين يتفق المؤجر والمستأجر — في العقد نفسه أو في اتفاق لاحق — على إحالة نزاعٍ ناشئ عن العقد إلى التحكيم، لا يجوز لأيٍّ منهما اتخاذ أي إجراء يمس العقار أو الحقوق والواجبات المقررة في العقد؛ ويظل بوسع اللجنة، وهي اليوم مركز فض المنازعات الإيجارية، أن تصدر تدابير مؤقتة لحماية تلك الحقوق حتى صدور حكم التحكيم، أي إلى أن يفصل المحكَّمون في موضوع النزاع فصلًا نهائيًّا.
وبعبارة أخرى، تؤدي المادة أمرين في آنٍ واحد. فهي تُلزم الطرفين بطريق التحكيم الذي اختاراه، حتى لا يخلق أحدهما أمرًا واقعًا بينما الآخر مُلزَم بالتحكيم. وهي تُبقي صمام أمان: فحتى أثناء توجه النزاع إلى التحكيم، يستطيع أيٌّ من الطرفين أن يطلب من المركز أمرًا عاجلًا مؤقتًا يحفظ الوضع القائم حتى يفصل المحكَّمون. وينشر منجز هذا الدليل لشرح النص للمؤجرين والمستأجرين؛ ومنجز جهة مزوّدة للخدمات وناشرة، وليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة.
ما الذي تنص عليه المادة فعلًا
بعبارة واضحة، تبدأ المادة 32 من اتفاق التحكيم. فإذا اتفق المؤجر والمستأجر، سواء في عقد الإيجار أو في أي اتفاق لاحق، على إحالة نزاعٍ ناشئ عن تنفيذ العقد إلى التحكيم، فلا يجوز لأيٍّ منهما اتخاذ أي إجراء يمس العقار أو الحقوق والواجبات المقررة في العقد. والغاية تجميد الوضع، حتى لا يفرض أحد الطرفين نتيجةً على أرض الواقع بينما الآخر ملتزم بطريق التحكيم، وبذلك يُصان توازن الحقوق بين الطرفين ريثما يُحسَم النزاع.
ثم تُبقي المادة صمام أمان قضائيًّا. فبناءً على طلب المؤجر أو المستأجر، يجوز للجنة أن تصدر ما تراه مناسبًا من تدابير مؤقتة — أي تحفظية — لحماية تلك الحقوق والمركز القانوني، إلى حين صدور حكم التحكيم. فالاتفاق على التحكيم، باختصار، لا يحرم أيًّا من الطرفين من اللجوء إلى الحماية العاجلة ريثما ينتظران المحكَّمين.
وتقع المادة 32 في القانون الأصلي رقم 26 لسنة 2007، ولم تكن من بين المواد التي أعاد القانون رقم 33 لسنة 2008 صياغتها. و«اللجنة» التي تشير إليها هي اليوم مركز فض المنازعات الإيجارية، التابع لدائرة الأراضي والأملاك، الذي أُنشئ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013 ويختص اختصاصًا نوعيًّا بالمنازعات الإيجارية في دبي.
ماذا تعني المادة 32 عمليًّا
الرسالة العملية ذات شقّين. فشرط التحكيم ليس حبرًا على ورق — فإن كان عقدك يُحيل النزاعات إلى التحكيم، فالمتوقع أن تسلك ذلك الطريق. لكنه ليس رخصةً للاقتضاء الذاتي كذلك: فالمؤجر المُلزَم بالتحكيم لا ينبغي له تغيير الأقفال، أو حبس العقار، أو قطع الخدمات، أو تغيير الوضع بأي وجه ما دام النزاع قائمًا، والمستأجر خاضع للمعيار نفسه.
وفي الوقت نفسه، قد يستغرق التحكيم وقتًا، وبعض المواقف لا تحتمل الانتظار. ولهذا وُجد شق التدابير المؤقتة. فإن كان انتظار المحكَّمين يُلحق ضررًا حقيقيًّا — تهديدًا للعقار، أو محاولةً لإهدار حقوق الطرف الآخر، أو مشكلةً عاجلة في الدخول أو الخدمات — جاز لأيٍّ من الطرفين أن يطلب من المركز أمرًا حمائيًّا مؤقتًا يُبقي الوضع على حاله حتى يصدر الحكم.
وثمة تنبيه مهم. فمنذ المرسوم رقم 26 لسنة 2013، والقانون رقم 6 لسنة 2019، صار للمركز اختصاص نوعي بالمنازعات الإيجارية في دبي. وكيفية عمل شرط التحكيم الخاص إلى جانب ذلك الاختصاص مسألةٌ دقيقة تتوقف على صياغة الشرط ووقائع الحالة. ويحسُن الحصول على مشورة خاصة بحالتك قبل الاعتماد على شرط التحكيم — وفي المنازعات الإيجارية بدبي يقدّم منجز هذه الاستشارة، ويُعِدّ ملفك، ويمثّلك أمام لجان مركز فض المنازعات الإيجارية.
