المادة 29 من قانون الإيجارات في دبي: حق العودة بعد إعادة البناء

تُنظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتقع المادة 29 ضمن القواعد التي تحمي صلة المستأجر بمسكنه حتى عندما يتغيّر العقار ماديًا. ومضمونها بسيط: استرداد العقار لإعادة بنائه أو تطويره لا يمحو المستأجر الذي كان فيه محوًا دائمًا. بل يُمنح ذلك المستأجر أفضليةً في العودة إلى العقار بعد اكتماله قبل أن يُعرض على غيره.

والحق حقيقي لكنه مشروط. فهو حق أفضلية — أولوية — لا إعادةٌ تلقائية على الشروط القديمة. إذ يجب أن يرغب المستأجر في العودة، وأن يعلن ذلك خلال مهلة قصيرة، وأن يقبل أجرةً أُعيد تحديدها للعقار بعد إعادة بنائه. وإدراك هذه الشروط الثلاثة هو الفرق بين حقٍّ يحمي المستأجر فعلًا وحقٍّ يسقط بهدوء.

وترتبط المادة 29 ارتباطًا وثيقًا بقواعد الإخلاء. فالمؤجر الراغب في الهدم أو إعادة البناء أو إجراء صيانة شاملة يجوز له استرداد العقار استردادًا مشروعًا، لكن عند الانتهاء فقط، وعلى سبب صحيح، وبإنذار لا تقل مدته عن اثني عشر شهرًا يُعلَن عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل بموجب المادة 25(2). والمادة 29 هي الحق الموازن على الجانب الآخر من ذلك الاسترداد: يغادر المستأجر من أجل الأعمال، لكنه يحتفظ بأولوية العودة بعدها. وبهذا التوازن أراد المشرّع ألا يكون الاسترداد للهدم أو التطوير بابًا لإقصاء المستأجر من مسكنه على نحو نهائي، فجعل خروجه مؤقتًا مقرونًا بأفضلية مصونة، توازِن بين حق المالك في تطوير عقاره وحق المستأجر في الاستقرار.

من الناحية العملية، تربط المادة 29 لحظتين قد يفصل بينهما سنوات: يوم مغادرة المستأجر من أجل الأعمال، ويوم جهوز العقار المكتمل لإعادة تأجيره. فالمستأجر لا يبقى شاغلًا أثناء هدم المبنى أو تفكيكه من الداخل — وهذا هو مقصد الاسترداد أصلًا. وما يحتفظ به المستأجر هو مكانه في الصف، أي أولويته على من سواه من الراغبين في العقار الجديد. فإذا جهز العقار، يُنتظر من المؤجر إعلام المستأجر السابق، ويكون له حينئذٍ ثلاثون يومًا ليقرر ما إذا كان يريد استعادته بالأجرة المعاد تحديدها. وهذه المدة الفاصلة الطويلة هي ما يجعل توثيق الإيجار السابق وحفظ بيانات التواصل أمرًا مهمًا، حتى يسهل على الطرفين الوصول إلى بعضهما عند اكتمال الأعمال.

ولأن العقار يكون عادةً مختلفًا بعد الأعمال — وحدة جديدة أو مطوَّرة تطويرًا كبيرًا — نادرًا ما تعود الأجرة إلى رقمها القديم. بل يُعاد تحديدها كما في التجديد: فقد يتفق عليها الطرفان، وإن اختلفا حدّدها مركز فض المنازعات الإيجارية وفق معايير القانون ومؤشر إيجارات دبي. والأهم أنها تبقى أجرةً محدّدةً ضمن إطار الأجرة في دبي، فتظل أي زيادة خاضعةً للحدود المقررة في المرسوم رقم 43 لسنة 2013 قياسًا على متوسط أجرة السوق — فالمادة 29 ليست طريقًا للالتفاف على حدود زيادة الأجرة.

وما لا تفعله المادة 29 هو إجبار المستأجر على العودة أو إجبار المؤجر على إبقاء العقار خاليًا في الانتظار. فإن لم يعد المستأجر راغبًا في العقار، أو ترك مهلة الثلاثين يومًا تمضي، انتهت الأولوية ببساطة، وجاز للمؤجر أن يؤجّر لمن يشاء. فالمادة تحمي المستأجر المستعدّ السريع؛ ولا تنفع المستأجر الذي يلزم الصمت.

منجز جهة ناشرة ومزوّدة للخدمات، وهو ليس جهة قضائية ولا مكتب محاماة، ولا يضمن نتيجة بعينها. وما نقوم به عملي: مراجعة ملف الإيجار وأي إنذار في ضوء المادة 29 وقواعد الإخلاء في المادة 25، ومساعدة المستأجر أو المالك في إعداد المستندات التي تتوقف عليها الأولوية وتنظيمها، وترتيب الترجمة المعتمدة والقانونية حين يلزم نقل الملف بين العربية وغيرها، ومتابعة الإجراءات لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.

المادة 29 تكافئ حُسن التوقيت وسلامة السجل. فالمستأجر الذي احتفظ بالعقد السابق، وسجّل إخطار المؤجر، وردّ داخل مهلة الثلاثين يومًا، في موقف أقوى بكثير ممن يعتمد على الذاكرة. وسواء كنت مستأجرًا يطالب بالعودة أو مالكًا يريد التعامل مع الأولوية على وجهها الصحيح، فإن القيمة في ضبط التفاصيل مبكرًا: المُحرّك الصحيح، والمهلة الصحيحة، وأجرة أُعيد ضبطها ضمن السقوف القانونية، وتبادلٌ موثّق يصمد إن بلغ الأمر يومًا إلى المركز.