المادة 32 من منظور كل طرف
إن كنت المؤجر
- احترم طريق التحكيم المتفق عليه، ولا تلجأ إلى الاقتضاء الذاتي كتغيير الأقفال أو حبس العقار
- إن كان العقار في خطر حقيقي، فاطلب من المركز تدبيرًا مؤقتًا بدل التصرف منفردًا
- تذكّر أن الاقتضاء الذاتي قد يُعرّضك لدعوى تعويض ولا يخدم دعواك
- راجِع الشرط والوقائع قبل التصرف — فصياغته تحدد ما يجوز لك وما لا يجوز
إن كنت المستأجر
- أنت محميّ بالقدر نفسه: لا يستطيع المالك تجاوز الطريق المتفق عليه لإخراجك
- واصِل الوفاء بالتزاماتك — فالإيجار يظل يحلّ أجله؛ والتحكيم ليس إجازةً من الدفع
- إن هُدِّد الدخول أو الخدمات، فبإمكانك أنت أيضًا طلب حماية مؤقتة من المركز
- استشر بشأن الشرط قبل الاعتماد عليه، واحتفظ بسجلات النزاع وأي خطر عاجل
كيف تنطبق المادة 32 عمليًّا
يتضمن العقد شرط تحكيم مكتوبًا، ثم يثور نزاع حول حالة العقار.
المطلوب عادةًتُلزم المادة 32 الطرفين بسلوك طريق التحكيم وعدم تغيير الوضع في الأثناء. فلا ينبغي للمؤجر ولا للمستأجر اتخاذ خطوات منفردة تمس العقار أو حقوق العقد ما دامت المسألة محالةً إلى التحكيم.
لم يكن في العقد الأصلي شرط، لكن بعد نشوء النزاع وقّع الطرفان اتفاقًا مستقلًّا على التحكيم.
المطلوب عادةًتنطبق المادة 32 على ذلك الاتفاق اللاحق تمامًا كانطباقها على شرطٍ في العقد. فمن لحظة اتفاق الطرفين على التحكيم يسري وقف التصرف المنفرد وإتاحة التدابير المؤقتة معًا.
التحكيم جارٍ، لكن أحد الطرفين يهدد بخطوة قد تُتلف العقار أو تُهدر حقوق الآخر.
المطلوب عادةًيستطيع الطرف المهدَّد أن يطلب من المركز أمرًا مؤقتًا يُبقي الوضع حتى يفصل المحكَّمون. والتدبير حمائيّ ومؤقت؛ فهو لا يفصل في موضوع النزاع الذي سيحسمه حكم التحكيم.
لديك سؤال عن حالتك؟
كيف يعمل مسار التدابير المؤقتة
وجود اتفاق تحكيم
ثمة شرط تحكيم في العقد، أو اتفاق لاحق موقَّع على تحكيم نزاعٍ ناشئ عن العقد.
نشوء نزاع وخطر
يتطور خلافٌ عن العقد، ويهدد أمرٌ عاجل العقارَ أو حقوق أحد الطرفين قبل أن يتمكن المحكَّمون من الفصل.
طلب إلى المركز
يتقدم المؤجر أو المستأجر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية بطلب تدبير مؤقت تحفظي لحماية الحقوق والمركز القانوني.
قد يصدر أمر مؤقت
قد يصدر المركز أمرًا حمائيًّا مؤقتًا يراه مناسبًا. وهو يصون الوضع لكنه لا يفصل في مَن يكسب في النهاية.
صدور حكم التحكيم
يمضي التحكيم إلى حكمه النهائي الذي يحكم موضوع النزاع. ولا يبقى التدبير المؤقت إلا حتى يستقر ذلك الحكم.
ما الذي ينبغي أن يكون جاهزًا
- عقد الإيجار المسجّل في «إيجاري» مبيّنًا شرط التحكيم — أو الاتفاق المكتوب المستقل على التحكيم
- بيان واضح بالنزاع، ولطلب التدبير المؤقت بيان مدى الاستعجال: ما المعرّض للخطر ولماذا لا يحتمل الانتظار
- الهوية الإماراتية أو الرخصة التجارية للطرف مقدّم الطلب
- المراسلات بين الطرفين بشأن النزاع وأي إجراء متنازع عليه
- بيان دقيق بالحماية المؤقتة المطلوبة
- ترجمة معتمدة لأي مستند بغير العربية، ليكون الملف جاهزًا للمركز
أخطاء تتفاداها المادة 32
الخطأمعاملة شرط التحكيم كإذنٍ لأخذ الحق باليد.
الصوابتُجمّد المادة 32 التصرف المنفرد. اسلك التحكيم، وإن كان الأمر عاجلًا فاطلب من المركز تدبيرًا مؤقتًا بدل التصرف منفردًا.
الخطأافتراض أن شرط التحكيم يُغلق باب المركز تمامًا.
الصوابيظل بوسع المركز إصدار تدابير حمائية مؤقتة، وله اختصاص نوعي بالمنازعات الإيجارية — فتحقّق من كيفية عمل الشرط في حالتك.
الخطأالتوقف عن سداد الإيجار لأن النزاع أُحيل إلى التحكيم.
الصوابتستمر التزامات الإيجار؛ فالتحكيم ليس إجازةً من الدفع. قارِن بالمادة 31 التي يظل الإيجار بموجبها ساريًا أثناء الفصل في دعوى الإخلاء.
الخطأالاعتماد على شرط تحكيم غامض أو متناقض دون فحصه.
الصوابراجِع الشرط. فصياغته الدقيقة تحدد كيف — وهل — يعمل إلى جانب اختصاص المركز.
الخلاصة الأساسية
تؤدي المادة 32 وظيفتين معًا: تُلزم المؤجر والمستأجر بطريق تحكيم اتفقا عليه، وتُبقي باب الحماية العاجلة من المركز مفتوحًا، حتى لا يُترَك أي طرف بلا وسيلة ريثما يعمل المحكَّمون. وهي لا تحدد رسومًا ولا مواعيد، ولا تبيح لأي طرف التصرف منفردًا. ولأن العلاقة بين شرط التحكيم الخاص والاختصاص النوعي للمركز تتوقف على الوقائع، فعامِل هذا المحتوى بوصفه معلومات عامة واحصل على مشورة خاصة بحالتك قبل التصرف، فالغرض هنا هو التوضيح لا إسداء المشورة في واقعة بعينها.
أين يقع دور منجز
منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. ودورنا في مسألة تدور حول المادة 32 عملي: مراجعة شرط التحكيم وشرحه لتفهم ما يقتضيه، وتنظيم ملف الإيجار، وإعداد طلب تدابير مؤقتة واضح حين يكون العقار أو حقوق أحد الطرفين في خطر حقيقي، ومتابعة الإجراء. كما نرتّب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها قبل وصوله إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. فالفصل في الموضوع من شأن المحكَّمين والمركز؛ ومهمتنا أن يكون ملفك دقيقًا ومكتملًا ومعروضًا عرضًا سليمًا يعكس الوقائع كما هي دون زيادة أو نقصان.
أسئلة وأجوبة
لا. فهي تنطبق فقط حيث اتفق المؤجر والمستأجر فعلًا على التحكيم، سواء في العقد أو في اتفاق لاحق. ومن دون هذا الاتفاق لا يسري شق التحكيم في المادة. وحيث يوجد اتفاق، يُتوقع من الطرفين سلوك ذلك الطريق وعدم التصرف منفردَين في الأثناء.
نعم. تُجيز المادة 32 صراحةً لأيٍّ من الطرفين أن يطلب من اللجنة — وهي اليوم المركز — تدابير مؤقتة تحفظية لحماية الحقوق والمركز القانوني حتى صدور حكم التحكيم. فالاتفاق على التحكيم لا يحرمك من اللجوء إلى الحماية العاجلة.
ليس تلقائيًّا، وهي مسألة دقيقة. فللمركز اختصاص نوعي بالمنازعات الإيجارية في دبي بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013 والقانون رقم 6 لسنة 2019، وبوسعه إصدار تدابير مؤقتة حتى مع وجود شرط تحكيم. وأمّا هل — وكيف — يعمل شرطٌ بعينه إلى جانب ذلك الاختصاص فيتوقف على صياغته والوقائع، فاطلب مشورة خاصة بحالتك؛ إذ لا يصح تعميم حكم واحد على جميع العقود.
نعم. تستمر التزامات الإيجار أثناء النزاع؛ فالتحكيم ليس إجازةً من الدفع. وهذا يوازي المادة 31 التي يجب بموجبها على المستأجر مواصلة دفع الإيجار أثناء الفصل في دعوى الإخلاء. والتوقف عن الدفع قد يخلق مشكلة جديدة بدل أن يحلّها.
نعم، في المنازعات الإيجارية بدبي. نقدّم الاستشارة القانونية، وننوب عنك، ونمثّلك أمام لجان مركز فض المنازعات الإيجارية. كما نساعدك على فهم النص، ومراجعة مستنداتك وتنظيمها، وإعداد الطلبات، ومتابعة الإجراءات، وتقديم الترجمة المعتمدة.
المصادر الرسمية
- التشريعات — القانون رقم 26 لسنة 2007 (المؤجر والمستأجر) — النص الأصلي؛ والمواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36 عدّلها القانون 33 لسنة 2008
- التشريعات — القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل للقانون 26/2007
- التشريعات — المرسوم رقم 26 لسنة 2013 (مركز فض المنازعات الإيجارية)
- مركز فض المنازعات الإيجارية — عن المركز
هذا المحتوى لأغراض المعلومات والتوعية العامة، ويستند إلى التشريعات والمصادر الرسمية المتاحة وقت آخر مراجعة، وقد تختلف الإجراءات بحسب وقائع كل حالة وتحديثات الجهات المختصة. وهو ليس استشارة قانونية، ومنجز هي ناشرة هذا الشرح لا الجهة التي أصدرت التشريع.
لديك نزاع إيجاري في دبي؟
أرسل تفاصيل حالتك والمستندات المتوفرة — عقد الإيجار، إيجاري، الإنذارات، المراسلات — وستساعدك منجز في تحديد الخدمة والخطوة المناسبة.